Sie haben eine Immobilie an der Costa del Sol gekauft, halten die Schlüssel in der Hand und leben den Großteil des Jahres in München, Manchester oder Malmö. Die Frage, die unweigerlich folgt, ist fast immer dieselbe: Sollten Sie langfristig mit einem normalen Wohnungsmietvertrag vermieten oder als Ferienunterkunft an Urlauber? Beide Wege ziehen in nahezu jeder relevanten Kennzahl in entgegengesetzte Richtungen, von der Bruttorendite bis dazu, wie oft Ihr Telefon klingelt. Dieser Leitfaden vergleicht sie ehrlich für einen abwesenden Eigentümer in der Provinz Málaga, mit realistischen Zahlen für 2026 und Orten wie Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Torremolinos und Nerja.
Kurz gesagt: Eine Langzeitvermietung (LAU) in einem Ort der Costa del Sol bringt typischerweise 3,5%–5% brutto, ruhig und mit nur einem Mieter. Eine Ferienvermietung (VFT) kann 6%–9% brutto erreichen, verlangt aber eine Lizenz der Junta de Andalucía, deutlich mehr Verwaltung (15%–30% der Einnahmen), Saisonabhängigkeit und höheren Mieterwechsel. Für die meisten abwesenden Eigentümer gewinnt die Langzeitvermietung bei der Einfachheit; die Ferienvermietung nur beim Bruttoertrag.
Die beiden rechtlichen Rahmen
Die Langzeitvermietung fällt unter das Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), das nationale Wohnraummietrecht. Verträge laufen üblicherweise über 12 Monate und verlängern sich automatisch bis zu fünf Jahre (sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist), mit Mieterhöhungen, die an einen offiziellen Index gebunden sind. Der Mieter genießt starken Schutz, was diesen Weg arm an Aufwand, aber langsam rückgängig zu machen macht.
Die Ferienvermietung wird in Andalusien durch das Decreto 28/2016 und seine späteren Reformen geregelt, verwaltet von der Junta de Andalucía über das Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Ihre Immobilie erhält eine VFT-Registriernummer (Vivienda con Fines Turísticos), die in jedem Inserat bei Airbnb, Booking.com oder Vrbo erscheinen muss. Dies ist das andalusische System — verwechseln Sie es nicht mit dem VUT/VT-Regime in Valencia, das eine andere Region betrifft.
Rendite: die Schlagzeilen-Zahlen
Nehmen wir eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Strandnähe in Fuengirola oder Benalmádena im Wert von rund 280.000 €. Mit einem Langzeitvertrag erzielen Sie vielleicht 1.100 €–1.400 € im Monat, etwa 13.000 €–16.000 € im Jahr, oder rund 4,5%–5,5% brutto vor Kosten. Das ist stabil, planbar und kommt egal ob im Januar oder im August.
Dieselbe Wohnung als Ferienvermietung könnte 110 €–160 € pro Nacht in der Nebensaison und 180 €–260 € im Hochsommer Juli und August bringen. Bei realistischen 60%–70% Jahresauslastung können die Bruttoeinnahmen 22.000 €–30.000 € erreichen — eine Schlagzeilen-Rendite von 7%–10%. Objekte in erster Reihe in Marbella, Estepona oder Sotogrande liegen noch höher. Doch diese Bruttozahl täuscht, solange Sie die realen Betriebskosten nicht abziehen.
Wo der Ferien-Bruttoertrag verschwindet
Die Ferieneinnahmen werden von Kosten aufgezehrt, die der Langzeitvermieter nie sieht: Reinigung nach jedem Aufenthalt (45 €–90 € pro Wechsel), Wäsche, Empfang und Check-in, Verbrauchsmaterial, Plattformprovisionen (Airbnb und Booking nehmen zusammen meist 15%–18%), höhere Nebenkosten (die Sie zahlen, nicht der Gast) und professionelle Verwaltung. Eine Ferienverwaltungsagentur an der Costa del Sol berechnet 18%–30% der Bruttoeinnahmen. Netto landet eine gute Ferienvermietung oft bei 5%–7% — immer noch vor der Langzeitvermietung, aber der Abstand schrumpft deutlich, und passiv ist das keineswegs.
Verwaltungsaufwand: die eigentliche Frage des abwesenden Eigentümers
Hier fällt die Entscheidung meist. Ein Langzeitmieter in Mijas oder Torremolinos zahlt monatlich, wohnt in der Immobilie und meldet Probleme. Ihr Aufwand beträgt vielleicht ein paar Stunden im Jahr plus eine jährliche Besichtigung. Ein Keyholding- oder leichter Verwaltungsdienst für 40 €–90 € im Monat erledigt den Rest aus der Ferne.
Eine Ferienvermietung ist ein kleines Gastgewerbe. Gäste kommen und gehen wöchentlich, manchmal öfter, und jeder braucht Check-in, Reinigung, Schlüsselübergabe, Problemlösung um Mitternacht und Pflege von Fünf-Sterne-Bewertungen. Aus dem Ausland ist Eigenverwaltung schlicht nicht machbar, also zahlen Sie eine Agentur. Rechnen Sie diese Kosten in jeden Renditevergleich ein, denn ohne sie ist der Ferienweg für einen abwesenden Eigentümer keine realistische Option.
Die VFT-Lizenz und rechtliche Pflichten
Um in Andalusien legal kurzfristig zu vermieten, müssen Sie die Immobilie beim RTA anmelden und vor jeder Werbung eine VFT-Nummer erhalten. Die Wohnung braucht eine gültige Erstbezugslizenz, Klimaanlage in den Wohnräumen für den Sommer und Heizung für den Winter, Erste-Hilfe-Kasten, Gästeinformationen und Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones). Der Ausweis jedes Gastes muss binnen 24 Stunden über die staatliche Plattform SES.Hospedajes bei den Behörden registriert werden. Viele Eigentümergemeinschaften an der Costa del Sol haben im Rahmen der reformierten Ley de Propiedad Horizontal beschlossen, Ferienvermietung einzuschränken oder zu verbieten — prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinschaft, bevor Sie sich festlegen, denn eine Drei-Fünftel-Mehrheit kann die VFT-Tätigkeit im Gebäude nun blockieren. Mehrere Gemeinden verschärfen oder pausieren zudem neue Anmeldungen, klären Sie die lokalen Regeln also mit einem Gestor.
Steuern
Als gebietsfremder Eigentümer aus der EU/dem EWR erklären Sie die Mieteinnahmen über das Modelo 210. EU-/EWR-Ansässige werden mit 19% auf den Nettoertrag besteuert und können Kosten anteilig absetzen; Nicht-EU-Ansässige (relevant für britische Eigentümer nach dem Brexit) werden mit 24% auf den Bruttoertrag ohne Abzüge besteuert — ein spürbarer Nachteil, der britische Eigentümer oft zur Langzeitvermietung drängt, wo die Einnahmen zwar geringer, aber einfacher zu handhaben sind. Ferienvermietung kann zudem IVA auslösen, wenn Sie hotelähnliche Dienste anbieten. Die steuerliche Behandlung ist individuell und ändert sich häufig, ziehen Sie also einen lokalen Gestor oder Abogado heran, statt sich auf einen Leitfaden zu verlassen — dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Beratung für Ihren Fall.
Mieterrisiko und Saisonabhängigkeit
Die Langzeitvermietung birgt ein gefürchtetes Szenario: den nicht zahlenden Mieter. Die Räumung (desahucio) über die spanischen Gerichte kann 8 bis 18 Monate dauern, und schutzbedürftigen Mietern können Fristverlängerungen gewährt werden. Eine gründliche Prüfung, eine Bonitätsabfrage und idealerweise eine Mietausfallversicherung (impago de alquiler, etwa 250 €–450 € im Jahr) sind unverzichtbar.
Die Ferienvermietung vermeidet dieses Endrisiko, bringt aber die Saisonabhängigkeit. Die Costa del Sol hat eine lange Saison, doch eine Wohnung in Nerja oder Estepona kann von November bis Februar halb leer stehen, und Ihre Einnahmen schwanken von Monat zu Monat. Der Verschleiß ist bei ständigem Wechsel höher, und eine einzige schlechte Bewertung kann die Buchungen über Monate drücken.
Was passt also für einen abwesenden Eigentümer?
Wenn Sie Planbarkeit, minimale Beteiligung und eine saubere Steuerlage schätzen — gerade als britischer Eigentümer angesichts des 24%-Bruttosatzes — ist die Langzeitvermietung an der Costa del Sol meist die vernünftige Wahl. Sie tauschen ein paar Renditepunkte gegen echte Sorgenfreiheit. Liegt Ihre Immobilie an einem erstklassigen Touristenort (Altstadt von Marbella, Strandlage Nerja, Zentrum von Fuengirola), haben Sie eine zuverlässige Verwaltungsagentur und erlaubt Ihre Gemeinschaft die VFT, kann die Ferienvermietung einen stärkeren Nettoertrag liefern und einige Wochen für die eigene Nutzung freihalten. Viele deutsche und niederländische Eigentümer wählen den Mittelweg: Ferienvermietung im Sommer, Langzeit oder Leerstand im Winter.
Wenn Sie eine ehrliche, unverbindliche Einschätzung wünschen, welcher Weg zu Ihrer Immobilie, Ihrem Ort und Ihrer Steuersituation passt, melden Sie sich über Costa del Sol Habitat. Wir vermitteln Ihnen geprüfte lokale Hausverwalter, Gestores und Anwälte, die die Regeln Ihrer Gemeinde kennen — ein kostenloses erstes Gespräch, ohne Druck, fortzufahren.