Si eres propietario de una vivienda en Marbella, Estepona, Fuengirola o en cualquier punto de la Costa del Sol pero resides en el extranjero, la Agencia Tributaria espera tener noticias tuyas cada año, alquiles o no la propiedad. El impuesto se llama IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) y se presenta con el conocido Modelo 210. Esta guía explica cómo funciona en lenguaje claro para propietarios británicos, alemanes, neerlandeses, franceses y suecos.
En resumen: Los no residentes pagan el IRNR sobre los ingresos por alquiler mediante el Modelo 210: los residentes en la UE/EEE tributan al 19% sobre el beneficio neto (con gastos deducibles), y los no residentes en la UE (incluidos los británicos tras el Brexit) al 24% sobre los ingresos brutos sin deducciones. Aunque nunca alquiles, debes una renta imputada anual de en torno al 19–24% sobre el 1,1% del valor catastral, a menudo entre 150 y 600 € al año.
¿Quién está obligado a declarar?
Cualquier persona que posea un inmueble en España pero sea residente fiscal en otro país es “no residente” a estos efectos. Esto incluye al propietario típico de la Costa del Sol: el jubilado de Benalmádena que pasa aquí los inviernos, la familia alemana con un apartamento en Mijas, la pareja neerlandesa que alquila una casa en Nerja durante el verano. Si pasas menos de 183 días al año en España y tu centro de intereses económicos está fuera, casi con seguridad eres no residente, y el Modelo 210 es tu obligación anual.
Cada propietario declara por separado. Una pareja británica que posee un piso en Torremolinos al 50% debe presentar dos declaraciones, cada una por la mitad de los ingresos o del valor imputado.
Los dos escenarios: con alquiler y sin alquiler
Cuando la vivienda SÍ se alquila
Los ingresos por alquiler tributan en España con independencia de dónde te pague el inquilino o qué plataforma utilices. El tipo depende de tu residencia fiscal:
- Residentes en la UE/EEE (Alemania, Francia, Países Bajos, Suecia, Irlanda, etc.): 19% sobre el beneficio neto. Puedes deducir gastos.
- Residentes fuera de la UE (Reino Unido desde el Brexit, Suiza, EE. UU., etc.): 24% sobre los ingresos brutos. No se permite ninguna deducción.
Esta diferencia UE/no UE es el mayor cambio para los británicos tras el Brexit. Una villa en Marbella que genera 20.000 € al año lo ilustra con crudeza: un propietario alemán podría pagar el 19% sobre, por ejemplo, 8.000 € de beneficio neto (unos 1.520 €), mientras que un británico paga el 24% sobre los 20.000 € completos (4.800 €) sin poder deducir nada.
Cuando la vivienda NO se alquila (renta imputada)
Esto sorprende a casi todos los propietarios nuevos. Aunque tu apartamento de Estepona esté vacío todo el año, España presume que obtienes un beneficio teórico por poseerlo y grava esa “renta imputada”. El cálculo:
- Toma el valor catastral de tu recibo del IBI.
- Aplica el 1,1% si el valor catastral se revisó en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario.
- Tributa esa cifra al 19% (UE/EEE) o al 24% (no UE).
Para un apartamento típico de Fuengirola con un valor catastral de 90.000 €, eso es 1,1% = 990 €, gravado al 19% = unos 188 € al año. Para una villa más grande en Sotogrande puede alcanzar los 400–600 €. Es modesto, pero no presentarlo durante años acumula recargos e intereses.
Gastos deducibles (solo residentes UE/EEE)
Si eres residente fiscal en un país de la UE o el EEE, puedes deducir gastos en proporción al periodo en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada. Las deducciones más habituales en la Costa del Sol incluyen:
- IBI y tasa de basura
- Cuotas de la comunidad de propietarios
- Primas del seguro de hogar
- Intereses de la hipoteca del inmueble
- Reparaciones y mantenimiento (no mejoras)
- Honorarios de gestión y limpieza
- Suministros (agua, luz, internet) de los periodos alquilados
- Amortización del inmueble (en general el 3% del valor de construcción)
- Gastos de agencia y publicidad
Guarda cada factura con tu NIE. Los no residentes en la UE, incluidos los británicos, no pueden deducir nada de esto, por lo que el 24% bruto resulta tan duro.
Declaración trimestral o anual
El ritmo de presentación depende del escenario:
- Ingresos por alquiler: se declaran trimestralmente. Los plazos son el 20 de abril, el 20 de julio, el 20 de octubre y el 20 de enero por el trimestre anterior. Desde 2024 la Agencia Tributaria permite en muchos casos agrupar los ingresos por alquiler en un único Modelo 210 anual (en enero), pero muchos gestores siguen usando la opción trimestral por seguridad.
- Renta imputada (vivienda vacía): se declara una vez al año. El plazo es el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio: la renta imputada de 2025 vence el 31 de diciembre de 2026.
Si tu villa de Mijas se alquila parte del año y está vacía el resto, presentas las declaraciones de alquiler por los trimestres arrendados y una declaración aparte de renta imputada por los días vacíos. Un gestor se encarga del prorrateo.
Cómo pagar y el requisito del NIE
Necesitarás un NIE y, preferiblemente, una cuenta bancaria española para la opción de domiciliación. El Modelo 210 se presenta por internet, pero la plataforma está en español y exige un certificado digital o Cl@ve PIN, lo que resulta incómodo para los propietarios ausentes. La mayoría de los británicos, alemanes y suecos designan a un gestor o representante fiscal para que presente en su nombre; el coste suele ser de 90–200 € por declaración o una tarifa anual fija.
Particularidades de la Costa del Sol
- Alquiler turístico (VFT): si alquilas a corto plazo a turistas, debes inscribir la vivienda como Vivienda con Fines Turísticos en el RTA (Registro de Turismo de Andalucía) de la Junta de Andalucía y mostrar el número de licencia. Ese registro es independiente de la declaración fiscal, pero los ingresos siguen pasando por el Modelo 210.
- Información de las plataformas: Airbnb, Booking.com y Vrbo ya comunican tus ingresos a la Agencia Tributaria automáticamente, así que los días de alquiler sin declarar son fáciles de detectar.
- Convenios de doble imposición: España tiene convenios con el Reino Unido, Alemania, Francia, los Países Bajos y Suecia, por lo que el impuesto pagado aquí suele compensarse con tu obligación en tu país. Normalmente no tributarás dos veces, pero debes declarar en ambos países.
- Venta futura: cuando vendas, el comprador retendrá el 3% del precio (Modelo 211) como anticipo de tu impuesto sobre la ganancia patrimonial, otra peculiaridad del no residente que conviene prever.
No te la juegues
Los dos errores más frecuentes que vemos entre los propietarios de la Costa del Sol son olvidar por completo la renta imputada en una segunda vivienda que nunca se alquila, y los británicos que dan por hecho que siguen aplicándoseles las antiguas reglas de la UE. Ambos se evitan con una rápida declaración anual. Las sanciones por presentar tarde o no presentar el Modelo 210 arrancan en el 50% de la cuota y suben con intereses, así que de verdad sale más barato estar al día.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal personalizado: tu valor catastral, tu condición de residencia y tu situación ante la doble imposición son individuales, y las normas cambian de un año a otro. Un gestor o abogado local que tramite declaraciones de no residentes a diario presentará correctamente tu Modelo 210 y a menudo te ahorrará más de lo que cuesta.
Si quieres que te pongamos en contacto con un gestor de confianza en la Costa del Sol que hable inglés, alemán o neerlandés, envíanos un mensaje rápido. La consulta es gratuita y sin compromiso: simplemente te conectaremos con un profesional local de confianza que pueda revisar tu caso.