Turistuthyrningslicens i Mijas

Licencia Turística i Mijas: En komplett guide till laglig uthyrning på Costa del Sol

Som grundare av costadelsolhabitat.com har jag under många år hjälpt utländska fastighetsägare att navigera genom det spanska administrativa landskapet. Mijas är en av de absolut mest dynamiska och internationella kommunerna i hela Andalusien. Med en befolkning som i januari 2025 uppgår till 95 104 invånare enligt det kommunala registret (padron/INE) – en dramatisk ökning från drygt 91 000 år 2021 och cirka 85 000 under mitten av det förra decenniet – har Mijas etablerat sig som en av de snabbast växande kommunerna i comarcan Costa del Sol Occidental.

Det som gör Mijas unikt är dess demografiska profil. Mellan 35 % och 50 % av invånarna är utrikesfödda eller utländska medborgare (där utrikesfödda utgjorde cirka 37 % av padrón redan 2022, och vissa källor visar att andelen utländska medborgare ligger nära 49,7 %). Här samsas 127 olika nationaliteter. Den brittiska kolonin är störst i Andalusien med runt 10 000 personer, tätt följd av den nordiska communityn med cirka 2 886 personer (där vi svenskar leder med runt 900 personer), tyskar (cirka 1 020), samt betydande grupper av belgare, holländare, finländare, danskar och norrmän.

Denna unika blandning gör att engelska i praktiken är ett arbetsspråk i områden som La Cala de Mijas. Men när det handlar om att registrera en turistlicens (licencia de primera ocupación kombinerat med registrering hos Registro de Turismo de Andalucía) och att uppfylla kraven från Junta de Andalucía, är det spansk förvaltningslag som gäller. Här delar jag med mig av min praktiska erfarenhet för att du ska kunna hyra ut din bostad lagligt och undvika kännbara böter.

---

Geografisk uppdelning och dess betydelse för uthyrning

Mijas är en geografiskt splittrad kommun på 148,8 km² som sträcker sig från kalkstensbergen i Sierra de Mijas (med toppar på upp till 1 150 meter över havet) ner till en 12 kilometer lång kuststräcka. Vi delar vanligtvis in kommunen i tre distinkta kärnor, där fastighetstyperna och uthyrningspotentialen skiljer sig markant:

1. Mijas Pueblo: Den pittoreska vita bergsbyn på cirka 430 meters höjd. Här är efterfrågan stor på traditionella radhus och lägenheter med spansk karaktär.
2. La Cala de Mijas: Det gamla fiskeläget som förvandlats till ett modernt kustparadis. Här dominerar strandnära lägenheter och moderna urbanisationer. Det är hjärtat för den skandinaviska och brittiska turismen.
3. Las Lagunas: Det kommersiella och urbana bältet som har vuxit samman helt med grannstaden Fuengirola. Här är bostäderna ofta mer inriktade på långtidsuthyrning, även om korttidsuthyrning förekommer.

Runt dessa kärnor ligger kända bostadsområden (urbanizaciones) som Sitio de Calahonda, Riviera del Sol, Miraflores, El Faro, Torrenueva, El Chaparral, samt golfparadis som La Cala Golf, Mijas Golf och bostadsområden som El Coto.

Var din fastighet ligger påverkar inte bara din målgrupp utan även vilka tekniska och administrativa krav som ställs på din bostad innan du kan ansöka om en licencia turística.

---

Regelverket: Junta de Andalucía och Decreto 31/2024

Uthyrning av turistbostäder (VFT - Viviendas de Fines Turísticos) i Mijas regleras av regional lagstiftning från Junta de Andalucía. Det senaste regelverket (Decreto 31/2024, som ersatte det äldre dekretet från 2016) har stramat åt kraven avsevärt för att garantera kvalitet och motverka bostadsbrist.

För att registrera din bostad för semesteruthyrning måste du skicka in en så kallad Declaración Responsable de dedicación al uso turístico till turistmyndigheten i Andalusien. Genom att underteckna detta dokument intygar du under straffansvar att din bostad uppfyller alla gällande krav.

Grundläggande krav för att få turistlicens:

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Detta är det absolut viktigaste dokumentet. Det är kommunens (Ayuntamiento de Mijas) intyg på att byggnaden är uppförd enligt gällande bygglov och är beboelig. Utan LPO är det i princip omöjligt att få en turistlicens. För äldre fastigheter där LPO saknas måste en arkitekt anlitas för att ta fram ett motsvarande beboelighetsintyg (Cédula de Habitabilidad eller Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación - AFO).
• Ventilation och ljus: Alla sovrum och vardagsrum måste ha direkt naturligt ljus och ventilation ut mot det fria (eller öppna innergårdar).
• Klimatisering (Luftkonditionering): Detta är en punkt där många gör misstag. Fastigheten måste ha fast installerade luftkonditioneringssystem (värme och kyla) i alla sovrum och vardagsrum om bostaden hyrs ut under månaderna maj till september respektive oktober till april. Portabla fläktar eller flyttbara AC-aggregat godkänns inte.
• Möblering och utrustning: Bostaden måste vara fullt möblerad och utrustad med husgeråd, sängkläder och handdukar anpassade efter antalet sängplatser.
• Första hjälpen-kit och turistinformation: Du måste tillhandahålla ett första hjälpen-kit samt information om lokala sevärdheter, restauranger, transportmedel samt nödnummer på flera språk (spanska och engelska är ett minimum i Mijas).

---

Lokala hinder: Ayuntamiento de Mijas, PGOU och Comunidad de Propietarios

Att uppfylla kraven från Junta de Andalucía är bara halva striden. I Mijas måste du navigera genom ytterligare två instanser: kommunen och din ägarförening (Comunidad de Propietarios).

1. Ayuntamiento de Mijas och PGOU

Kommunen styrs av stadsplanen PGOU de Mijas (Texto Refundido 2013, med nyligen publicerade ändringar under 2024-2025). Kommunen har rätt att begränsa eller reglera var turistbostäder får etableras. Innan du påbörjar din registrering måste du säkerställa att fastigheten inte ligger i ett område där kommunen har infört restriktioner för turistisk användning.

Om du planerar att göra renoveringar för att anpassa din bostad (till exempel installera AC, bygga om terrassen eller sätta upp inglasningar) måste du ansöka om rätt tillstånd hos Ayuntamiento de Mijas:

• Obra Menor (Mindre arbeten): Installation av pergolas, markiser (toldos), trall eller enklare terrassrenoveringar kan ofta göras via en declaración responsable eller en ansökan om licencia de obra menor.
• Obra Mayor (Större arbeten): Strukturella förändringar, utbyggnader eller poolbyggen kräver ett fullständigt arkitektritat projekt godkänt av arkitektkollegiet (visado).

Viktigt vid kusten: Om din fastighet ligger nära havet i områden som La Cala, El Faro eller Calahonda, kan delar av tomten ligga inom skyddszonen för den nationella kustlagen (Ley de Costas). All form av ombyggnad eller anläggning inom denna servitutzon (servidumbre de protección) kräver ett extra godkännande från Demarcación de Costas innan kommunen kan utfärda några bygglov.

Viktigt i bergen: Om din fastighet ligger på sluttningarna av Sierra de Mijas (som är ett skyddat offentligt skogsområde, monte público, och kandidat till att bli naturreservat på cirka 29 000 hektar med stöd av CSIC), måste du ta hänsyn till stränga miljö- och brandskyddsregler. Detta påverkar allt från materialval till hur du får anlägga din trädgård.

2. Comunidad de Propietarios (Ägarföreningen)

Enligt spansk lag (Ley de Propiedad Horizontal) har ägarföreningar rätt att begränsa eller helt förbjuda turistuthyrning inom fastigheten, förutsatt att ett beslut fattas med en majoritet på tre femtedelar (3/5) av ägarna.

Innan du köper en fastighet i syfte att hyra ut, eller innan du ansöker om licens för din befintliga bostad i Riviera del Sol eller Calahonda, måste du kontrollera föreningens stadgar (estatutos). Om föreningen redan har registrerat ett förbud i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) kommer Junta de Andalucía att neka din ansökan om turistlicens.

Dessutom kräver föreningen nästan alltid godkännande innan du gör förändringar på fastighetens utsida. Om du vill installera inglasningar (cortinas de cristal), ändra färg på markiser eller sätta upp pergolor för att höja attraktionskraften på din uthyrningsbostad, måste detta godkännas av föreningen innan ett kommunalt bygglov blir giltigt i praktiken.

---

Praktiska utmaningar i Mijas: Klimat, skadedjur och fastighetsskötsel

Att driva en framgångsrik uthyrningsverksamhet i Mijas kräver att du förstår det lokala klimatet och de fysiska utmaningar som fastigheter i detta område ställs inför.

Sol, salt och terral-vindar

Mijas har ett fantastiskt klimat med över 320 soldagar om året, cirka 3 000 soltimmar och en genomsnittlig årsbörd på 493 mm. Sommartid stiger temperaturerna ofta över 30 °C. Men detta innebär också en extremt hög UV-belastning (UV-index når ofta 9-10+ under sommaren). Detta starka solljus orsakar snabb materialnedbrytning och blekning av markiser, utomhusmöbler och konstgräs på terrasser i Riviera del Sol och Calahonda.

Kustremsan drabbas dessutom av hög salthalt i luften (salitre), vilket påskyndar korrosion på räcken, luftkonditioneringsaggregat och utomhusbelysning. Under sommaren drabbas Mijas ibland av terral – en extremt het och torr vind som blåser ner från Sierra de Mijas och höjer temperaturen dramatiskt på bara några minuter. Detta ställer extremt höga krav på att dina AC-system är servade och att dina gäster vet hur de ska hantera solskydd och markiser för att undvika skador vid plötsliga vindbyar (som de östliga Levante eller västliga Poniente).

Skadedjur och lokala risker

Som fastighetsägare i Mijas måste du ha kontroll på specifika lokala risker:

• Tallprocessionsspinnare (Oruga de procesionaria): Om din fastighet i El Coto, Calahonda eller nära golfbanorna har tallar på tomten eller i närheten, är dessa larver en stor fara under månaderna januari till april. Deras giftiga hår kan vara dödliga för hundar och orsaka svåra allergiska reaktioner hos barn. Professionell sanering och trädsprutning under hösten är ett måste.
• Termiter och träätande insekter: Särskilt i äldre fastigheter i Mijas Pueblo och fuktiga källarutrymmen.
• Fågelsäkring: Duva och måsar kan snabbt förstöra terrasser och blockera hängrännor.
• Fukt och mögel: Trots det torra klimatet gör den höga luftfuktigheten under vintern att fastigheter som står tomma utan ventilation snabbt kan drabbas av fuktfläckar. Regelbunden tillsyn av en lokal fastighetsskötare är nödvändig.

---

Juridiska och administrativa steg för utländska ägare

Att registrera och driva en uthyrningsbostad i Spanien som icke-resident kräver att du har ordning på din personliga administration. Processen involverar flera steg där du ofta behöver hjälp av en lokal gestor eller advokat.

1. NIE-nummer och spanskt bankkonto

Innan du kan äga en fastighet eller registrera en licens måste du ha ett spanskt skatteidentifikationsnummer (NIE - Número de Identidad de Extranjero). Du behöver också ett spanskt bankkonto för att betala lokala skatter (som fastighetsskatten IBI och sophämtningsavgiften basura) samt för att ta emot hyresintäkter om du använder lokala förvaltningsbolag.

2. Skatteregler för uthyrning (IRNR)

Som icke-resident i Spanien måste du deklarera dina hyresinkomster kvartalsvis via skatteblankett Modelo 210.

• För EU/EES-medborgare (inklusive svenskar): Skattesatsen är för närvarande 19 % på nettoinkomsten. Du har rätt att göra avdrag för driftskostnader som är direkt kopplade till uthyrningen (proproportionellt för de dagar bostaden varit uthyrd). Detta inkluderar el, vatten, community-avgifter, fastighetsskatt (IBI), hemförsäkring, marknadsföring samt arvode till fastighetsförvaltare.
• För medborgare utanför EU (t.ex. efter Brexit för brittiska ägare): Skattesatsen är 24 % på bruttoinkomsten, utan rätt till några som helst avdrag. Detta har förändrat kalkylen avsevärt för den stora brittiska communityn i Mijas.

3. Arvskifte och gränsöverskridande juridik

Många som köper fastighet i Mijas gör det som en långsiktig investering för familjen. Det är starkt rekommenderat att upprätta ett spanskt testamente som enbart omfattar dina spanska tillgångar. Detta förenklar arvsprocessen avsevärt för dina arvingar och förhindrar att uthyrningslicensen och fastigheten blockeras i utdragna gränsöverskridande arvstvister mellan exempelvis svensk och spansk rätt.

---

Sammanfattning och tidslinjer

Att skaffa en turistlicens i Mijas är ingen omöjlig uppgift, men det kräver noggrannhet och respekt för de lokala reglerna. Här är en realistisk tidslinje för vad du kan förvänta dig:

• Kontroll av LPO och föreningsstadgar: 1–2 veckor (görs bäst innan köp).
• Anpassning av bostaden (AC, säkerhet, möblering): 2–4 veckor beroende på hantverkare.
• Ansökan om turistlicens (Junta de Andalucía): När den digitala ansökan skickas in via Declaración Responsable får du ditt registreringsnummer (VFT/MA/XXXXX) i princip omedelbart. Du kan då börja marknadsföra bostaden lagligt på plattformar som Airbnb och Booking.com.
• Inspektion: Turistmyndigheten gör stickprovskontroller. Det kan ta allt från några månader till ett år innan en inspektör dyker upp för att kontrollera att allt du intygat i din Declaración Responsable faktiskt stämmer.

Genom att göra rätt från början skyddar du din investering, undviker sanktioner från Junta de Andalucía som kan uppgå till tiotusentals euro, och säkerställer att dina gäster får en trygg och fantastisk upplevelse i vackra Mijas.