Vous avez acheté un bien sur la Costa del Sol, vous avez les clés, et vous vivez la majeure partie de l’année à Lyon, Munich ou Malmö. La question qui suit est presque universelle : faut-il le louer en longue durée avec un bail résidentiel classique, ou l’exploiter en location saisonnière ? Les deux voies s’opposent sur presque tous les critères qui comptent, du rendement brut à la fréquence à laquelle votre téléphone sonne. Ce guide les compare honnêtement pour un propriétaire absent de la province de Málaga, avec des chiffres réalistes pour 2026 et des villes comme Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Torremolinos et Nerja.
En bref : Une location longue durée (LAU) dans une ville de la Costa del Sol rapporte en général 3,5%–5% brut, de façon calme et avec un seul locataire. Une location saisonnière (VFT) peut atteindre 6%–9% brut, mais exige une licence de la Junta de Andalucía, bien plus de gestion (15%–30% des revenus), de la saisonnalité et une forte rotation. Pour la plupart des propriétaires absents, la longue durée l’emporte par sa simplicité ; la saisonnière ne gagne que sur le revenu brut.
Les deux cadres juridiques
La location longue durée relève de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la loi nationale sur les baux d’habitation. Les contrats sont habituellement de 12 mois et se renouvellent automatiquement jusqu’à cinq ans (sept si le bailleur est une société), avec des hausses de loyer plafonnées à un indice officiel. Le locataire bénéficie de fortes protections, ce qui rend cette voie peu exigeante en effort mais lente à dénouer.
La location saisonnière est régie en Andalousie par le Decreto 28/2016 et ses réformes ultérieures, administré par la Junta de Andalucía via le Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Votre bien reçoit un numéro d’inscription VFT (Vivienda con Fines Turísticos), qui doit figurer sur chaque annonce Airbnb, Booking.com ou Vrbo. C’est le système andalou — ne le confondez pas avec le régime VUT/VT de Valence, qui relève d’une tout autre région.
Rendement : les chiffres en gros titre
Prenons un appartement de deux chambres près de la plage à Fuengirola ou Benalmádena, valant environ 280 000 €. Avec un bail longue durée, vous pourriez obtenir 1 100 €–1 400 € par mois, soit environ 13 000 €–16 000 € par an, ou près de 4,5%–5,5% brut avant frais. C’est stable, prévisible et cela arrive aussi bien en janvier qu’en août.
Le même logement en location saisonnière pourrait se louer 110 €–160 € la nuit en moyenne saison et 180 €–260 € en juillet et août. Avec un taux d’occupation annuel réaliste de 60%–70%, les revenus bruts peuvent atteindre 22 000 €–30 000 €, un rendement affiché de 7%–10%. Les biens en première ligne à Marbella, Estepona ou Sotogrande montent encore plus haut. Mais ce chiffre brut est trompeur tant que l’on n’a pas soustrait le coût réel d’exploitation.
Où disparaît le brut de la saisonnière
Les revenus saisonniers sont dévorés par des coûts que le bailleur longue durée ne voit jamais : ménage entre chaque séjour (45 €–90 € par rotation), blanchisserie, accueil et check-in, consommables, commissions de plateforme (Airbnb et Booking prélèvent ensemble 15%–18% en général), factures de charges plus élevées (vous les payez, pas le voyageur) et gestion professionnelle. Une agence de gestion saisonnière sur la Costa del Sol facture 18%–30% des revenus bruts. En net, une bonne location saisonnière tombe souvent à 5%–7% — toujours devant la longue durée, mais l’écart se réduit fortement, et c’est loin d’être passif.
Effort de gestion : la vraie question du propriétaire absent
C’est ici que la décision se joue le plus souvent. Un locataire longue durée à Mijas ou Torremolinos paie mensuellement, habite le logement et signale les problèmes. Votre implication se limite peut-être à quelques heures par an plus une inspection annuelle. Une entreprise de conciergerie légère facturant 40 €–90 € par mois peut gérer le reste à distance.
Une location saisonnière est une petite entreprise hôtelière. Les voyageurs arrivent et repartent chaque semaine, parfois plus souvent, et chacun nécessite check-in, ménage, remise des clés, dépannage à minuit et gestion d’avis cinq étoiles. Depuis l’étranger, l’autogestion n’est tout simplement pas viable, vous paierez donc une agence. Intégrez ce coût dans chaque comparaison de rendement, car sans lui la voie saisonnière n’est pas une option réaliste pour un propriétaire absent.
La licence VFT et les obligations légales
Pour louer en courte durée légalement en Andalousie, vous devez inscrire le bien au RTA et obtenir un numéro VFT avant toute publicité. Le logement a besoin d’une licence de première occupation valide, de la climatisation dans les pièces habitables pour l’été et du chauffage pour l’hiver, d’une trousse de premiers secours, d’informations pour les voyageurs et de feuilles de réclamation (hojas de reclamaciones). La pièce d’identité de chaque voyageur doit être enregistrée auprès des autorités sous 24 heures via la plateforme nationale SES.Hospedajes. De nombreuses communautés de propriétaires sur la Costa del Sol ont voté, dans le cadre de la réforme de la Ley de Propiedad Horizontal, de restreindre ou d’interdire la location touristique — vérifiez les statuts de votre communauté avant de vous engager, car une majorité des trois cinquièmes peut désormais bloquer l’activité VFT dans l’immeuble. Plusieurs municipalités durcissent aussi ou suspendent les nouvelles inscriptions, alors confirmez les règles locales avec un gestor.
Impôts
En tant que propriétaire non-résident de l’UE/EEE, vous déclarez les revenus locatifs via le Modelo 210. Les résidents de l’UE/EEE sont imposés à 19% sur le revenu net et peuvent déduire les charges au prorata ; les non-résidents hors UE (pertinent pour les propriétaires britanniques après le Brexit) sont imposés à 24% sur le revenu brut sans déduction — un désavantage notable qui pousse souvent les propriétaires britanniques vers la longue durée, où les revenus, bien que moindres, sont plus simples à gérer. La location saisonnière peut aussi générer de l’IVA si vous fournissez des services de type hôtelier. La fiscalité est personnelle et change souvent, faites donc appel à un gestor ou un abogado local plutôt que de vous fier à un guide — cet article est une information générale, pas un conseil pour votre situation.
Risque locatif et saisonnalité
La longue durée comporte un scénario redouté : le locataire qui ne paie pas. L’expulsion (desahucio) par la voie judiciaire espagnole peut prendre 8 à 18 mois, et les locataires vulnérables peuvent obtenir des prolongations. Une vérification rigoureuse, une étude de solvabilité et idéalement une assurance loyers impayés (impago de alquiler, environ 250 €–450 € par an) sont indispensables.
La location saisonnière évite ce risque extrême mais introduit la saisonnalité. La Costa del Sol jouit d’une longue saison, mais un appartement à Nerja ou Estepona peut rester à moitié vide de novembre à février, et vos revenus varient d’un mois à l’autre. L’usure est plus forte avec la rotation constante, et un seul mauvais avis peut peser sur les réservations pendant des mois.
Alors, qu’est-ce qui convient à un propriétaire absent ?
Si vous privilégiez la prévisibilité, une implication minimale et une situation fiscale claire — surtout en tant que propriétaire britannique face au taux de 24% sur le brut — la location longue durée est en général le choix raisonnable sur la Costa del Sol. Vous échangez quelques points de rendement contre une vraie tranquillité d’esprit. Si votre bien se trouve dans un emplacement touristique de premier ordre (vieille ville de Marbella, front de mer de Nerja, centre de Fuengirola), que vous disposez d’une agence de gestion fiable et que votre communauté autorise la VFT, la location saisonnière peut offrir un meilleur rendement net et vous laisser quelques semaines pour votre usage personnel. Beaucoup de propriétaires allemands et néerlandais optent pour la voie médiane : saisonnier en été, longue durée ou vacant en hiver.
Si vous souhaitez un avis honnête et sans engagement sur la voie qui convient à votre bien, votre ville et votre statut fiscal précis, contactez-nous via Costa del Sol Habitat. Nous vous mettrons en relation avec des gestionnaires immobiliers, des gestores et des avocats locaux de confiance qui connaissent les règles de votre municipalité — un premier échange gratuit, sans aucune pression pour aller plus loin.