Als u een appartement in Fuengirola, een rijtjeshuis in Mijas of een villa bij Marbella bezit en die aan vakantiegangers wilt verhuren, hebt u de juiste Andalusische vergunning nodig. De meest voorkomende fout die wij zien bij Britse, Duitse, Nederlandse, Franse en Zweedse eigenaren aan de Costa del Sol is het overnemen van advies dat voor Valencia of Catalonie is geschreven. De Costa del Sol ligt in Andalusie, en Andalusie heeft een eigen systeem: de VFT, de Vivienda con Fines Turisticos, ingeschreven bij de Junta de Andalucia via het Registro de Turismo de Andalucia (RTA).
Deze gids legt precies uit wat de VFT is, wat uw woning moet hebben, hoe de verantwoordelijke verklaring werkt, waarvoor de RTA/VFT-code dient, welke belastingen u betaalt en wat er gebeurt als u zonder vergunning verhuurt.
Kort gezegd: Om legaal aan toeristen te verhuren aan de Costa del Sol hebt u een VFT nodig, ingeschreven bij het RTA van de Junta de Andalucia via een declaracion responsable. Er is geen overheidsheffing voor inschrijving, maar een gestor rekent doorgaans 150-400 EUR; een eerste-bewoningsvergunning en andere documenten kunnen 150-300 EUR toevoegen. Verhuren zonder VFT riskeert boetes van 2.000 EUR tot 150.000 EUR in ernstige gevallen. De inschrijving is direct en onbepaald geldig, maar de woning moet aan minimumnormen voldoen.
Wat is een VFT precies?
Een VFT (Vivienda con Fines Turisticos) is een particuliere woning die geheel, of per kamer, kortstondig aan toeristen wordt verhuurd en via kanalen als Airbnb, Booking, reisbureaus of uw eigen website wordt aangeboden. Ze valt onder Decreto 28/2016 van de Junta de Andalucia, dat in februari 2024 (Decreto 31/2024) is hervormd om normen aan te scherpen en mazen te dichten.
Het is niet de Valenciaanse VUT en geen casa rural of appartementencomplex (categorie AT). Als u een losse villa of flat aan vakantiegangers verhuurt, is de VFT vrijwel altijd uw categorie.
Het kenmerk: u schrijft in via een declaracion responsable — een eigen verklaring. U vraagt geen toestemming; u verklaart formeel, onder eigen verantwoordelijkheid, dat de woning aan de wettelijke eisen voldoet, en u mag vanaf de indiening meteen verhuren. Het RTA controleert achteraf.
Minimumeisen waaraan uw woning moet voldoen
Voor u verklaart, moet de woning aan de normen van Decreto 28/2016 voldoen. De belangrijkste:
- Een geldige eerste-bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupacion) of gelijkwaardig bewoonbaarheidsattest van het gemeentehuis — Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos, Nerja en de rest geven elk hun eigen af.
- Directe ventilatie naar buiten of naar het patio in elke slaapkamer en woonruimte, plus een vorm van verduistering (jaloezieen of luiken).
- Airconditioning (koeling) in slaapkamers en woonkamer bij verhuur tussen mei en september, en verwarming bij verhuur tussen oktober en april. In de praktijk plaatsen vrijwel alle woningen aan de Costa del Sol beide.
- Een EHBO-kit en informatie over het dichtstbijzijnde medisch centrum.
- Toeristische informatie over de regio, diensten, vervoer en ontspanning.
- Klachtenformulieren (hojas de quejas y reclamaciones) beschikbaar voor gasten.
- Meubilair, schoonmaak en beddengoed passend bij de opgegeven bezetting.
- Maximale capaciteit gerespecteerd: in de regel 15 plaatsen per woning en hoogstens vier per slaapkamer.
Vrijstaande villa’s in urbanisaties rond Sotogrande of La Cala de Mijas voldoen hier doorgaans moeiteloos aan. Oudere appartementen in het centrum van Malaga of Torremolinos hebben soms eerst een airco-upgrade of een vernieuwde bewoningsvergunning nodig.
De declaracion responsable, stap voor stap
- Bevestig dat de woning geschikt is en verzamel de kadastrale referentie, uw NIE/paspoort, de bewoningsvergunning en de eigenaarsgegevens.
- Dien de declaracion responsable in bij het RTA, normaal online via het elektronische loket van de Junta de Andalucia met digitaal certificaat of Cl@ve, of via een gevolmachtigde gestor.
- Ontvang uw VFT-code direct. Omdat het een eigen verklaring is, geldt de inschrijving vanaf de indiening; u wacht geen weken op goedkeuring.
- Toon de code in elke advertentie en vermelding.
Er is geen officiele inschrijvingsheffing. U betaalt voor professionele hulp en ontbrekende documenten.
De RTA/VFT-code — wat het is en waar hij hoort
Na inschrijving krijgt de woning een code in het formaat VFT/MA/#####, waarbij MA de provinciecode voor Malaga is (de hele Costa del Sol ligt in de provincie Malaga, behalve de kant van San Roque bij Sotogrande, die onder Cadiz valt — CA). Het nummer dat volgt is uw unieke registerinschrijving.
Deze code is geen optionele versiering. De wet eist dat hij in elke advertentie en vermelding staat — Airbnb, Booking, Vrbo, uw website, brochures, alles. Airbnb en Booking blokkeren of verwijderen nu actief Andalusische advertenties zonder geldige VFT/MA-code, dus zonder die code kunt u de woning praktisch niet online aanbieden. Veel eigenaren ontdekken dit pijnlijk wanneer een advertentie midden in het seizoen wordt opgeschort.
Belastingen die u betaalt
Verhuren aan toeristen is belastbaar inkomen, en de regels verschillen sterk naargelang uw woonplaats. Dit is algemene richtlijn — bevestig uw situatie met een gestor of abogado.
- Belasting via Modelo 210 (niet-ingezeten eigenaren). EU/EER-ingezetenen (Duitse, Nederlandse, Franse, Zweedse eigenaren) betalen 19% over de nettowinst en mogen kosten zoals servicekosten, IBI, verzekering, nutsvoorzieningen en reparaties naar rato van de verhuurdagen aftrekken. Niet-EU-ingezetenen — wat sinds de Brexit Britten omvat — betalen 24% over het bruto-inkomen, zonder aftrek. Alleen dit punt kost Britse eigenaren duizenden euro’s per jaar en is de meest voorkomende onaangename verrassing.
- Frequentie. Het Modelo 210 wordt bij huurinkomsten doorgaans per kwartaal ingediend.
- IBI en afvalheffing (basura). Jaarlijkse lokale belastingen, in elk geval verschuldigd.
- IVA (btw). Zuivere accommodatie zonder hotelachtige diensten (dagelijkse schoonmaak, maaltijden, receptie) is normaal vrijgesteld. Voegt u die diensten toe, dan kan de activiteit 10% btw worden — nog een reden om advies in te winnen.
- Gastenregister. U moet het identiteitsbewijs van elke gast binnen 24 uur na inchecken via het systeem SES.Hospedajes doorgeven, een nationale verplichting los van de VFT.
Ingezeten eigenaren geven huurinkomsten op in hun gewone Spaanse IRPF-aangifte in plaats van het Modelo 210.
Boetes voor verhuren zonder VFT
De Junta de Andalucia inspecteert, en sancties onder de Andalusische toerismewet (Ley 13/2011) zijn reeel. Ze zijn getrapt:
- Lichte overtredingen: tot 2.000 EUR — bijvoorbeeld het niet tonen van de VFT-code of kleine informatiegebreken.
- Ernstige overtredingen: 2.001 tot 18.000 EUR — inclusief verhuren zonder inschrijving of valse gegevens in de declaracion responsable.
- Zeer ernstige overtredingen: 18.001 tot 150.000 EUR — voor herhaalde of grootschalige activiteit zonder vergunning.
Naast de boete kan het platform de advertentie verwijderen, kan uw verzekering incidenten met gasten niet dekken, en kan onbetaalde huurbelasting een aparte inspectie van de fiscus (Hacienda) met toeslagen uitlokken. De hervorming van 2024 gaf eigenaarsverenigingen ook meer macht om toeristische verhuur met een drievijfdemeerderheid te beperken of te verbieden; controleer dus de statuten van uw vereniging voor u begint.
Veelvoorkomende situaties aan de Costa del Sol
- Een Britse eigenaar in Benalmadena die al jaren informeel verhuurt: schrijf de VFT in, maar reken op de 24% bruto-inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en geef voorgaande jaren alsnog op voordat een inspectie ze vindt.
- Een Duits stel dat op plan koopt in Estepona: bevestig dat de eerste-bewoningsvergunning binnen is voor de notariele akte, en schrijf pas daarna in voordat u adverteert.
- Een Nederlandse eigenaar in Nerja wiens appartementencomplex net over verhuur heeft gestemd: controleer de notulen — een drievijfdestemming kan nu nieuwe VFT’s in uw gebouw blokkeren.
Praat eerst met ons — het is gratis
De VFT meteen goed doen is veel goedkoper dan later een opgeschorte advertentie of een brief van de fiscus rechtzetten. Costa del Sol Habitat brengt buitenlandse eigenaren in contact met gescreende lokale gestores, abogados en vastgoedbeheerders die de declaracion responsable, de bewoningsvergunning, de Modelo 210-opzet en de SES.Hospedajes-registratie van begin tot eind verzorgen. Neem contact op voor een gratis en vrijblijvende aanvraag, en wij wijzen u de juiste professional voor uw gemeente en uw situatie.