Si tiene un apartamento en Fuengirola o una villa por encima de Marbella pero vive en Mánchester, Múnich o Malmö, la pregunta más difícil no es cuánto vale su propiedad, sino cuánto cuesta mantenerla en marcha mientras usted está a 2.000 kilómetros de distancia. La gestión de propiedades en la Costa del Sol es un sector real con tarifas reales, pero los precios se reparten entre cuotas fijas, porcentajes, tarifas por visita y un “fondo de mantenimiento” que pocos propietarios entienden antes de la primera factura.
Esta guía recoge las cifras reales de 2026 para la provincia de Málaga y Andalucía, para que pueda leer un presupuesto y saber si es justo.
Respuesta rápida: Para un propietario ausente, el servicio básico de custodia de llaves en la Costa del Sol cuesta entre 150 y 400 EUR al año. La gestión de alquiler vacacional cuesta entre el 15 y el 25 % de los ingresos más IVA; la gestión de alquiler de larga temporada, entre el 5 y el 10 % de la renta mensual más IVA. Súmele tarifas de salida de 30 a 60 EUR por visita y un fondo de mantenimiento de 200 a 500 EUR en depósito.
Dos trabajos distintos: cuidar la vivienda y alquilarla
Antes de comparar precios, separe los dos servicios que muchos propietarios confunden.
Custodia y cuidado (keyholding) es para quien no alquila: alguien guarda sus llaves, revisa la propiedad, abre a los técnicos y actúa si salta la alarma. Se cobra como una cuota anual fija.
Gestión de alquiler es para quien alquila, ya sea a turistas a corto plazo o a inquilinos de larga temporada. Casi siempre se cobra como un porcentaje de comisión sobre la renta cobrada.
Muchas empresas de la Costa del Sol, de Estepona a Nerja, ofrecen ambos servicios juntos, pero conviene presupuestarlos por separado.
Custodia y cuidado: la cuota fija
La custodia de llaves es el servicio más habitual para el propietario británico o alemán que usa la vivienda unas semanas al año y la deja vacía el resto.
Una cuota anual típica en 2026 en la Costa del Sol:
- Custodia básica de llaves más respuesta de emergencia: de 150 a 250 EUR al año
- Paquete estándar (visita mensual, fotos fechadas, revisión del correo): de 250 a 400 EUR al año
- Paquete premium (visitas quincenales o semanales, coordinación de suministros y piscina): de 400 a 700 EUR al año
En Marbella, Sotogrande y la zona alta de Mijas y Estepona, las cuotas tienden a la banda superior porque una villa requiere más revisión que un apartamento. En Fuengirola, Benalmádena y Torremolinos, donde dominan los bloques de pisos, encontrará paquetes de entrada desde unos 60 o 70 EUR al año solo por la custodia de llaves.
Cada cuota suele incluir un número fijo de visitas. Las visitas extra, o abrir a un fontanero fuera del calendario, se facturan como salida: normalmente de 30 a 50 EUR por visita en horario de oficina, con un recargo de 20 a 40 EUR por tardes, domingos y festivos.
El fondo de mantenimiento
Casi todos los cuidadores le pedirán que deje un fondo de mantenimiento: una cantidad en depósito para poder pagar a un cerrajero, un electricista o un fontanero de urgencia sin esperar a que usted transfiera dinero desde el extranjero.
En la Costa del Sol este fondo suele ser de 200 a 500 EUR. El cuidador descuenta de él los pequeños trabajos, le envía las facturas y le pide que lo reponga cuando baja. Insista en dos puntos: que reciba la factura original del técnico por cada gasto y que haya un límite acordado (a menudo de 150 a 300 EUR) por encima del cual deban llamarle antes de gastar.
Gestión de alquiler vacacional: 15–25 % más IVA
Si alquila a turistas, necesita una licencia de alquiler turístico. En Andalucía es la VFT (Vivienda con Fines Turísticos), inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) de la Junta de Andalucía; es el sistema andaluz, no el valenciano. Desde 2025, cada anuncio debe llevar además un número de registro nacional, y las plataformas retiran los que no lo tengan.
La gestión integral de un alquiler vacacional en la Costa del Sol en 2026 cuesta normalmente del 15 al 25 % de los ingresos brutos, más el 21 % de IVA:
- Solo publicación y gestión de canales (usted asume parte de la logística): en torno al 15 % + IVA
- Servicio integral estándar (publicación, comunicación con huéspedes, check-in, coordinación de limpieza, línea 24 horas): del 18 al 20 % + IVA
- Villas premium y de lujo (Marbella, Sotogrande, zona alta de Estepona): del 20 al 25 % + IVA, a veces más con extras de conserjería
Recuerde que la comisión suele sumarse por encima de la tarifa de la plataforma. Booking.com y Airbnb cobran primero su parte, y luego el gestor toma su porcentaje. En una reserva de 1.000 EUR, tras las comisiones de plataforma y gestor, la limpieza y el IVA, el propietario suele quedarse con el 60–65 % del bruto.
La limpieza se suele cobrar al huésped y trasladar a los limpiadores, pero compruebe si su gestor añade margen. La limpieza de cambio de huésped suele costar de 40 a 80 EUR en un apartamento y de 80 a 200 EUR en una villa.
Gestión de larga temporada: 5–10 % más IVA
Si prefiere un inquilino anual estable en lugar de la rotación turística —algo habitual en Mijas, Fuengirola y el interior de Málaga—, la gestión de larga temporada es mucho más barata.
La gestión continua de un alquiler de larga temporada cuesta del 5 al 10 % de la renta mensual, más el 21 % de IVA. En la banda baja (5–6 %) la agencia solo cobra la renta y atiende incidencias rutinarias; en la alta (8–10 %) incluye relación completa con el inquilino, inspecciones y coordinación de reparaciones.
Aparte, encontrar inquilino cuesta aproximadamente una mensualidad más IVA. Tenga en cuenta que, desde la ley de vivienda española de 2023, en un contrato de vivienda habitual esta comisión la paga el propietario, no el inquilino.
Ejemplo práctico: un piso en Fuengirola alquilado a 1.100 EUR al mes, gestionado al 8 %, cuesta 88 EUR más IVA —unos 106 EUR al mes—, dejándole unos 994 EUR antes de gastos de comunidad, IBI y seguro.
Pueblo a pueblo: qué esperar
- Marbella y Sotogrande: la gama alta. Gestión vacacional del 20 al 25 % + IVA; custodia de 300 a 700 EUR al año. Villas, propiedades a pie de golf, huéspedes exigentes.
- Estepona: profesionalizándose rápido. Vacacional del 18 al 22 % + IVA; custodia de 250 a 450 EUR.
- Mijas (Costa y pueblo): villas y adosados. Gestión de larga temporada popular al 7–10 %; custodia de 200 a 400 EUR.
- Fuengirola y Benalmádena: mucho apartamento, mucha competencia. Vacacional del 15 al 20 % + IVA; larga temporada del 5 al 8 %; custodia económica desde 150 EUR.
- Torremolinos: mucho volumen y precios ajustados. Similar a Fuengirola, con custodia económica disponible.
- Nerja y la Axarquía oriental: operadores más pequeños y cercanos. Vacacional en torno al 18–22 % + IVA; custodia de 200 a 350 EUR.
- Málaga capital: fuerte demanda de larga y media estancia; gestión del 7 al 10 %, vacacional del 18 al 20 % + IVA.
Notas fiscales y de facturación
Los honorarios de gestión son un gasto deducible frente al impuesto sobre la renta del alquiler. El propietario no residente presenta el Modelo 210 (IRNR): los residentes en la UE y el EEE pueden deducir gastos sobre el rendimiento neto, mientras que los de fuera de la UE (incluido el Reino Unido tras el Brexit) suelen tributar sobre la renta bruta sin deducciones. Como las normas afectan de verdad a qué modelo de gestión le resulta más barato, no se fíe del consejo improvisado de un gestor de alquileres: hable con un gestor o abogado especializado en fiscalidad de no residentes en la provincia de Málaga. Tome esta guía como orientación general, no como asesoramiento fiscal personal.
Exija siempre una factura en regla que muestre el IVA por separado y el número fiscal de la empresa. Los acuerdos en efectivo le dejan sin gasto deducible y sin garantías.
Leer un presupuesto como un experto
Seis puntos deben quedar claros en cualquier contrato de gestión de la Costa del Sol:
- ¿La comisión vacacional es sobre la renta bruta o neta de comisiones de plataforma?
- ¿Qué incluye la cuota de custodia y cuántas visitas?
- ¿Cuál es la tarifa de salida y el recargo fuera de horario?
- ¿De cuánto es el fondo de mantenimiento y cuál es el límite de gasto antes de que deban llamarle?
- ¿La limpieza lleva margen y quién la paga?
- ¿Cuál es el plazo de preaviso? De uno a tres meses a fin de año es lo normal.
Un presupuesto claro y detallado es ya una buena señal. Los porcentajes “todo incluido” sin desglose son donde el propietario paga de más.
Una consulta gratuita y sin compromiso
Costa del Sol Habitat no es una empresa de gestión, sino un conector independiente. Ponemos en contacto a propietarios ausentes de Estepona a Nerja con cuidadores, gestores de alquiler vacacional y agentes de larga temporada de confianza, y revisamos con usted un presupuesto existente para comprobar que es justo. El servicio no le cuesta nada. Si desea una revisión sin compromiso o dos o tres presentaciones comparables, póngase en contacto y le ayudaremos a encontrar la opción adecuada.