U heeft een woning gekocht aan de Costa del Sol, de sleutels zijn van u, en u woont het grootste deel van het jaar in Amsterdam, München of Malmö. De vraag die daarop volgt is bijna universeel: moet u langdurig verhuren met een standaard woonhuurcontract, of de woning exploiteren als vakantieverhuur voor toeristen? De twee routes trekken in tegengestelde richtingen op vrijwel elk criterium dat ertoe doet, van het brutorendement tot hoe vaak uw telefoon gaat. Deze gids vergelijkt ze eerlijk voor een afwezige eigenaar in de provincie Málaga, met realistische cijfers voor 2026 en plaatsen als Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Torremolinos en Nerja.
Kort antwoord: Een langdurige verhuur (LAU) in een plaats aan de Costa del Sol levert doorgaans 3,5%–5% bruto op, rustig en met één huurder. Een vakantieverhuur (VFT) kan 6%–9% bruto halen, maar vereist een vergunning van de Junta de Andalucía, veel meer beheer (15%–30% van de inkomsten), seizoensgebondenheid en meer wisselingen. Voor de meeste afwezige eigenaren wint langdurige verhuur op eenvoud; vakantieverhuur wint alleen op bruto-inkomen.
De twee juridische kaders
Langdurige verhuur valt onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de nationale wet voor woninghuur. Contracten lopen gewoonlijk 12 maanden en verlengen automatisch tot vijf jaar (zeven als de verhuurder een vennootschap is), met huurverhogingen die zijn gekoppeld aan een officiële index. De huurder geniet sterke bescherming, en precies dat maakt deze route arm aan inspanning maar traag om te ontbinden.
Vakantieverhuur wordt in Andalusië geregeld door het Decreto 28/2016 en de latere hervormingen, beheerd door de Junta de Andalucía via het Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Uw woning krijgt een VFT-registratienummer (Vivienda con Fines Turísticos), dat in elke advertentie op Airbnb, Booking.com of Vrbo moet staan. Dit is het Andalusische systeem — verwar het niet met het VUT/VT-stelsel van Valencia, dat een andere regio betreft.
Rendement: de kopcijfers
Neem een appartement met twee slaapkamers bij het strand in Fuengirola of Benalmádena, met een waarde van ongeveer 280.000 €. Met een langdurig contract haalt u wellicht 1.100 €–1.400 € per maand, ruwweg 13.000 €–16.000 € per jaar, of zo’n 4,5%–5,5% bruto vóór kosten. Het is stabiel, voorspelbaar en komt binnen of het nu januari of augustus is.
Hetzelfde appartement als vakantieverhuur zou 110 €–160 € per nacht in het tussenseizoen en 180 €–260 € in juli en augustus kunnen opleveren. Bij een realistische jaarbezetting van 60%–70% kunnen de bruto-inkomsten 22.000 €–30.000 € bereiken — een kopcijfer-rendement van 7%–10%. Woningen op de eerste lijn in Marbella, Estepona of Sotogrande gaan nog hoger. Maar dat brutocijfer misleidt totdat u de werkelijke exploitatiekosten aftrekt.
Waar het bruto van de vakantieverhuur verdwijnt
De vakantie-inkomsten worden opgegeten door kosten die de langetermijnverhuurder nooit ziet: schoonmaak tussen elk verblijf (45 €–90 € per wissel), wasgoed, ontvangst en check-in, verbruiksartikelen, platformcommissies (Airbnb en Booking nemen samen meestal 15%–18%), hogere energierekeningen (u betaalt ze, niet de gast) en professioneel beheer. Een vakantiebeheeragentschap aan de Costa del Sol rekent 18%–30% van de bruto-inkomsten. Netto komt een goede vakantieverhuur vaak uit op 5%–7% — nog steeds voor op langdurige verhuur, maar het verschil krimpt sterk, en passief is het allerminst.
Beheerinspanning: de echte vraag van de afwezige eigenaar
Hier valt de beslissing meestal. Een langetermijnhuurder in Mijas of Torremolinos betaalt maandelijks, woont in de woning en meldt problemen. Uw betrokkenheid is misschien een paar uur per jaar plus een jaarlijkse inspectie. Een keyholding- of lichtbeheerbedrijf dat 40 €–90 € per maand rekent, regelt de rest op afstand.
Een vakantieverhuur is een klein horecabedrijf. Gasten komen en gaan wekelijks, soms vaker, en elk vraagt om check-in, schoonmaak, sleuteloverdracht, probleemoplossing om middernacht en het beheer van vijfsterrenrecensies. Vanuit het buitenland is zelfbeheer simpelweg niet haalbaar, dus betaalt u een agentschap. Reken die kosten mee in elke rendementsvergelijking, want zonder dat is de vakantieroute geen realistische optie voor een afwezige eigenaar.
De VFT-licentie en wettelijke verplichtingen
Om in Andalusië legaal kort te verhuren moet u de woning inschrijven bij het RTA en een VFT-nummer verkrijgen vóór elke advertentie. De woning heeft een geldige licentie van eerste bewoning nodig, airconditioning in de leefruimtes voor de zomer en verwarming voor de winter, een EHBO-koffer, gastinformatie en klachtenformulieren (hojas de reclamaciones). Het identiteitsbewijs van elke gast moet binnen 24 uur bij de autoriteiten worden geregistreerd via het nationale platform SES.Hospedajes. Veel eigenaarsverenigingen aan de Costa del Sol hebben, in het kader van de hervormde Ley de Propiedad Horizontal, gestemd om toeristische verhuur te beperken of te verbieden — controleer de statuten van uw vereniging voordat u zich vastlegt, want een drievijfdemeerderheid kan de VFT-activiteit in het gebouw nu blokkeren. Verschillende gemeenten verscherpen of pauzeren ook nieuwe inschrijvingen, dus bevestig de lokale regels met een gestor.
Belasting
Als niet-ingezeten EU/EER-eigenaar geeft u de huurinkomsten aan via het Modelo 210. EU/EER-ingezetenen worden belast tegen 19% over het netto-inkomen en mogen kosten naar rato aftrekken; niet-EU-ingezetenen (relevant voor Britse eigenaren na de Brexit) worden belast tegen 24% over het bruto-inkomen zonder aftrek — een aanzienlijk nadeel dat Britse eigenaren vaak richting langdurige verhuur duwt, waar de inkomsten weliswaar lager maar eenvoudiger te beheren zijn. Vakantieverhuur kan ook IVA opleveren als u hotelachtige diensten levert. De fiscale behandeling is persoonlijk en verandert vaak, schakel dus een lokale gestor of abogado in in plaats van te vertrouwen op een gids — dit artikel is algemene informatie, geen advies voor uw situatie.
Huurdersrisico en seizoensgebondenheid
Langdurige verhuur kent één gevreesd scenario: de niet-betalende huurder. Uitzetting (desahucio) via de Spaanse rechter kan 8 tot 18 maanden duren, en kwetsbare huurders kunnen uitstel krijgen. Grondige screening, een solvabiliteitscheck en bij voorkeur een huurwanbetalingsverzekering (impago de alquiler, ongeveer 250 €–450 € per jaar) zijn onmisbaar.
Vakantieverhuur vermijdt dat staartrisico maar introduceert seizoensgebondenheid. De Costa del Sol geniet een lang seizoen, maar een appartement in Nerja of Estepona kan van november tot februari half leeg staan, en uw inkomsten schommelen van maand tot maand. De slijtage is hoger bij constante wisseling, en één slechte recensie kan de boekingen maandenlang drukken.
Wat past dan bij een afwezige eigenaar?
Als u voorspelbaarheid, minimale betrokkenheid en een schone fiscale positie waardeert — vooral als Britse eigenaar geconfronteerd met het 24%-brutotarief — is langdurige verhuur aan de Costa del Sol meestal de verstandige keuze. U ruilt een paar rendementspunten in voor echte gemoedsrust. Ligt uw woning op een toplocatie voor toerisme (oude stad van Marbella, strandboulevard van Nerja, centrum van Fuengirola), heeft u een betrouwbaar beheeragentschap en staat uw vereniging VFT toe, dan kan vakantieverhuur een sterker nettorendement opleveren en enkele weken vrijhouden voor eigen gebruik. Veel Duitse en Nederlandse eigenaren kiezen de middenweg: vakantieverhuur in de zomer, langdurig of leeg in de winter.
Wilt u een eerlijk, vrijblijvend oordeel over welke route past bij uw specifieke woning, plaats en fiscale status, neem dan contact op via Costa del Sol Habitat. Wij brengen u in contact met gescreende lokale vastgoedbeheerders, gestores en advocaten die de regels van uw gemeente kennen — een gratis eerste gesprek, zonder druk om door te gaan.