Ha comprado una propiedad en la Costa del Sol, ya tiene las llaves, y vive la mayor parte del año en Manchester, Múnich o Malmö. La pregunta que surge a continuación es casi universal: ¿debería alquilarla a largo plazo con un contrato residencial estándar, o explotarla como alquiler turístico para visitantes? Las dos vías tiran en direcciones opuestas en casi todos los aspectos que importan, desde la rentabilidad bruta hasta la frecuencia con que suena su teléfono. Esta guía las compara con honestidad para un propietario no residente en la provincia de Málaga, con cifras realistas de 2026 para localidades como Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Torremolinos y Nerja.
En resumen: Un alquiler de larga estancia (LAU) en un pueblo de la Costa del Sol suele rendir entre el 3,5% y el 5% bruto, de forma tranquila y con un solo inquilino. Un alquiler turístico (VFT) puede alcanzar el 6%–9% bruto, pero exige licencia de la Junta de Andalucía, mucha más gestión (15%–30% de los ingresos), estacionalidad y mayor rotación. Para la mayoría de propietarios ausentes, la larga estancia gana en sencillez; el turístico solo gana en ingresos brutos.
Los dos marcos legales
El alquiler de larga estancia se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norma nacional de arrendamiento de vivienda. Los contratos suelen ser de 12 meses y se prorrogan automáticamente hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con subidas de renta limitadas a un índice oficial. El inquilino goza de fuertes protecciones, y eso es justamente lo que hace esta vía cómoda pero lenta de revertir.
El alquiler turístico se regula en Andalucía por el Decreto 28/2016 y sus reformas posteriores, gestionado por la Junta de Andalucía a través del Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Su propiedad recibe un número de inscripción VFT (Vivienda con Fines Turísticos), que debe figurar en cada anuncio de Airbnb, Booking.com o Vrbo. Este es el sistema andaluz — no lo confunda con el régimen VUT/VT de Valencia, que pertenece a otra comunidad autónoma.
Rentabilidad: las cifras de portada
Tomemos un apartamento de dos dormitorios cerca de la playa en Fuengirola o Benalmádena, valorado en unos 280.000 €. Con un contrato de larga estancia podría obtener entre 1.100 € y 1.400 € al mes, unos 13.000 €–16.000 € al año, o alrededor del 4,5%–5,5% bruto antes de gastos. Es estable, predecible y llega tanto en enero como en agosto.
El mismo piso como alquiler turístico podría costar 110 €–160 € por noche en temporada media y 180 €–260 € en julio y agosto. Con una ocupación anual realista del 60%–70%, los ingresos brutos pueden alcanzar 22.000 €–30.000 €, una rentabilidad de portada del 7%–10%. Las propiedades en primera línea de Marbella, Estepona o Sotogrande llegan aún más alto. Pero esa cifra bruta engaña hasta que se restan los costes reales de explotación.
Por dónde se escapa el bruto del turístico
Los ingresos turísticos los devoran costes que el arrendador de larga estancia nunca ve: limpieza entre cada estancia (45 €–90 € por cambio), lavandería, recepción y check-in, consumibles, comisiones de plataforma (Airbnb y Booking se quedan en conjunto un 15%–18%), facturas de suministros más altas (las paga usted, no el huésped) y gestión profesional. Una agencia de gestión turística en la Costa del Sol cobra entre el 18% y el 30% de los ingresos brutos. En neto, un buen alquiler turístico suele quedar en el 5%–7% — todavía por delante de la larga estancia, pero la diferencia se estrecha mucho, y dista de ser pasivo.
Esfuerzo de gestión: la verdadera pregunta del propietario ausente
Aquí suele decidirse todo. Un inquilino de larga estancia en Mijas o Torremolinos paga mensualmente, vive en la vivienda y reporta los problemas. Su implicación puede ser de unas pocas horas al año más una inspección anual. Una empresa de keyholding o gestión ligera que cobre 40 €–90 € al mes puede ocuparse del resto a distancia.
Un alquiler turístico es un pequeño negocio hostelero. Los huéspedes llegan y se van cada semana, a veces con más frecuencia, y cada uno necesita check-in, limpieza, entrega de llaves, resolución de incidencias a medianoche y gestión de reseñas de cinco estrellas. Desde el extranjero, autogestionarlo no es viable, así que pagará a una agencia. Incluya ese coste en cada comparación de rentabilidad, porque sin él la vía turística no es una opción realista para un propietario ausente.
La licencia VFT y las obligaciones legales
Para alquilar a corto plazo de forma legal en Andalucía debe inscribir la propiedad en el RTA y obtener un número VFT antes de anunciarla. La vivienda necesita licencia de primera ocupación válida, aire acondicionado en las estancias habitables para el verano y calefacción para el invierno, botiquín, información al huésped y hojas de reclamaciones. El DNI o pasaporte de cada huésped debe registrarse ante las autoridades en 24 horas mediante la plataforma estatal SES.Hospedajes. Muchas comunidades de propietarios de la Costa del Sol han votado, al amparo de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, restringir o prohibir el alquiler turístico — revise los estatutos de su comunidad antes de comprometerse, porque una mayoría de tres quintos puede ahora bloquear la actividad VFT en el edificio. Varios municipios también están endureciendo o suspendiendo nuevas inscripciones, así que confirme las normas locales con un gestor.
Impuestos
Como propietario no residente de la UE/EEE, declara los ingresos del alquiler en el Modelo 210. Los residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre el rendimiento neto y pueden deducir gastos de forma proporcional; los no residentes de fuera de la UE (relevante para los británicos tras el Brexit) tributan al 24% sobre el ingreso bruto sin deducciones — una desventaja notable que a menudo inclina a los propietarios británicos hacia la larga estancia, donde los ingresos, aunque menores, son más simples de gestionar. El alquiler turístico también puede generar IVA si presta servicios propios de hostelería. La fiscalidad es personal y cambia con frecuencia, así que recurra a un gestor o abogado local en lugar de fiarse de una guía — este artículo es información general, no asesoramiento para su caso.
Riesgo del inquilino y estacionalidad
La larga estancia conlleva un escenario temido: el inquilino que no paga. El desahucio por la vía judicial española puede tardar entre 8 y 18 meses, y a los inquilinos vulnerables se les pueden conceder prórrogas. Es imprescindible una verificación rigurosa, un estudio de solvencia y, a ser posible, un seguro de impago de alquiler (unos 250 €–450 € al año).
El alquiler turístico evita ese riesgo de cola pero introduce la estacionalidad. La Costa del Sol disfruta de una temporada larga, pero un piso en Nerja o Estepona puede quedarse medio vacío de noviembre a febrero, y sus ingresos oscilan mes a mes. El desgaste es mayor con la rotación constante, y una sola mala reseña puede mermar las reservas durante meses.
Entonces, ¿qué conviene a un propietario ausente?
Si valora la previsibilidad, la mínima implicación y una situación fiscal limpia — sobre todo como propietario británico ante el tipo del 24% sobre el bruto — la larga estancia suele ser la opción sensata en la Costa del Sol. Cambia unos puntos de rentabilidad por verdadera tranquilidad. Si su propiedad está en un punto turístico privilegiado (casco antiguo de Marbella, primera línea de Nerja, centro de Fuengirola), cuenta con una agencia de gestión fiable y su comunidad permite el VFT, el alquiler turístico puede ofrecer un mejor retorno neto y dejarle algunas semanas libres para su uso. Muchos propietarios alemanes y neerlandeses optan por la vía intermedia: turístico en verano, larga estancia o cierre en invierno.
Si desea una opinión honesta y sin compromiso sobre qué vía encaja con su propiedad, su localidad y su situación fiscal concretas, póngase en contacto a través de Costa del Sol Habitat. Le pondremos en contacto con gestores de propiedades, gestores fiscales y abogados locales de confianza que conocen las normas de su municipio — una primera conversación gratuita, sin presión para seguir adelante.