Als u een woning bezit in Marbella, Estepona, Fuengirola of elders aan de Costa del Sol maar in het buitenland woont, verwacht de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) toch elk jaar van u te horen, of u nu verhuurt of niet. De belasting heet IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) en wordt aangegeven via het bekende Modelo 210. Deze gids legt in begrijpelijke taal uit hoe dit werkt voor Britse, Duitse, Nederlandse, Franse en Zweedse eigenaren.
Kort samengevat: Niet-ingezetenen betalen IRNR over huurinkomsten via het Modelo 210: EU/EER-ingezetenen betalen 19% over de nettowinst (kosten aftrekbaar), niet-EU-ingezetenen (waaronder Britten na de Brexit) 24% over de bruto-inkomsten zonder aftrek. Ook zonder te verhuren bent u een jaarlijkse fictieve eigenwoningbelasting verschuldigd van ongeveer 19–24% over zo’n 1,1% van de kadastrale waarde, vaak 150 tot 600 € per jaar.
Wie moet aangifte doen?
Iedereen die een Spaanse woning bezit maar fiscaal inwoner is van een ander land, geldt hier als „niet-ingezetene”. Dat omvat de typische eigenaar aan de Costa del Sol: de gepensioneerde in Benalmádena die hier de winters doorbrengt, het Duitse gezin met een appartement in Mijas, het Nederlandse stel dat ‘s zomers een rijtjeshuis in Nerja verhuurt. Wie minder dan 183 dagen per jaar in Spanje is en zijn economische belangen in het buitenland heeft, is vrijwel zeker niet-ingezetene, en het Modelo 210 is dan uw jaarlijkse verplichting.
Elke eigenaar doet apart aangifte. Een Brits stel dat samen voor 50% een flat in Torremolinos bezit, moet twee aangiften indienen, elk voor de helft van de inkomsten of de fictieve waarde.
De twee situaties: verhuurd of niet verhuurd
Wanneer de woning WEL wordt verhuurd
Huurinkomsten zijn in Spanje belast, ongeacht waar de huurder u betaalt of welk platform u gebruikt. Het tarief hangt af van uw fiscale woonplaats:
- EU/EER-ingezetenen (Duitsland, Frankrijk, Nederland, Zweden, Ierland enz.): 19% over de nettowinst. Kosten zijn aftrekbaar.
- Niet-EU-ingezetenen (Verenigd Koninkrijk sinds de Brexit, Zwitserland, VS enz.): 24% over de bruto-inkomsten. Geen enkele aftrek toegestaan.
Dit verschil tussen EU en niet-EU is de grootste verandering voor Britse eigenaren na de Brexit. Een villa in Marbella die 20.000 € per jaar oplevert, maakt het scherp duidelijk: een Duitse eigenaar betaalt mogelijk 19% over bijvoorbeeld 8.000 € nettowinst (zo’n 1.520 €), terwijl een Brit 24% over de volle 20.000 € (4.800 €) betaalt zonder iets te kunnen aftrekken.
Wanneer de woning NIET wordt verhuurd (fictief inkomen)
Dit verrast bijna elke nieuwe eigenaar. Zelfs als uw appartement in Estepona het hele jaar leegstaat, gaat Spanje uit van een theoretisch voordeel uit het bezit en belast dit „fictieve inkomen”. De berekening:
- Neem de kadastrale waarde (valor catastral) van uw IBI-aanslag.
- Pas 1,1% toe als de kadastrale waarde in de afgelopen tien jaar is herzien, anders 2%.
- Belast dat bedrag tegen 19% (EU/EER) of 24% (niet-EU).
Voor een doorsnee appartement in Fuengirola met een kadastrale waarde van 90.000 € is dat 1,1% = 990 €, belast tegen 19% = ongeveer 188 € per jaar. Voor een grotere villa in Sotogrande kan dit oplopen tot 400 à 600 €. Het bedrag is bescheiden, maar het jarenlang vergeten stapelt toeslagen en rente op.
Aftrekbare kosten (alleen EU/EER-ingezetenen)
Bent u fiscaal inwoner van een EU- of EER-land, dan mag u kosten aftrekken naar rato van de periode dat de woning daadwerkelijk verhuurd was. Veelvoorkomende aftrekposten aan de Costa del Sol zijn:
- IBI-onroerendgoedbelasting en afvalheffing (basura)
- Bijdragen aan de vereniging van eigenaren (comunidad)
- Premies van de opstalverzekering
- Hypotheekrente op de woning
- Reparaties en onderhoud (geen verbeteringen)
- Beheer- en schoonmaakkosten
- Nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, internet) voor de verhuurperiodes
- Afschrijving van het gebouw (doorgaans 3% van de bouwwaarde)
- Makelaars- en advertentiekosten
Bewaar elke factuur met uw NIE erop. Niet-EU-ingezetenen, waaronder Britse eigenaren, kunnen hiervan niets aftrekken, waardoor het bruto-tarief van 24% zo zwaar weegt.
Kwartaal- of jaaraangifte
Het ritme hangt af van de situatie:
- Huurinkomsten: aangifte per kwartaal. De termijnen zijn 20 april, 20 juli, 20 oktober en 20 januari voor het voorgaande kwartaal. Sinds 2024 staat de Agencia Tributaria in veel gevallen toe huurinkomsten te bundelen in één jaarlijks Modelo 210 (in januari), maar veel gestores houden voor de zekerheid de kwartaalvariant aan.
- Fictief inkomen (leegstaande woning): aangifte één keer per jaar. De termijn is 31 december van het jaar na het belastingjaar: het fictieve inkomen over 2025 is verschuldigd vóór 31 december 2026.
Wordt uw villa in Mijas een deel van het jaar verhuurd en staat hij de rest leeg, dan dient u huuraangiften in voor de verhuurde kwartalen en een aparte aangifte fictief inkomen voor de leegstandsdagen. Een gestor verzorgt de verdeling.
Hoe te betalen en de NIE-eis
U hebt een NIE nodig en bij voorkeur een Spaanse bankrekening voor de automatische incasso. Het Modelo 210 kunt u online indienen, maar het platform is Spaanstalig en vereist een digitaal certificaat of Cl@ve PIN, lastig voor afwezige eigenaren. De meeste Britse, Duitse en Zweedse eigenaren machtigen een gestor of fiscaal vertegenwoordiger om namens hen in te dienen; de kosten liggen meestal op 90–200 € per aangifte of een vast jaartarief.
Specifieke punten voor de Costa del Sol
- Toeristische verhuur (VFT): verhuurt u kortdurend aan toeristen, dan moet u de woning als Vivienda con Fines Turísticos registreren bij het RTA (Registro de Turismo de Andalucía) van de Junta de Andalucía en het licentienummer tonen. Die registratie staat los van de belastingaangifte, maar de inkomsten lopen nog steeds via het Modelo 210.
- Platformmeldingen: Airbnb, Booking.com en Vrbo melden uw inkomsten inmiddels automatisch aan de Agencia Tributaria, dus niet-aangegeven verhuurdagen vallen gemakkelijk op.
- Belastingverdragen: Spanje heeft verdragen met het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk, Nederland en Zweden, zodat de hier betaalde belasting doorgaans verrekend wordt met uw aanslag in uw eigen land. U wordt normaal niet dubbel belast, maar moet in beide landen aangifte doen.
- Latere verkoop: bij verkoop houdt de koper 3% van de prijs in (Modelo 211) als voorschot op uw vermogenswinstbelasting, nog een eigenaardigheid voor niet-ingezetenen om rekening mee te houden.
Laat u niet verrassen
De twee meest voorkomende fouten die we bij eigenaren aan de Costa del Sol zien, zijn het volledig vergeten van de fictieve eigenwoningbelasting bij een tweede woning die nooit wordt verhuurd, en Britse eigenaren die aannemen dat de oude EU-regels nog op hen van toepassing zijn. Beide voorkomt u met een snelle jaaraangifte. Boetes voor een te late of ontbrekende Modelo 210-aangifte beginnen bij 50% van de verschuldigde belasting en lopen op met rente, dus het is werkelijk goedkoper om bij te blijven.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk fiscaal advies: uw kadastrale waarde, uw woonplaatsstatus en uw positie inzake dubbele belasting zijn individueel, en de regels veranderen van jaar tot jaar. Een lokale gestor of abogado die dagelijks aangiften voor niet-ingezetenen verzorgt, stelt uw Modelo 210 correct op en bespaart u vaak meer dan zijn honorarium.
Wilt u dat we u in contact brengen met een betrouwbare, Engels-, Duits- of Nederlandssprekende gestor aan de Costa del Sol, stuur ons dan een kort bericht. De aanvraag is gratis en vrijblijvend: we brengen u eenvoudig in contact met een vertrouwde lokale professional die uw situatie kan beoordelen.