Nichtansässigensteuer auf Mieteinnahmen in Spanien

Wenn Sie eine Immobilie in Marbella, Estepona, Fuengirola oder anderswo an der Costa del Sol besitzen, aber im Ausland leben, erwartet das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) trotzdem jedes Jahr eine Erklärung von Ihnen – egal, ob Sie vermieten oder nicht. Die Steuer heißt IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) und wird über das bekannte Modelo 210 abgegeben. Dieser Leitfaden erklärt verständlich, wie das für britische, deutsche, niederländische, französische und schwedische Eigentümer funktioniert.

Kurz gesagt: Nichtansässige zahlen die IRNR auf Mieteinnahmen über das Modelo 210: EU-/EWR-Ansässige zahlen 19% auf den Nettogewinn (Kosten abzugsfähig), Nicht-EU-Ansässige (einschließlich Briten nach dem Brexit) 24% auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge. Auch ohne Vermietung schulden Sie eine jährliche fiktive Eigennutzungssteuer von rund 19–24% auf etwa 1,1% des Katasterwerts – oft 150 bis 600 € pro Jahr.

Wer muss eine Erklärung abgeben?

Jeder, der eine spanische Immobilie besitzt, aber in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, gilt hier als „nichtansässig”. Dazu gehört der typische Eigentümer an der Costa del Sol: der Ruheständler in Benalmádena, der hier die Winter verbringt, die deutsche Familie mit einer Wohnung in Mijas, das niederländische Paar, das im Sommer ein Reihenhaus in Nerja vermietet. Wer weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt und seinen wirtschaftlichen Lebensmittelpunkt im Ausland hat, ist mit großer Sicherheit nichtansässig – und das Modelo 210 ist Ihre jährliche Pflicht.

Jeder Eigentümer erklärt separat. Ein britisches Paar, dem eine Wohnung in Torremolinos je zur Hälfte gehört, muss zwei Erklärungen abgeben, jede über die Hälfte der Einnahmen oder des fiktiven Werts.

Die zwei Fälle: vermietet oder nicht vermietet

Wenn die Immobilie vermietet IST

Mieteinnahmen sind in Spanien steuerpflichtig, unabhängig davon, wo der Mieter zahlt oder welche Plattform Sie nutzen. Der Satz richtet sich nach Ihrer steuerlichen Ansässigkeit:

• EU-/EWR-Ansässige (Deutschland, Frankreich, Niederlande, Schweden, Irland usw.): 19% auf den Nettogewinn. Kosten sind abzugsfähig.
• Nicht-EU-Ansässige (Vereinigtes Königreich seit dem Brexit, Schweiz, USA usw.): 24% auf die Bruttoeinnahmen. Keine Abzüge erlaubt.

Dieser Unterschied zwischen EU und Nicht-EU ist die größte Änderung für britische Eigentümer nach dem Brexit. Eine Villa in Marbella mit 20.000 € Jahreseinnahmen zeigt es deutlich: Ein deutscher Eigentümer zahlt vielleicht 19% auf etwa 8.000 € Nettogewinn (rund 1.520 €), während ein Brite 24% auf die vollen 20.000 € (4.800 €) zahlt, ohne irgendetwas abziehen zu können.

Wenn die Immobilie NICHT vermietet ist (fiktive Eigennutzung)

Das überrascht fast jeden neuen Eigentümer. Selbst wenn Ihre Wohnung in Estepona das ganze Jahr leer steht, unterstellt Spanien einen fiktiven Nutzungsvorteil und besteuert dieses „fiktive Einkommen”. Die Berechnung:

• Nehmen Sie den Katasterwert (valor catastral) aus Ihrem IBI-Bescheid.
• Wenden Sie 1,1% an, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, sonst 2%.
• Besteuern Sie diesen Betrag mit 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU).

Für eine typische Wohnung in Fuengirola mit einem Katasterwert von 90.000 € sind das 1,1% = 990 €, mit 19% besteuert = etwa 188 € im Jahr. Bei einer größeren Villa in Sotogrande können es 400–600 € sein. Der Betrag ist gering, doch wer ihn über Jahre vergisst, sammelt Zuschläge und Zinsen an.

Abzugsfähige Kosten (nur EU-/EWR-Ansässige)

Wenn Sie in einem EU- oder EWR-Land steuerlich ansässig sind, können Sie Kosten anteilig zum tatsächlichen Vermietungszeitraum abziehen. Üblich anerkannte Abzüge an der Costa del Sol sind:

• IBI-Grundsteuer und Müllgebühr (basura)
• Beiträge zur Eigentümergemeinschaft (comunidad)
• Prämien der Gebäudeversicherung
• Hypothekenzinsen für die Immobilie
• Reparaturen und Instandhaltung (keine Verbesserungen)
• Verwaltungs- und Reinigungskosten
• Nebenkosten (Wasser, Strom, Internet) für die Vermietungszeit
• Abschreibung des Gebäudes (in der Regel 3% des Bauwerts)
• Agentur- und Werbekosten

Bewahren Sie jede Rechnung mit Ihrer NIE auf. Nicht-EU-Ansässige – einschließlich britischer Eigentümer – können nichts davon abziehen, weshalb der pauschale Satz von 24% so hart trifft.

Vierteljährliche oder jährliche Erklärung

Der Rhythmus richtet sich nach dem Fall:

• Mieteinnahmen: Erklärung vierteljährlich. Die Fristen sind der 20. April, 20. Juli, 20. Oktober und 20. Januar für das jeweils vorangegangene Quartal. Seit 2024 erlaubt die Agencia Tributaria in vielen Fällen, Mieteinnahmen in einem einzigen jährlichen Modelo 210 (im Januar) zusammenzufassen, doch viele Gestores nutzen sicherheitshalber weiter die vierteljährliche Variante.
• Fiktive Eigennutzung (leerstehende Immobilie): Erklärung einmal im Jahr. Die Frist ist der 31. Dezember des Folgejahres – die fiktive Eigennutzung für 2025 ist also bis zum 31. Dezember 2026 fällig.

Wird Ihre Villa in Mijas einen Teil des Jahres vermietet und steht den Rest leer, geben Sie Mieterklärungen für die vermieteten Quartale und eine separate Erklärung zur fiktiven Eigennutzung für die Leerstandstage ab. Ein Gestor übernimmt die Aufteilung.

Zahlung und die NIE-Pflicht

Sie benötigen eine NIE und idealerweise ein spanisches Bankkonto für die Lastschrift. Das Modelo 210 lässt sich online abgeben, doch die Plattform ist auf Spanisch und verlangt ein digitales Zertifikat oder Cl@ve PIN, was für abwesende Eigentümer umständlich ist. Die meisten britischen, deutschen und schwedischen Eigentümer beauftragen einen Gestor oder Steuervertreter mit der Abgabe – die Kosten liegen meist bei 90–200 € pro Erklärung oder einer festen Jahrespauschale.

Besonderheiten der Costa del Sol

• Touristische Vermietung (VFT): Wer kurzfristig an Touristen vermietet, muss die Immobilie als Vivienda con Fines Turísticos beim RTA (Registro de Turismo de Andalucía) der Junta de Andalucía registrieren und die Lizenznummer anzeigen. Diese Registrierung ist unabhängig von der Steuererklärung, doch die Einnahmen laufen weiterhin über das Modelo 210.
• Plattform-Meldungen: Airbnb, Booking.com und Vrbo melden Ihre Einnahmen inzwischen automatisch an die Agencia Tributaria, sodass nicht erklärte Miettage leicht auffallen.
• Doppelbesteuerungsabkommen: Spanien hat Abkommen mit dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und Schweden, sodass die hier gezahlte Steuer in der Regel auf Ihre Steuer im Heimatland angerechnet wird. Doppelt besteuert werden Sie normalerweise nicht, müssen aber in beiden Ländern erklären.
• Späterer Verkauf: Beim Verkauf behält der Käufer 3% des Preises ein (Modelo 211) als Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer – eine weitere Besonderheit für Nichtansässige, die Sie einplanen sollten.

Lassen Sie sich nicht erwischen

Die zwei häufigsten Fehler bei Eigentümern an der Costa del Sol sind, die fiktive Eigennutzungssteuer bei einer nie vermieteten Ferienimmobilie ganz zu vergessen, und britische Eigentümer, die annehmen, für sie gälten weiter die alten EU-Regeln. Beides lässt sich mit einer schnellen Jahreserklärung vermeiden. Strafen für verspätete oder fehlende Modelo-210-Erklärungen beginnen bei 50% der geschuldeten Steuer und steigen mit Zinsen, sodass es schlicht günstiger ist, auf dem Laufenden zu bleiben.

Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine persönliche Steuerberatung – Ihr Katasterwert, Ihr Ansässigkeitsstatus und Ihre Doppelbesteuerungslage sind individuell, und die Regeln ändern sich von Jahr zu Jahr. Ein örtlicher Gestor oder Abogado, der täglich Erklärungen für Nichtansässige bearbeitet, erstellt Ihr Modelo 210 korrekt und spart Ihnen oft mehr, als er kostet.

Wenn wir Sie mit einem geprüften, englisch-, deutsch- oder niederländischsprachigen Gestor an der Costa del Sol in Kontakt bringen sollen, schreiben Sie uns kurz. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich – wir verbinden Sie einfach mit einem vertrauenswürdigen örtlichen Fachmann, der Ihre Situation prüfen kann.