Om du äger en bostad i Marbella, Estepona, Fuengirola eller någon annanstans längs Costa del Sol men bor utomlands, vill den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) ändå höra från dig varje år, oavsett om du hyr ut eller inte. Skatten heter IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) och lämnas in via den välkända Modelo 210. Den här guiden förklarar på vanlig svenska hur det fungerar för brittiska, tyska, nederländska, franska och svenska ägare.
Kort sagt: Utlandsboende betalar IRNR på hyresinkomster via Modelo 210: EU/EES-boende betalar 19% på nettovinsten (kostnader är avdragsgilla), icke-EU-boende (inklusive britter efter brexit) betalar 24% på bruttoinkomsten utan avdrag. Även utan uthyrning är du skyldig en årlig schablonskatt på cirka 19–24% av ungefär 1,1% av taxeringsvärdet, ofta 150 till 600 € per år.
Vem måste deklarera?
Var och en som äger en spansk bostad men är skattskyldig i ett annat land räknas här som „utlandsboende”. Det omfattar den typiska ägaren på Costa del Sol: pensionären i Benalmádena som tillbringar vintrarna här, den tyska familjen med en lägenhet i Mijas, det nederländska paret som hyr ut ett radhus i Nerja på sommaren. Den som vistas färre än 183 dagar per år i Spanien och har sina ekonomiska intressen utomlands är nästan säkert utlandsboende, och Modelo 210 är då din årliga skyldighet.
Varje ägare deklarerar separat. Ett brittiskt par som äger en lägenhet i Torremolinos till hälften var måste lämna in två deklarationer, var och en för halva inkomsten eller schablonvärdet.
De två situationerna: uthyrd eller inte uthyrd
När bostaden ÄR uthyrd
Hyresinkomster är skattepliktiga i Spanien oavsett var hyresgästen betalar dig eller vilken plattform du använder. Satsen beror på var du är skattskyldig:
- EU/EES-boende (Tyskland, Frankrike, Nederländerna, Sverige, Irland m.fl.): 19% på nettovinsten. Kostnader är avdragsgilla.
- Icke-EU-boende (Storbritannien sedan brexit, Schweiz, USA m.fl.): 24% på bruttoinkomsten. Inga avdrag tillåts.
Denna skillnad mellan EU och icke-EU är den största förändringen för brittiska ägare efter brexit. En villa i Marbella som ger 20 000 € per år visar det tydligt: en tysk ägare betalar kanske 19% på säg 8 000 € nettovinst (cirka 1 520 €), medan en britt betalar 24% på hela 20 000 € (4 800 €) utan att kunna dra av något.
När bostaden INTE är uthyrd (schabloninkomst)
Detta överraskar nästan alla nya ägare. Även om din lägenhet i Estepona står tom hela året antar Spanien att du har en teoretisk förmån av att äga den och beskattar denna „schabloninkomst”. Beräkningen:
- Ta taxeringsvärdet (valor catastral) från din IBI-räkning.
- Tillämpa 1,1% om taxeringsvärdet har reviderats under de senaste tio åren, annars 2%.
- Beskatta beloppet med 19% (EU/EES) eller 24% (icke-EU).
För en typisk lägenhet i Fuengirola med ett taxeringsvärde på 90 000 € blir det 1,1% = 990 €, beskattat med 19% = cirka 188 € per år. För en större villa i Sotogrande kan det nå 400–600 €. Beloppet är blygsamt, men att glömma det i flera år samlar på sig tillägg och ränta.
Avdragsgilla kostnader (endast EU/EES-boende)
Är du skattskyldig i ett EU- eller EES-land får du dra av kostnader i proportion till den period bostaden faktiskt var uthyrd. Vanligt godtagna avdrag på Costa del Sol omfattar:
- IBI-fastighetsskatt och sophämtningsavgift (basura)
- Avgifter till ägarföreningen (comunidad)
- Premier för hemförsäkring
- Bolåneränta på bostaden
- Reparationer och underhåll (inte förbättringar)
- Förvaltnings- och städkostnader
- Förbrukning (vatten, el, internet) för uthyrningsperioderna
- Avskrivning av byggnaden (vanligen 3% av byggnadsvärdet)
- Mäklar- och annonseringskostnader
Spara varje faktura med ditt NIE på. Icke-EU-boende, inklusive brittiska ägare, kan inte dra av något av detta, vilket är varför bruttosatsen på 24% slår så hårt.
Kvartals- eller årsdeklaration
Rytmen beror på situationen:
- Hyresinkomster: deklareras kvartalsvis. Fristerna är 20 april, 20 juli, 20 oktober och 20 januari för föregående kvartal. Sedan 2024 tillåter Agencia Tributaria i många fall att hyresinkomster samlas i en enda årlig Modelo 210 (i januari), men många gestores använder för säkerhets skull fortfarande kvartalsvarianten.
- Schabloninkomst (tom bostad): deklareras en gång om året. Fristen är 31 december året efter beskattningsåret: schabloninkomsten för 2025 ska lämnas senast den 31 december 2026.
Hyrs din villa i Mijas ut en del av året och står tom resten, lämnar du hyresdeklarationer för de uthyrda kvartalen och en separat schablondeklaration för de tomma dagarna. En gestor sköter fördelningen.
Hur du betalar och kravet på NIE
Du behöver ett NIE och helst ett spanskt bankkonto för autogiroalternativet. Modelo 210 kan lämnas online, men plattformen är på spanska och kräver ett digitalt certifikat eller Cl@ve PIN, vilket är besvärligt för frånvarande ägare. De flesta brittiska, tyska och svenska ägare anlitar en gestor eller skatteombud som lämnar in åt dem; kostnaden är vanligen 90–200 € per deklaration eller en fast årsavgift.
Särskilt att känna till för Costa del Sol
- Turistuthyrning (VFT): hyr du ut kortvarigt till turister måste du registrera bostaden som Vivienda con Fines Turísticos hos Junta de Andalucías RTA (Registro de Turismo de Andalucía) och visa licensnumret. Den registreringen är skild från skattedeklarationen, men inkomsterna går fortfarande via Modelo 210.
- Plattformsrapportering: Airbnb, Booking.com och Vrbo rapporterar numera dina inkomster automatiskt till Agencia Tributaria, så odeklarerade uthyrningsdagar är lätta att upptäcka.
- Skatteavtal: Spanien har avtal med Storbritannien, Tyskland, Frankrike, Nederländerna och Sverige, så skatten du betalar här avräknas i regel mot din skatt i hemlandet. Du beskattas normalt inte dubbelt, men måste deklarera i båda länderna.
- Framtida försäljning: vid försäljning håller köparen inne 3% av priset (Modelo 211) som förskott på din kapitalvinstskatt, ännu en egenhet för utlandsboende att planera för.
Bli inte tagen på sängen
De två vanligaste misstagen vi ser bland ägare på Costa del Sol är att helt glömma schablonskatten på en fritidsbostad som aldrig hyrs ut, och brittiska ägare som antar att de gamla EU-reglerna fortfarande gäller dem. Båda undviks med en snabb årsdeklaration. Sanktioner för sen eller utebliven Modelo 210-deklaration börjar på 50% av den skatt som ska betalas och stiger med ränta, så det är faktiskt billigare att hålla sig à jour.
Den här guiden är allmän information, inte personlig skatterådgivning: ditt taxeringsvärde, din bosättningsstatus och din situation kring dubbelbeskattning är individuella, och reglerna ändras från år till år. En lokal gestor eller abogado som hanterar deklarationer för utlandsboende varje dag upprättar din Modelo 210 korrekt och sparar dig ofta mer än vad arvodet kostar.
Vill du att vi sätter dig i kontakt med en granskad, engelsk-, tysk- eller nederländsktalande gestor på Costa del Sol, skicka oss ett kort meddelande. Förfrågan är gratis och utan förpliktelser: vi kopplar helt enkelt ihop dig med en pålitlig lokal yrkesperson som kan se över din situation.