Ferienvermietungslizenz Costa del Sol: die VFT erklaert

Wenn Sie eine Wohnung in Fuengirola, ein Reihenhaus in Mijas oder eine Villa bei Marbella besitzen und an Urlauber vermieten wollen, brauchen Sie die richtige andalusische Lizenz. Der haeufigste Fehler, den wir bei britischen, deutschen, niederlaendischen, franzoesischen und schwedischen Eigentuemern an der Costa del Sol sehen, ist das Uebernehmen von Ratschlaegen, die fuer Valencia oder Katalonien geschrieben wurden. Die Costa del Sol liegt in Andalusien, und Andalusien hat sein eigenes System: die VFT, die Vivienda con Fines Turisticos, eingetragen bei der Junta de Andalucia ueber das Registro de Turismo de Andalucia (RTA).

Dieser Leitfaden erklaert genau, was die VFT ist, was Ihre Immobilie erfuellen muss, wie die verantwortliche Erklaerung funktioniert, wofuer der RTA/VFT-Code dient, welche Steuern anfallen und was passiert, wenn Sie ohne sie vermieten.

Kurz gesagt: Um an der Costa del Sol legal an Touristen zu vermieten, brauchen Sie eine VFT, eingetragen im RTA der Junta de Andalucia per declaracion responsable (verantwortliche Erklaerung). Es gibt keine staatliche Eintragungsgebuehr, aber ein Gestor verlangt meist 150-400 EUR; Erstbezugslizenz und weitere Dokumente koennen 150-300 EUR hinzufuegen. Vermieten ohne VFT riskiert Bussgelder von 2.000 EUR bis zu 150.000 EUR in schweren Faellen. Die Eintragung ist sofort und unbefristet wirksam, aber die Immobilie muss Mindeststandards erfuellen.

Was genau ist eine VFT?

Eine VFT (Vivienda con Fines Turisticos) ist eine private Wohnung, die ganz oder zimmerweise kurzfristig an Touristen vermietet und ueber Kanaele wie Airbnb, Booking, Reisebueros oder die eigene Website vermarktet wird. Sie ist im Decreto 28/2016 der Junta de Andalucia geregelt, das im Februar 2024 (Decreto 31/2024) reformiert wurde, um Standards zu verschaerfen und Luecken zu schliessen.

Es ist nicht die valencianische VUT und keine casa rural oder ein Apartmentkomplex (Kategorie AT). Wenn Sie eine einzelne Villa oder Wohnung an Urlauber vermieten, ist die VFT fast immer Ihre Kategorie.

Das Kernmerkmal: Sie tragen sich per declaracion responsable ein — einer Selbsterklaerung. Sie bitten nicht um Erlaubnis; Sie erklaeren formell unter eigener Verantwortung, dass die Wohnung die gesetzlichen Anforderungen erfuellt, und duerfen ab Einreichung sofort vermieten. Das RTA prueft im Nachhinein.

Mindestanforderungen an Ihre Immobilie

Vor der Erklaerung muss die Wohnung die Standards des Decreto 28/2016 erfuellen. Das Wichtigste:

• Eine gueltige Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupacion) oder gleichwertige Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde — Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos, Nerja und die uebrigen stellen jeweils ihre eigene aus.
• Direkte Belueftung nach aussen oder zum Innenhof in jedem Schlaf- und Wohnraum sowie eine Form der Verdunkelung (Jalousien oder Fensterlaeden).
• Klimaanlage (Kuehlung) in Schlafraeumen und Wohnzimmer bei Vermietung zwischen Mai und September, und Heizung bei Vermietung zwischen Oktober und April. In der Praxis installieren fast alle Immobilien an der Costa del Sol beides.
• Ein Erste-Hilfe-Set und Hinweis auf das naechste medizinische Zentrum.
• Touristische Informationen zur Region, zu Diensten, Verkehr und Freizeit.
• Beschwerdeformulare (hojas de quejas y reclamaciones) fuer die Gaeste.
• Ausstattung, Reinigung und Bettwaesche passend zur angegebenen Belegung.
• Maximalkapazitaet eingehalten: in der Regel 15 Plaetze pro Wohnung und hoechstens vier pro Schlafzimmer.

Freistehende Villen in Urbanisationen um Sotogrande oder La Cala de Mijas erfuellen dies meist muehelos. Aeltere Wohnungen im Zentrum von Malaga oder Torremolinos brauchen zuweilen erst eine Klima-Nachruestung oder eine erneuerte Bewohnbarkeitslizenz.

Die declaracion responsable, Schritt fuer Schritt

1. Bestaetigen Sie die Eignung der Wohnung und sammeln Sie Katasterreferenz, NIE/Reisepass, Bewohnbarkeitslizenz und Eigentuemerdaten.
2. Reichen Sie die declaracion responsable beim RTA ein, normalerweise online im elektronischen Amt der Junta de Andalucia mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve, oder ueber einen bevollmaechtigten Gestor.
3. Erhalten Sie Ihren VFT-Code sofort. Da es eine Selbsterklaerung ist, gilt die Eintragung ab Einreichung; Sie warten nicht wochenlang auf eine Genehmigung.
4. Zeigen Sie den Code in jeder Anzeige und jedem Inserat.

Es gibt keine offizielle Eintragungsgebuehr. Bezahlt werden die fachliche Hilfe und fehlende Dokumente.

Der RTA/VFT-Code — was er ist und wohin er gehoert

Nach der Eintragung erhaelt die Wohnung einen Code im Format VFT/MA/#####, wobei MA das Provinzkuerzel fuer Malaga ist (die gesamte Costa del Sol liegt in der Provinz Malaga, ausser der Seite von San Roque bei Sotogrande, die zu Cadiz gehoert — CA). Die folgende Nummer ist Ihr eindeutiger Registereintrag.

Dieser Code ist keine optionale Zierde. Gesetzlich muss er in jeder Anzeige und jedem Inserat erscheinen — Airbnb, Booking, Vrbo, Ihre Website, Prospekte, alles. Airbnb und Booking blockieren oder entfernen mittlerweile aktiv andalusische Inserate ohne gueltigen VFT/MA-Code, sodass Sie die Immobilie ohne ihn praktisch nicht online vermarkten koennen. Viele Eigentuemer merken das schmerzhaft, wenn ein Inserat mitten in der Saison gesperrt wird.

Steuern, die anfallen

Vermietung an Touristen ist steuerpflichtiges Einkommen, und die Regeln unterscheiden sich stark je nach Wohnsitz. Dies ist eine allgemeine Orientierung — klaeren Sie Ihren Fall mit einem Gestor oder Abogado.

• Einkommensteuer ueber Modelo 210 (nicht ansaessige Eigentuemer). EU/EWR-Ansaessige (deutsche, niederlaendische, franzoesische, schwedische Eigentuemer) zahlen 19% auf den Nettogewinn und koennen Kosten wie Gemeinschaftsgebuehren, IBI, Versicherung, Nebenkosten und Reparaturen anteilig zu den Vermietungstagen absetzen. Nicht-EU-Ansaessige — wozu seit dem Brexit auch Briten zaehlen — zahlen 24% auf den Bruttoertrag ohne Abzuege. Allein dieser Punkt kostet britische Eigentuemer jaehrlich Tausende und ist die haeufigste unangenehme Ueberraschung.
• Haeufigkeit. Das Modelo 210 wird bei Mieteinnahmen in der Regel vierteljaehrlich eingereicht.
• IBI und Muellgebuehr (basura). Jaehrliche lokale Steuern, in jedem Fall faellig.
• IVA (Mehrwertsteuer). Reine Unterkunft ohne hotelartige Dienste (taegliche Reinigung, Mahlzeiten, Rezeption) ist normalerweise befreit. Mit solchen Diensten kann die Taetigkeit zu 10% IVA werden — ein weiterer Grund fuer Beratung.
• Gaesteregister. Sie muessen den Ausweis jedes Gastes innerhalb von 24 Stunden nach Check-in ueber das System SES.Hospedajes melden, eine von der VFT getrennte nationale Pflicht.

Ansaessige Eigentuemer erklaeren Mieteinnahmen in ihrer normalen spanischen IRPF-Erklaerung statt im Modelo 210.

Bussgelder beim Vermieten ohne VFT

Die Junta de Andalucia kontrolliert, und Sanktionen nach dem andalusischen Tourismusgesetz (Ley 13/2011) sind real. Sie sind gestaffelt:

• Geringfuegige Verstoesse: bis 2.000 EUR — etwa fehlende Anzeige des VFT-Codes oder kleine Informationsmaengel.
• Schwere Verstoesse: 2.001 bis 18.000 EUR — einschliesslich Vermietung ohne Eintragung oder Falschangaben in der declaracion responsable.
• Sehr schwere Verstoesse: 18.001 bis 150.000 EUR — bei wiederholter oder grossflaechiger Taetigkeit ohne Lizenz.

Neben dem Bussgeld kann die Plattform das Inserat entfernen, Ihre Versicherung Gaeste-Vorfaelle nicht abdecken, und die nicht gezahlte Mietsteuer eine eigene Pruefung durch das Finanzamt (Hacienda) mit Zuschlaegen ausloesen. Die Reform 2024 gab Eigentuemergemeinschaften zudem mehr Macht, Touristikvermietung mit Dreifuenftelmehrheit einzuschraenken oder zu verbieten — pruefen Sie also die Gemeinschaftsstatuten, bevor Sie beginnen.

Haeufige Szenarien an der Costa del Sol

• Ein britischer Eigentuemer in Benalmadena, der seit Jahren informell vermietet: Tragen Sie die VFT ein, kalkulieren Sie aber die 24% Bruttoertragsteuer fuer Nichtansaessige und erklaeren Sie Vorjahre nach, bevor eine Pruefung sie findet.
• Ein deutsches Paar, das in Estepona vom Plan kauft: Bestaetigen Sie die Erstbezugslizenz vor der notariellen Beurkundung und tragen Sie erst danach ein, bevor Sie inserieren.
• Ein niederlaendischer Eigentuemer in Nerja, dessen Wohnanlage gerade ueber Vermietungen abgestimmt hat: pruefen Sie das Protokoll — eine Dreifuenftelabstimmung kann nun neue VFT in Ihrem Gebaeude blockieren.

Sprechen Sie zuerst mit uns — kostenlos

Die VFT von Anfang an richtig zu machen ist weit guenstiger, als spaeter ein gesperrtes Inserat oder einen Brief vom Finanzamt zu reparieren. Costa del Sol Habitat verbindet auslaendische Eigentuemer mit geprueften lokalen Gestores, Abogados und Hausverwaltern, die die declaracion responsable, die Bewohnbarkeitslizenz, die Modelo-210-Einrichtung und die SES.Hospedajes-Anmeldung von A bis Z uebernehmen. Melden Sie sich fuer eine kostenlose, unverbindliche Anfrage, und wir nennen Ihnen den richtigen Fachmann fuer Ihren Ort und Ihre Situation.