Si tiene un apartamento en Fuengirola, una casa adosada en Mijas o una villa cerca de Marbella y quiere alquilarlo a turistas, necesita la licencia andaluza correcta. El error mas frecuente que vemos entre propietarios britanicos, alemanes, holandeses, franceses y suecos en la Costa del Sol es copiar consejos escritos para Valencia o Cataluna. La Costa del Sol esta en Andalucia, y Andalucia tiene su propio sistema: la VFT, la Vivienda con Fines Turisticos, inscrita en la Junta de Andalucia a traves del Registro de Turismo de Andalucia (RTA).
Esta guia explica exactamente que es la VFT, que debe tener su vivienda, como funciona la declaracion responsable, para que sirve el codigo RTA/VFT, los impuestos que pagara y que ocurre si alquila sin ella.
En breve: Para alquilar legalmente a turistas en la Costa del Sol necesita una VFT inscrita en el RTA de la Junta de Andalucia mediante una declaracion responsable. No hay tasa publica para inscribirse, pero un gestor suele cobrar 150-400 EUR; la licencia de primera ocupacion y otros documentos pueden sumar 150-300 EUR. Alquilar sin VFT expone a multas de 2.000 EUR hasta 150.000 EUR en los casos graves. La inscripcion es inmediata e indefinida, pero la vivienda debe cumplir unos requisitos minimos.
Que es exactamente una VFT
Una VFT (Vivienda con Fines Turisticos) es una vivienda privada que se cede entera, o por habitaciones, a turistas para estancias cortas, comercializada por canales como Airbnb, Booking, agencias o su propia web. Se regula por el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucia, reformado en febrero de 2024 (Decreto 31/2024) para endurecer los requisitos y cerrar lagunas.
No es la VUT valenciana ni una casa rural ni un apartamento turistico (categoria AT, edificios completos). Si alquila una villa o un piso suelto a turistas, la VFT es casi siempre su categoria.
La caracteristica clave es que se inscribe mediante declaracion responsable. No pide permiso: declara formalmente, bajo su responsabilidad, que la vivienda cumple los requisitos legales, y puede empezar a alquilar en el momento de presentarla. El RTA verifica despues.
Requisitos minimos que debe cumplir la vivienda
Antes de declarar, la vivienda debe cumplir el Decreto 28/2016. Lo mas importante:
- Licencia de Primera Ocupacion valida o certificado de habitabilidad equivalente del ayuntamiento — Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos, Nerja y los demas emiten la suya.
- Ventilacion directa al exterior o patio en cada dormitorio y salon, y algun sistema de oscurecimiento (persianas o contraventanas).
- Aire acondicionado (frio) en dormitorios y salon si se alquila entre mayo y septiembre, y calefaccion si se alquila entre octubre y abril. En la practica, casi todas las viviendas de la Costa del Sol instalan ambos.
- Botiquin de primeros auxilios e informacion del centro medico mas cercano.
- Informacion turistica de la zona, servicios, transporte y guia de ocio.
- Hojas de quejas y reclamaciones a disposicion de los huespedes.
- Mobiliario, limpieza y ropa de cama adecuados a la ocupacion declarada.
- Capacidad maxima respetada: en general 15 plazas por vivienda y no mas de cuatro por dormitorio.
Las villas independientes en urbanizaciones de Sotogrande o La Cala de Mijas suelen cumplir con facilidad. Algunos apartamentos antiguos del centro de Malaga o Torremolinos necesitan primero mejorar el aire acondicionado o renovar la licencia de ocupacion.
La declaracion responsable, paso a paso
- Confirme que la vivienda es apta y reuna la referencia catastral, su NIE/pasaporte, la licencia de ocupacion y los datos del titular.
- Presente la declaracion responsable ante el RTA, normalmente online en la oficina electronica de la Junta de Andalucia con certificado digital o Cl@ve, o mediante un gestor con poder.
- Reciba su codigo VFT de inmediato. Al ser declaracion responsable, la inscripcion surte efecto desde la presentacion; no espera semanas a una aprobacion.
- Muestre el codigo en cada anuncio y publicacion.
No hay tasa oficial de inscripcion. Lo que paga es la ayuda profesional y los documentos que le falten.
El codigo RTA / VFT — que es y donde va
Una vez inscrita, la vivienda recibe un codigo con el formato VFT/MA/#####, donde MA es el codigo de provincia de Malaga (toda la Costa del Sol esta en Malaga, salvo la parte de San Roque junto a Sotogrande, que es Cadiz — CA). El numero siguiente es su asiento unico en el registro.
Este codigo no es un adorno opcional. Por ley debe figurar en cada anuncio y publicacion — Airbnb, Booking, Vrbo, su web, folletos, todo. Airbnb y Booking ya bloquean o retiran anuncios andaluces que no muestran un codigo VFT/MA valido, asi que sin el no puede comercializar la vivienda online. Muchos propietarios lo descubren cuando les suspenden el anuncio en plena temporada.
Impuestos que pagara
Alquilar a turistas es renta sujeta a impuestos, y las reglas cambian mucho segun su residencia. Esto es orientacion general; confirme su caso con un gestor o abogado.
- IRNR via Modelo 210 (propietarios no residentes). Los residentes en la UE/EEE (alemanes, holandeses, franceses, suecos) tributan al 19% sobre el beneficio neto y pueden deducir gastos como comunidad, IBI, seguro, suministros y reparaciones en proporcion a los dias de alquiler. Los no residentes fuera de la UE —que desde el Brexit incluye a los britanicos— tributan al 24% sobre el ingreso bruto, sin deducciones. Este unico punto le cuesta miles de euros al ano al propietario britanico y es la sorpresa mas frecuente.
- Periodicidad. El Modelo 210 se presenta en general trimestralmente cuando hay ingresos.
- IBI y tasa de basura. Impuestos locales anuales, en todo caso.
- IVA. El alojamiento sin servicios de tipo hotelero (limpieza diaria, comidas, recepcion) suele estar exento. Si anade esos servicios, la actividad puede pasar a tributar al 10% de IVA — otra razon para asesorarse.
- Registro de viajeros. Debe comunicar el documento de cada huesped a traves del sistema SES.Hospedajes en 24 horas desde la entrada, una obligacion nacional independiente de la VFT.
Los propietarios residentes declaran los ingresos del alquiler en su IRPF ordinario en lugar del Modelo 210.
Sanciones por alquilar sin VFT
La Junta de Andalucia inspecciona, y las sanciones de la ley de turismo andaluza (Ley 13/2011) son reales. Estan escalonadas:
- Infracciones leves: hasta 2.000 EUR — por ejemplo, no exhibir el codigo VFT o defectos menores de informacion.
- Infracciones graves: de 2.001 a 18.000 EUR — incluido alquilar sin inscribirse o dar datos falsos en la declaracion responsable.
- Infracciones muy graves: de 18.001 a 150.000 EUR — por actividad sin licencia reiterada o a gran escala.
Ademas de la multa, la plataforma puede retirar el anuncio, su seguro puede no cubrir incidentes con huespedes y el impuesto del alquiler sin pagar puede desencadenar una inspeccion de Hacienda con recargos. La reforma de 2024 tambien dio a las comunidades de propietarios mas poder para limitar o prohibir el alquiler turistico por mayoria de tres quintos, asi que revise los estatutos de su comunidad antes de empezar.
Casos habituales en la Costa del Sol
- Propietario britanico en Benalmadena que ha alquilado de forma informal durante anos: inscriba la VFT, pero presupueste el 24% de IRNR sobre bruto y regularice ejercicios anteriores antes de que lo detecte una inspeccion.
- Pareja alemana que compra sobre plano en Estepona: confirme que la licencia de primera ocupacion esta en mano antes de la escritura y luego inscriba antes de publicar.
- Propietario holandes en Nerja cuyo edificio acaba de votar sobre alquileres: revise el acta — un voto de tres quintos ya puede bloquear nuevas VFT en su finca.
Hable primero con nosotros — es gratis
Hacer bien la VFT desde el principio sale mucho mas barato que arreglar un anuncio suspendido o una carta de Hacienda despues. Costa del Sol Habitat conecta a propietarios extranjeros con gestores, abogados y administradores locales de confianza que gestionan la declaracion responsable, la licencia de ocupacion, el alta del Modelo 210 y el registro en SES.Hospedajes de principio a fin. Contacte con nosotros para una consulta gratuita y sin compromiso y le indicaremos el profesional adecuado para su municipio y su situacion.