Licence de Location Touristique à Torremolinos

Comprendre la réalité du marché locatif à Torremolinos : Entre opportunité et rigueur administrative

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les propriétaires internationaux dans la gestion, la sécurisation juridique et l'optimisation de leurs investissements immobiliers sur la Costa del Sol Occidental. Torremolinos n'est plus simplement la pionnière du boom touristique des années 1960 ; c'est aujourd'hui une ville cosmopolite d'une densité remarquable, s'étendant sur 19,9 km² au pied de la Sierra de Mijas, avec une altitude moyenne de 49 mètres et près de 7 kilomètres de littoral.

La réalité démographique de la commune témoigne de son attractivité internationale exceptionnelle. Selon les données officielles du padrón municipal de 2025, Torremolinos compte désormais 74 289 habitants, poursuivant une croissance solide après avoir enregistré 70 933 habitants au recensement de l'INE en 2024 et franchi pour la première fois la barre des 70 000 résidents en 2023 (70 434 habitants selon l'INE). Ce qui rend cette ville unique, c'est la composition de sa population : environ 24,2 % des résidents sont d'origine étrangère (soit 18 003 personnes en 2025), représentant plus de 121 nationalités différentes. Parmi les communautés les plus implantées, on retrouve le Maroc, l'Italie, le Royaume-Uni, l'Ukraine, l'Argentine, la Colombie et la Chine.

Contrairement à d'autres municipalités de la Costa del Sol comme Marbella, caractérisées par de vastes domaines de villas de luxe, le profil de l'investisseur et de l'expatrié à Torremolinos est orienté vers un marché de volume, cosmopolite et dominé par les appartements. C'est l'une des zones les plus denses et construites de la côte. Si le stock de villas se concentre principalement dans les hauteurs de Montemar et sur les pentes supérieures d'El Pinillo et de La Carihuela, l'essentiel du parc immobilier est constitué d'appartements situés dans des zones emblématiques telles que El Bajondillo, Playamar, Los Álamos, La Colina et El Calvario.

Pour les propriétaires de ces appartements, le marché de la location de vacances (Vivienda de Fines Turísticos - VFT) représente une source de revenus majeure. Cependant, louer en toute légalité à Torremolinos exige aujourd'hui de naviguer dans un écosystème réglementaire complexe, combinant les décrets de la Junta de Andalucía, les règles d'urbanisme de l'Ayuntamiento de Torremolinos et les statuts des communautés de copropriétaires (Comunidades de Propietarios).

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Le cadre réglementaire de la licence touristique à Torremolinos

Pour exploiter légalement un hébergement touristique à Torremolinos, l'obtention d'un numéro de registre auprès de la Junta de Andalucía est obligatoire avant toute commercialisation sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. La procédure repose sur le dépôt d'une Declaración Responsable de inicio de actividad.

L'urbanisme local et le PGOU de Torremolinos

L'obtention de cette licence est intrinsèquement liée à la conformité urbanistique de la propriété. À Torremolinos, l'urbanisme est régi par la Revisión-Adaptación del PGOU (Plan Général d'Aménagement Urbain), approuvée définitivement et partiellement en 2019 (publiée au BOJA en 2020). Bien que le Tribunal Supérieur de Justice d'Andalousie (TSJA) ait suspendu par mesure de précaution certaines parties de ce plan pour des motifs environnementaux, la justice a levé environ 90 % de ces suspensions, rétablissant la sécurité juridique pour la grande majorité des quartiers de la ville.

Sous l'égide de la législation régionale andalouse, notamment la Ley LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilité del Territorio de Andalucía - Loi 7/2021), les démarches ont été simplifiées pour certains types de travaux nécessaires à la mise en conformité des logements :

• Travaux mineurs non structurels : L'installation de pergolas, le changement de carrelage, les travaux de peinture ou la pose de stores extérieurs ne nécessitent plus l'attente interminable d'une licence d'œuvre classique. Ils peuvent être initiés via une Declaración Responsable de obra menor déposée auprès de l'Ayuntamiento de Torremolinos, accompagnée d'un budget estimatif et du paiement d'une taxe forfaitaire (débutant à environ 75 € selon la nature exacte des travaux).
• Travaux majeurs ou structurels : Toute modification de la structure, extension de surface ou nouvelle construction exige une licencia de obra mayor complète, nécessitant la présentation d'un projet de base rédigé par un technicien compétent (architecte ou architecte technique) agréé par son collège professionnel.

Les contraintes spécifiques du littoral et de la montagne

La géographie de Torremolinos impose des restrictions géographiques strictes que tout acheteur et bailleur doit connaître :

1. La Loi des Côtes (Ley de Costas) : Les parcelles situées en première ligne de plage (notamment le long des promenades de La Carihuela, El Bajondillo et Los Álamos) sont soumises aux servitudes de protection de l'État espagnol. L'Ayuntamiento de Torremolinos a fait face par le passé à des plaintes pour des non-conformités présumées concernant ces zones de recul. Par conséquent, toute modification ou demande de licence sur le front de mer fait l'objet d'un examen minutieux par les autorités pour s'assurer qu'aucune infraction à la loi nationale sur le littoral n'est commise.
2. Les zones forestières de la Sierra de Mijas : À l'opposé, les propriétés situées sur les hauteurs, à proximité des contreforts de la Sierra de Mijas, peuvent être soumises à des restrictions strictes liées aux zones forestières et naturelles protégées, limitant drastiquement les possibilités d'extension ou de modification des extérieurs.

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L'impact des communautés de copropriétaires (Comunidades de Propietarios)

Dans une ville caractérisée par de grands ensembles résidentiels comme Playamar ou El Bajondillo, la vie en copropriété dicte sa loi. En Espagne, la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) permet aux communautés de copropriétaires de limiter ou d'interdire l'activité de location touristique au sein de l'immeuble, à condition d'obtenir une majorité qualifiée des trois cinquièmes des propriétaires représentant également les trois cinquièmes des quotes-parts de participation.

Avant d'entamer les démarches pour l'obtention d'une licence touristique, il est impératif de vérifier les statuts de la copropriété. De plus, l'installation d'éléments extérieurs très prisés par les locataires pour profiter des 320 jours de soleil par an et des quelque 2 901 heures d'ensoleillement annuel (comme les rideaux de verre, les stores ou les pergolas compactes sur les balcons) requiert systématiquement l'accord préalable de la communauté, car ces installations modifient l'esthétique de la façade du bâtiment.

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Les défis techniques et environnementaux de l'immobilier à Torremolinos

Gérer un bien locatif à Torremolinos implique de faire face à des conditions climatiques et environnementales très spécifiques qui affectent directement la durabilité des matériaux et le confort des occupants.

Le climat, le soleil et le phénomène du "Terral"

Torremolinos bénéficie d'un climat méditerranéen agréable, mais marqué par des extrêmes en été. Les températures estivales dépassent régulièrement les 30 °C. De plus, la ville subit ponctuellement le phénomène du Terral : un vent chaud et sec qui descend des chaînes de montagnes intérieures et de la Sierra de Mijas, provoquant une hausse soudaine et spectaculaire des températures en quelques minutes.

Ce climat implique :

• Une charge d'UV extrêmement élevée : Durant les mois de juin à août, l'indice UV atteint fréquemment des niveaux de 9 à 10+. Cette exposition quasi continue tout au long de l'année dégrade rapidement les tissus extérieurs, les stores et les mobiliers de terrasse non traités.
• La salinité de l'air (Salitre) : En tant que ville côtière, Torremolinos présente un taux de salinité atmosphérique très élevé. Les embruns marins (salitre) corrodent les métaux, attaquent les menuiseries en aluminium de basse qualité et détériorent les enduits extérieurs des bâtiments situés en front de mer à La Carihuela ou Playamar. L'utilisation de matériaux résistants à la corrosion (inox de qualité marine, traitements spécifiques) est indispensable.

La gestion des nuisibles et de la faune locale

La maintenance d'un bien destiné à la location touristique requiert également une vigilance constante face à certains risques biologiques locaux :

• La chenille processionnaire du pin (procesionaria del pino) : Très présente dans les zones arborées de pins de la commune (notamment vers Los Álamos, El Pinillo ou les parcs publics), la saison des processionnaires (de la fin de l'hiver au début du printemps) représente un danger réel pour les clients voyageant avec des animaux domestiques ou de jeunes enfants en raison du pouvoir hautement urticant de leurs poils.
• Les termites et insectes xylophages : Le climat chaud et parfois humide favorise le développement de colonies de termites, en particulier dans les structures anciennes du centre historique d'El Calvario ou dans les menuiseries des villas de Montemar.
• La protection contre les oiseaux : Les goélands et les pigeons nichent fréquemment sur les toits et les balcons des hauts immeubles d'appartements de la côte, causant des nuisances sonores et des dégâts matériels importants. L'installation de systèmes de protection discrets et homologués est souvent nécessaire pour garantir la propreté des terrasses.

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Accompagnement juridique et administratif : Les étapes clés pour les propriétaires internationaux

Pour les non-résidents, l'acquisition et la mise en location d'un bien à Torremolinos nécessitent de franchir plusieurs étapes administratives incontournables. Le parcours classique pour sécuriser votre investissement comprend :

1. L'obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) : Ce numéro d'identification fiscal est obligatoire pour toute transaction financière, achat immobilier ou ouverture de compte bancaire en Espagne. Il s'obtient auprès de la police nationale ou des consulats espagnols à l'étranger.
2. La désignation d'un représentant légal ou d'un Gestor : Pour les successions transfrontalières (notamment entre la France, la Belgique, le Royaume-Uni et l'Espagne) ou la simple gestion fiscale des revenus locatifs des non-résidents (soumis à l'impôt IRNR), l'assistance d'un professionnel local est essentielle pour éviter les doubles impositions et garantir le respect des délais fiscaux trimestriels.
3. La signature devant notaire : L'acte d'achat (Escritura) doit être signé devant un notaire espagnol, puis enregistré au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad).

Délais et coûts indicatifs des démarches administratives

Pour vous aider à planifier votre projet, voici les ordres de grandeur des délais et des coûts administratifs généralement constatés à Torremolinos (hors honoraires d'avocat ou de conseil privé) :

• Obtention du NIE : Comptez généralement entre 2 et 6 semaines selon la disponibilité des rendez-vous (cita previa) auprès du bureau des étrangers ou du consulat. La taxe administrative s'élève à environ 10 €.
• Dépôt de la Declaración Responsable de obra menor (Ayuntamiento) : Le traitement est immédiat dès le dépôt complet du dossier et le paiement de la taxe forfaitaire (à partir de 75 € environ pour les interventions les plus simples).
• Enregistrement de la licence touristique (Junta de Andalucía) : Le dépôt de la Declaración Responsable de inicio de actividad se fait par voie électronique. Une fois le dossier validé, le numéro de registre provisoire est généralement attribué sous un délai de quelques semaines (souvent entre 2 et 4 semaines), permettant de commencer la promotion du bien, sous réserve d'une inspection ultérieure par les services de la Junta.

En s'appuyant sur une connaissance pointue du terrain, des spécificités géographiques de chaque quartier de Torremolinos — de l'animation balnéaire de La Carihuela à la tranquillité résidentielle d'El Pinillo — et en maîtrisant les rouages des administrations locales, les propriétaires peuvent pérenniser leur activité locative tout en protégeant leur patrimoine immobilier contre les rigueurs du climat côtier andalou.