Conformité Fiscale Non-Résidents à Torremolinos

Propriétaires à Torremolinos : Le Guide Complet de la Fiscalité et de la Conformité Légale (Non-Résidents et Résidents)

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j’accompagne depuis de nombreuses années les acheteurs et propriétaires francophones dans la gestion de leur patrimoine immobilier sur la Costa del Sol. Torremolinos, joyau historique de la Comarca de la Costa del Sol Occidental, a franchi un cap historique ces dernières années. Selon les chiffres officiels de l'INE, la population municipale a dépassé pour la première fois la barre des 70 000 habitants en 2023 (70 434 résidents), pour atteindre 70 933 habitants en 2024, et s'établir aujourd'hui à 74 289 habitants selon le padrón municipal de 2025.

Ce dynamisme est porté par une communauté internationale extraordinairement cosmopolite : environ 24,2 % de la population (soit 18 003 résidents hors d'Espagne) est d'origine étrangère, représentant plus de 121 nationalités. Parmi les communautés les plus représentées, on trouve le Maroc, l'Italie, le Royaume-Uni, l'Ukraine, l'Argentine, la Colombie et la Chine. Contrairement au marché de Marbella, caractérisé par de grandes villas de luxe, Torremolinos est un marché dense, à fort volume, dominé par les appartements et orienté vers l'investissement locatif et la résidence secondaire.

Que vous possédiez un appartement de vacances face à la mer à Playamar ou El Bajondillo, un studio à La Carihuela, ou une villa sur les hauteurs de Montemar ou d'El Pinillo, la possession d'un bien immobilier à Torremolinos implique des obligations fiscales et administratives strictes. Ce guide pratique, basé sur notre expérience de terrain avec les administrations locales, vous explique comment sécuriser votre investissement et rester en parfaite conformité avec le fisc espagnol (Hacienda) et l'Ayuntamiento de Torremolinos.

---

1. La Fiscalité des Non-Résidents à Torremolinos : Le Modelo 210

Si vous possédez une propriété à Torremolinos mais que votre résidence fiscale reste en France, en Belgique, en Suisse ou au Canada, vous êtes soumis à l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Cet impôt se déclare via le formulaire officiel Modelo 210.

La fiscalité varie selon que vous louez votre bien ou que vous le réservez à votre usage personnel.

Option A : Le bien est réservé à votre usage personnel (Impôt sur le revenu imputé)

Même si vous ne louez pas votre appartement à Los Álamos ou votre maison à La Colina, le fisc espagnol considère que vous bénéficiez d'un "enrichissement théorique" du simple fait de posséder une résidence secondaire.

• Assiette fiscale : L'impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) du bien, que vous trouverez sur votre reçu de taxe foncière (IBI). En règle générale, la base imposable est de 1,1 % de cette valeur cadastrale (si celle-ci a été révisée au cours des 10 dernières années) ou de 2 % (si elle ne l'a pas été).
• Taux d'imposition : 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège. Pour les résidents hors UE (Suisse, Canada, Royaume-Uni), le taux est de 24 %.
• Calendrier : Cette déclaration est annuelle. Elle doit être déposée et payée entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année suivant l'année d'imposition (par exemple, l'impôt pour l'année 2024 se paie tout au long de l'année 2025).

Option B : Le bien est mis en location touristique ou saisonnière

Torremolinos est une destination extrêmement prisée pour la location de vacances. Si vous louez votre appartement, vous devez déclarer les revenus locatifs réels.

• Taux d'imposition : 19 % pour les citoyens de l'UE (qui peuvent déduire les dépenses directement liées à la location : intérêts d'emprunt, frais de communauté, électricité, eau, frais d'agence, amortissement du bien). Pour les non-résidents hors UE, le taux est de 24 % et aucune déduction de frais n'est autorisée (l'impôt est calculé sur les revenus bruts).
• Calendrier : Les déclarations doivent être soumises trimestriellement (en avril, juillet, octobre et janvier) pour les revenus perçus au cours du trimestre précédent.

---

2. La Fiscalité des Résidents Fiscaux en Espagne (IRPF)

Si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, ou si le centre de vos intérêts économiques ou professionnels s'y trouve, vous devenez résident fiscal espagnol.

Dans ce cas, vous n'êtes plus soumis au Modelo 210, mais à l'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Vous devez déclarer l'ensemble de vos revenus mondiaux (retraites, salaires, revenus locatifs à l'étranger, dividendes) à l'administration fiscale espagnole.

• La résidence principale : Votre résidence principale à Torremolinos (par exemple à El Calvario ou El Pinillo) est exonérée d'impôt sur le revenu imputé. De plus, des abattements importants existent pour les retraités de plus de 65 ans en cas de vente de leur résidence principale sous certaines conditions de réinvestissement.
• Obligation déclarative (Modelo 720) : En tant que résident fiscal en Espagne, vous devez également déclarer les actifs que vous possédez à l'étranger (comptes bancaires, biens immobiliers, assurances-vie) si leur valeur dépasse 50 000 € par catégorie d'actifs.

---

3. Les Taxes Locales : IBI et Taxe sur les Ordures Ménagères (Basura)

Quel que soit votre statut de résident, l'acquisition d'un bien immobilier à Torremolinos déclenche le paiement annuel de taxes gérées par le Patronato de Recaudación Provincial de Málaga pour le compte de l'Ayuntamiento de Torremolinos.

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

C'est l'équivalent de la taxe foncière. Il est calculé en appliquant un taux d'imposition fixé par la mairie sur la valeur cadastrale du bien. À Torremolinos, l'IBI est généralement mis en recouvrement entre les mois d'août et de novembre de chaque année. Nous conseillons systématiquement à nos clients de mettre en place un prélèvement automatique (domiciliación bancaria) pour éviter les pénalités de retard qui commencent à 5 % et peuvent rapidement grimper à 20 %.

La taxe de ramassage des ordures (Tasa de Basura)

Cette taxe est facturée séparément de l'IBI, souvent en deux échéances semestrielles. Elle finance le service municipal de gestion des déchets. Son montant dépend de la localisation du bien et de sa typologie (appartement ou villa individuelle).

---

4. Urbanisme et Rénovations à Torremolinos : Le Cadre Légal

Torremolinos possède un territoire de 19,9 km² s'étendant sur près de 7 km de côte, marqué par la falaise emblématique de l'escarpement du Bajondillo qui sépare le centre historique des plages. L'urbanisme y est régi par la Revisión-Adaptación del PGOU (approuvée définitivement en 2019 et publiée au BOJA en 2020). Bien que le Tribunal Supérieur de Justice d'Andalousie (TSJA) ait suspendu par précaution certaines parties de ce plan pour des motifs environnementaux, environ 90 % de ces suspensions ont été levées, offrant un cadre juridique stable.

Si vous souhaitez rénover votre propriété, vous devez vous conformer à la législation andalouse, notamment la Ley LISTA (Ley 7/2021) :

• Travaux mineurs (Declaración Responsable de obra menor) : Pour les travaux non structurels (rénovation de salle de bain, pose de carrelage, peinture, installation de pergolas ou de stores), la procédure est simplifiée. Vous déposez une déclaration responsable auprès de la mairie, accompagnée d'un devis et du paiement d'une taxe forfaitaire (à partir d'environ 75 €). Les travaux peuvent commencer dès le dépôt du dossier.
• Travaux majeurs (Licencia de obra mayor) : Pour toute modification structurelle, extension de surface ou construction neuve (notamment pour les villas situées dans les zones de collines près de la Sierra de Mijas, qui peuvent toucher des zones forestières protégées), vous devez obtenir une licence de travaux majeurs. Cela requiert un projet technique signé par un architecte agréé et validé par le collège des architectes.
• La Loi des Côtes (Ley de Costas) : Si votre propriété se situe en première ligne de plage (à Playamar, Bajondillo ou La Carihuela), elle est soumise aux servitudes de protection de la loi nationale sur les côtes. L'Ayuntamiento de Torremolinos fait l'objet d'une surveillance stricte concernant le respect de ces limites. Tout projet de construction ou de modification lourde en bord de mer fait l'objet d'un examen minutieux.
• Règles de copropriété (Comunidad de Propietaires) : Dans les copropriétés denses de Torremolinos, l'installation de rideaux de verre (cortinas de cristal) pour fermer les terrasses ou la pose de stores extérieurs requiert l'autorisation préalable de la communauté des propriétaires, car ces installations modifient l'esthétique de la façade du bâtiment.

---

5. Gestion de Propriété et Défis Environnementaux Locaux

Posséder un bien sur la côte implique de faire face à des facteurs climatiques et environnementaux spécifiques à Torremolinos :

• Le climat et l'exposition aux UV : Avec plus de 320 jours de soleil par an (environ 2 901 heures de soleil annuelles) et des étés chauds où les températures maximales frôlent les 30 °C, l'indice UV atteint régulièrement 9 à 10+ de juin à août. Cette exposition intense dégrade rapidement les textiles extérieurs, les peintures et les pelouses synthétiques des balcons. De plus, en été, le vent chaud et sec appelé terral, qui descend de la Sierra de Mijas et de l'arrière-pays, fait grimper brutalement les températures et nécessite des systèmes de climatisation performants et bien entretenus.
• Le salitre et l'humidité marine : L'humidité de l'air et la forte concentration de sel marin (salitre) le long de la côte attaquent les métaux, les menuiseries extérieures et les installations électriques. Un entretien régulier des garde-corps et des huisseries est indispensable pour éviter la corrosion.
• Les nuisibles et la biodiversité :
  • Chenilles processionnaires : Si votre propriété (notamment les villas de Montemar ou les résidences arborées d'El Pinillo) possède des pins, soyez extrêmement vigilant entre janvier et avril. C'est la saison des chenilles processionnaires du pin, dont les poils urticants sont dangereux pour les humains et mortels pour les animaux de compagnie. Un traitement préventif des arbres est fortement recommandé à l'automne.
  • Termites et étanchéité : Les structures en bois et les rez-de-chaussée doivent être inspectés régulièrement.
  • Protection contre les oiseaux : Les goélands et pigeons sur le littoral nécessitent souvent la pose de dispositifs de protection sur les toits et terrasses pour éviter les dégradations.

---

6. Succession Internationale et Transmission de Patrimoine

La transmission d'un bien immobilier à Torremolinos entre des propriétaires non-résidents (par exemple, des ressortissants français ou belges) et leurs héritiers est un processus juridique complexe qui nécessite une expertise transfrontalière.

L'Espagne applique le Règlement Successoral Européen (Règlement UE n° 650/2012). Par défaut, la loi applicable à la succession est celle de la dernière résidence habituelle du défunt. Cependant, il est fortement conseillé de rédiger un testament espagnol limitant ses effets aux seuls biens situés en Espagne, en choisissant expressément la loi de votre nationalité si vous souhaitez que votre loi nationale régisse la transmission de votre appartement de Torremolinos. Cela simplifie considérablement les démarches administratives futures pour vos héritiers.

Les étapes clés de l'acquisition ou de la succession à Torremolinos :

1. Obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) : Ce numéro d'identification fiscal est obligatoire pour toute transaction immobilière, ouverture de compte bancaire ou acceptation de succession en Espagne. Il s'obtient auprès du commissariat de police nationale de Torremolinos ou via le consulat d'Espagne de votre pays d'origine.
2. La signature devant Notaire : En Espagne, le notaire vérifie l'identité des parties et la légalité des titres, mais il ne réalise pas les recherches d'urbanisme approfondies ni la vérification des dettes de copropriété ou d'IBI. C'est le rôle de votre conseiller juridique ou de votre gestor.
3. Le Gestor et l'enregistrement : Le gestor est un intermédiaire administratif agréé qui se charge de liquider les impôts de transmission (ITP pour l'ancien, TVA/AJD pour le neuf), de payer les taxes de succession locales, et de présenter l'acte authentique au Registre de la Propriété de Torremolinos pour inscrire officiellement le nouveau propriétaire.

En vous entourant de professionnels compétents et en respectant scrupuleusement le calendrier fiscal de l'Ayuntamiento et de l'Hacienda, vous assurerez la pérennité et la sécurité de votre patrimoine sous le soleil de Torremolinos.