Impôt des non-résidents sur les loyers en Espagne

Si vous possédez un bien à Marbella, Estepona, Fuengirola ou ailleurs sur la Costa del Sol mais résidez à l’étranger, le fisc espagnol (Agencia Tributaria) attend tout de même de vos nouvelles chaque année, que vous louiez le bien ou non. L’impôt s’appelle IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) et se déclare au moyen du célèbre Modelo 210. Ce guide explique son fonctionnement en termes clairs pour les propriétaires britanniques, allemands, néerlandais, français et suédois.

En résumé : Les non-résidents paient l’IRNR sur les revenus locatifs via le Modelo 210 : les résidents de l’UE/EEE sont taxés à 19% sur le bénéfice net (charges déductibles), les résidents hors UE (y compris les Britanniques depuis le Brexit) à 24% sur les revenus bruts sans déduction. Même sans louer, vous devez un impôt annuel sur le revenu fictif d’environ 19–24% sur près de 1,1% de la valeur cadastrale, souvent entre 150 et 600 € par an.

Qui doit déclarer ?

Toute personne propriétaire d’un bien en Espagne mais résidente fiscale dans un autre pays est « non-résidente » à cet égard. Cela inclut le propriétaire type de la Costa del Sol : le retraité de Benalmádena qui y passe ses hivers, la famille allemande avec un appartement à Mijas, le couple néerlandais qui loue une maison de ville à Nerja l’été. Si vous passez moins de 183 jours par an en Espagne et que votre centre d’intérêts économiques se trouve à l’étranger, vous êtes presque à coup sûr non-résident, et le Modelo 210 est votre obligation annuelle.

Chaque propriétaire déclare séparément. Un couple britannique possédant un appartement à Torremolinos à parts égales doit déposer deux déclarations, chacune portant sur la moitié des revenus ou de la valeur fictive.

Les deux situations : loué ou non loué

Quand le bien EST loué

Les revenus locatifs sont imposables en Espagne, peu importe où le locataire vous paie ou la plateforme utilisée. Le taux dépend de votre résidence fiscale :

Résidents UE/EEE (Allemagne, France, Pays-Bas, Suède, Irlande, etc.) : 19% sur le bénéfice net. Les charges sont déductibles.
Résidents hors UE (Royaume-Uni depuis le Brexit, Suisse, États-Unis, etc.) : 24% sur les revenus bruts. Aucune déduction n’est admise.

Cet écart UE/hors UE est le plus grand changement pour les propriétaires britanniques après le Brexit. Une villa à Marbella générant 20 000 € par an l’illustre crûment : un propriétaire allemand pourrait payer 19% sur, disons, 8 000 € de bénéfice net (environ 1 520 €), tandis qu’un Britannique paie 24% sur la totalité des 20 000 € (4 800 €) sans rien pouvoir déduire.

Quand le bien N’EST PAS loué (revenu fictif)

Cela surprend presque tous les nouveaux propriétaires. Même si votre appartement d’Estepona reste vide toute l’année, l’Espagne présume que vous en tirez un avantage théorique et taxe ce « revenu fictif ». Le calcul :

Prenez la valeur cadastrale (valor catastral) figurant sur votre avis d’IBI.
Appliquez 1,1% si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, sinon 2%.
Imposez ce montant à 19% (UE/EEE) ou 24% (hors UE).

Pour un appartement type de Fuengirola d’une valeur cadastrale de 90 000 €, cela donne 1,1% = 990 €, imposé à 19% = environ 188 € par an. Pour une villa plus grande à Sotogrande, cela peut atteindre 400 à 600 €. Le montant est modeste, mais l’oublier pendant des années accumule majorations et intérêts.

Charges déductibles (résidents UE/EEE uniquement)

Si vous êtes résident fiscal dans un pays de l’UE ou de l’EEE, vous pouvez déduire les charges au prorata de la période de location effective. Les déductions couramment admises sur la Costa del Sol comprennent :

La taxe foncière IBI et la taxe d’ordures (basura)
Les charges de copropriété (comunidad)
Les primes d’assurance habitation
Les intérêts du prêt immobilier
Les réparations et l’entretien (pas les améliorations)
Les frais de gestion et de ménage
Les charges (eau, électricité, internet) pour les périodes louées
L’amortissement du bâtiment (en général 3% de la valeur de construction)
Les frais d’agence et de publicité

Conservez chaque facture portant votre NIE. Les résidents hors UE, y compris les Britanniques, ne peuvent rien déduire de cela, ce qui rend le taux brut de 24% si lourd.

Déclaration trimestrielle ou annuelle

Le rythme dépend de la situation :

Revenus locatifs : déclaration trimestrielle. Les échéances sont le 20 avril, le 20 juillet, le 20 octobre et le 20 janvier pour le trimestre précédent. Depuis 2024, l’Agencia Tributaria autorise dans bien des cas à regrouper les revenus locatifs dans un Modelo 210 annuel unique (en janvier), mais beaucoup de gestores conservent par prudence l’option trimestrielle.
Revenu fictif (bien vacant) : déclaration une fois par an. L’échéance est le 31 décembre de l’année suivant l’exercice : le revenu fictif de 2025 est dû au plus tard le 31 décembre 2026.

Si votre villa de Mijas est louée une partie de l’année et vide le reste, vous déposez les déclarations de loyers pour les trimestres loués et une déclaration distincte de revenu fictif pour les jours de vacance. Un gestor se charge du calcul au prorata.

Comment payer et l’exigence du NIE

Il vous faudra un NIE et, de préférence, un compte bancaire espagnol pour l’option de prélèvement. Le Modelo 210 se dépose en ligne, mais la plateforme est en espagnol et exige un certificat numérique ou un Cl@ve PIN, peu commode pour les propriétaires absents. La plupart des propriétaires britanniques, allemands et suédois mandatent un gestor ou un représentant fiscal pour déposer en leur nom ; le coût est en général de 90 à 200 € par déclaration ou un forfait annuel.

Spécificités de la Costa del Sol

Location touristique (VFT) : si vous louez à court terme à des touristes, vous devez enregistrer le bien comme Vivienda con Fines Turísticos auprès du RTA (Registro de Turismo de Andalucía) de la Junta de Andalucía et afficher le numéro de licence. Cet enregistrement est distinct de la déclaration fiscale, mais les revenus passent toujours par le Modelo 210.
Déclarations des plateformes : Airbnb, Booking.com et Vrbo communiquent désormais vos revenus automatiquement à l’Agencia Tributaria ; les jours de location non déclarés se repèrent donc aisément.
Conventions fiscales : l’Espagne a des conventions avec le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, les Pays-Bas et la Suède, de sorte que l’impôt payé ici s’impute généralement sur votre dette dans votre pays. Vous ne serez normalement pas imposé deux fois, mais vous devez déclarer dans les deux pays.
Revente future : lors de la vente, l’acheteur retient 3% du prix (Modelo 211) à titre d’avance sur votre impôt sur la plus-value, autre particularité du non-résident à anticiper.

Ne vous faites pas prendre

Les deux erreurs les plus fréquentes que nous observons chez les propriétaires de la Costa del Sol sont d’oublier entièrement l’impôt sur le revenu fictif d’une résidence secondaire jamais louée, et les Britanniques qui supposent que les anciennes règles de l’UE s’appliquent encore à eux. Les deux s’évitent par une rapide déclaration annuelle. Les pénalités pour un Modelo 210 tardif ou manquant démarrent à 50% de l’impôt dû et grimpent avec les intérêts : il revient donc vraiment moins cher de rester à jour.

Ce guide constitue une information générale, et non un conseil fiscal personnalisé : votre valeur cadastrale, votre statut de résidence et votre situation de double imposition sont propres à votre cas, et les règles changent d’une année à l’autre. Un gestor ou un abogado local qui traite chaque jour des déclarations de non-résidents établira correctement votre Modelo 210 et vous fera souvent économiser plus que ses honoraires.

Si vous souhaitez que nous vous mettions en relation avec un gestor de confiance sur la Costa del Sol parlant anglais, allemand ou néerlandais, envoyez-nous un bref message. La demande est gratuite et sans engagement : nous vous mettrons simplement en relation avec un professionnel local de confiance qui pourra examiner votre situation.