Om du ager en lagenhet i Fuengirola, ett radhus i Mijas eller en villa nara Marbella och vill hyra ut den till semesterfirare behover du ratt andalusisk licens. Det vanligaste misstaget vi ser bland brittiska, tyska, nederlandska, franska och svenska agare pa Costa del Sol ar att kopiera rad skrivna for Valencia eller Katalonien. Costa del Sol ligger i Andalusien, och Andalusien har ett eget system: VFT, Vivienda con Fines Turisticos, registrerad hos Junta de Andalucia via Registro de Turismo de Andalucia (RTA).
Den har guiden forklarar exakt vad VFT ar, vad din bostad maste ha, hur den ansvariga forklaringen fungerar, vad RTA/VFT-koden ar till for, vilka skatter du ska betala och vad som hander om du hyr ut utan den.
Kort sagt: For att hyra ut lagligt till turister pa Costa del Sol behover du en VFT registrerad hos Junta de Andalucias RTA via en declaracion responsable. Det finns ingen statlig registreringsavgift, men en gestor tar vanligen 150-400 EUR; forsta-inflyttningslicens och andra dokument kan lagga till 150-300 EUR. Att hyra ut utan VFT riskerar boter fran 2.000 EUR upp till 150.000 EUR i allvarliga fall. Registreringen ar omedelbar och gäller tills vidare, men bostaden maste uppfylla minimikrav.
Vad ar en VFT egentligen?
En VFT (Vivienda con Fines Turisticos) ar en privat bostad som hyrs ut i sin helhet, eller rum for rum, till turister for korta vistelser och marknadsfors via kanaler som Airbnb, Booking, resebyraer eller din egen webbplats. Den regleras av Decreto 28/2016 fran Junta de Andalucia, som reformerades i februari 2024 (Decreto 31/2024) for att skarpa kraven och tappa till kryphal.
Det ar inte den valencianska VUT och inte en casa rural eller ett lagenhetskomplex (kategori AT). Om du hyr ut en enskild villa eller lagenhet till semesterfirare ar VFT nastan alltid din kategori.
Det centrala draget: du registrerar dig via en declaracion responsable — en egen forsakran. Du ber inte om tillstand; du forklarar formellt, under eget ansvar, att bostaden uppfyller de lagliga kraven, och du far borja hyra ut sa snart du lamnar in den. RTA kontrollerar i efterhand.
Minimikrav som din bostad maste uppfylla
Innan du forklarar maste bostaden uppfylla normerna i Decreto 28/2016. De viktigaste:
- En giltig forsta-inflyttningslicens (Licencia de Primera Ocupacion) eller motsvarande boendeintyg fran kommunen — Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos, Nerja och de ovriga utfardar var sin.
- Direkt ventilation mot det fria eller innergarden i varje sovrum och vardagsrum, plus nagon form av morklaggning (persienner eller luckor).
- Luftkonditionering (kyla) i sovrum och vardagsrum om bostaden hyrs ut mellan maj och september, och uppvarmning om den hyrs ut mellan oktober och april. I praktiken installerar nastan alla bostader pa Costa del Sol bada.
- En forbandslada och uppgift om narmaste vardcentral.
- Turistinformation om omradet, tjanster, transport och fritidsguide.
- Klagomalsblanketter (hojas de quejas y reclamaciones) tillgangliga for gasterna.
- Mobler, stadning och sangklader anpassade till den uppgivna belaggningen.
- Maxkapacitet respekterad: i regel 15 platser per bostad och hogst fyra per sovrum.
Fristaende villor i urbanisationer kring Sotogrande eller La Cala de Mijas klarar detta oftast latt. Aldre lagenheter i centrala Malaga eller Torremolinos behover ibland forst en AC-uppgradering eller en fornyad boendelicens.
Declaracion responsable, steg for steg
- Bekrafta att bostaden ar behorig och samla in fastighetsbeteckningen, ditt NIE/pass, boendelicensen och agaruppgifterna.
- Lamna in declaracion responsable till RTA, normalt online via Junta de Andalucias e-kontor med digitalt certifikat eller Cl@ve, eller via en gestor med fullmakt.
- Fa din VFT-kod omedelbart. Eftersom det ar en egen forsakran galler registreringen fran inlamnandet; du vantar inte i veckor pa godkannande.
- Visa koden i varje annons och listning.
Det finns ingen officiell registreringsavgift. Det du betalar ar professionell hjalp och dokument du saknar.
RTA/VFT-koden — vad den ar och var den ska vara
Efter registrering far bostaden en kod i formatet VFT/MA/#####, dar MA ar provinskoden for Malaga (hela Costa del Sol ligger i Malaga-provinsen, utom San Roque-sidan vid Sotogrande, som tillhor Cadiz — CA). Numret som foljer ar din unika registerpost.
Koden ar ingen valfri dekoration. Enligt lag maste den finnas i varje annons och listning — Airbnb, Booking, Vrbo, din webbplats, broschyrer, allt. Airbnb och Booking blockerar eller tar nu aktivt bort andalusiska annonser som inte kan visa en giltig VFT/MA-kod, sa utan den kan du i praktiken inte marknadsfora bostaden online. Manga agare upptacker detta den harda vagen nar en annons stangs av mitt i sasongen.
Skatter du ska betala
Att hyra ut till turister ar skattepliktig inkomst, och reglerna skiljer sig kraftigt beroende pa var du ar bosatt. Detta ar allman vagledning — bekrafta din situation med en gestor eller abogado.
- Skatt via Modelo 210 (ej bosatta agare). EU/EES-bosatta (tyska, nederlandska, franska, svenska agare) betalar 19% pa nettovinsten och far dra av kostnader som foreningsavgifter, IBI, forsakring, el och vatten samt reparationer i proportion till uthyrningsdagarna. Icke-EU-bosatta — vilket sedan brexit inkluderar britter — betalar 24% pa bruttoinkomsten utan avdrag. Enbart denna punkt kostar brittiska agare tusentals euro per ar och ar den vanligaste obehagliga overraskningen.
- Frekvens. Modelo 210 lamnas i regel kvartalsvis nar det finns hyresinkomst.
- IBI och sophamtningsavgift (basura). Arliga lokala skatter, oavsett.
- IVA (moms). Ren inkvartering utan hotelliknande tjanster (daglig stadning, maltider, reception) ar normalt undantagen. Lagger du till sadana tjanster kan verksamheten bli en 10%-momsaktivitet — ytterligare ett skal att radfraga.
- Gastregister. Du maste rapportera varje gasts ID via systemet SES.Hospedajes inom 24 timmar efter incheckning, en nationell skyldighet skild fran VFT.
Bosatta agare deklarerar hyresinkomst i sin vanliga spanska IRPF-deklaration i stallet for Modelo 210.
Boter for uthyrning utan VFT
Junta de Andalucia inspekterar, och sanktioner enligt den andalusiska turismlagen (Ley 13/2011) ar verkliga. De ar graderade:
- Mindre overtradelser: upp till 2.000 EUR — till exempel att inte visa VFT-koden eller mindre informationsbrister.
- Allvarliga overtradelser: 2.001 till 18.000 EUR — inklusive uthyrning utan registrering eller falska uppgifter i declaracion responsable.
- Mycket allvarliga overtradelser: 18.001 till 150.000 EUR — for upprepad eller storskalig verksamhet utan licens.
Utover boten kan plattformen ta bort annonsen, din forsakring kanske inte tacker handelser med gaster, och obetald hyresskatt kan utlosa en separat granskning fran skattemyndigheten (Hacienda) med tillagg. 2024 ars reform gav ocksa agarforeningarna mer makt att begransa eller forbjuda korttidsuthyrning med tre femtedelars majoritet, sa kontrollera foreningens stadgar innan du borjar.
Vanliga scenarier pa Costa del Sol
- En brittisk agare i Benalmadena som hyrt ut informellt i aratal: registrera VFT, men budgetera for 24% bruttoskatt for ej bosatta och efterdeklarera tidigare ar innan en inspektion hittar dem.
- Ett tyskt par som koper pa ritning i Estepona: bekrafta att forsta-inflyttningslicensen finns pa plats fore det notariella kopet, och registrera sedan innan du annonserar.
- En nederlandsk agare i Nerja vars lagenhetshus nyss rostat om uthyrning: kontrollera protokollet — en tre femtedelars omrostning kan nu blockera nya VFT i din byggnad.
Prata med oss forst — det ar gratis
Att gora VFT ratt fran borjan ar langt billigare an att i efterhand atgarda en avstangd annons eller ett brev fran skattemyndigheten. Costa del Sol Habitat kopplar samman utlandska agare med granskade lokala gestores, abogados och fastighetsforvaltare som skoter declaracion responsable, boendelicensen, Modelo 210-uppsattningen och SES.Hospedajes-registreringen fran borjan till slut. Hor av dig for en kostnadsfri och forutsattningslos foragan, sa visar vi dig ratt yrkesperson for din kommun och din situation.