Testaments et Successions en Espagne à Málaga

Succession internationale à Málaga : Sécuriser votre patrimoine immobilier sur la Costa del Sol

Devenir propriétaire à Málaga est un rêve partagé par de nombreux citoyens du monde. Avec son climat exceptionnel affichant plus de 2 905 heures de soleil par an, ses étés rythmés par le vent chaud du Terral (ce vent de nord-ouest qui fait grimper le thermomètre jusqu'à 40-44 °C) et ses brises marines de Levante et Poniente, la capitale de la Costa del Sol attire une population internationale toujours plus nombreuse. Au 1er janvier 2025, la ville de Málaga compte 597 173 habitants (contre 593 333 au 1er janvier 2024 selon les données de l'INE), dont environ 12 % de résidents étrangers (71 177 personnes, réparties entre 13 260 citoyens communautaires et 57 917 non communautaires).

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis des années ces propriétaires internationaux dans la gestion légale, administrative et technique de leurs biens. Contrairement à d'autres municipalités de la côte comme Marbella ou Mijas, Málaga capital présente un profil d'expatriation atypique et cosmopolite regroupant 162 nationalités. Si les communautés marocaine (10 568 résidents), ukrainienne (6 471), colombienne (5 580) ou paraguayenne (5 489) représentent des volumes importants, le segment immobilier premium se concentre dans les quartiers de Málaga Este (El Limonar, Cerrado de Calderón, Pedregalejo, El Palo, El Morlaco, Cerro del Toril) et Teatinos-Universidad. On y retrouve des villas de colline avec vue sur mer et des appartements haut de gamme prisés par des acheteurs d'Europe du Nord, d'Italie (5 022 résidents), d'Allemagne, du Royaume-Uni ou de Russie (1 780 résidents).

Pour ces propriétaires, la question de la transmission de leur patrimoine et de la rédaction d'un testament espagnol (testamento) est cruciale. Les successions transfrontalières (notamment germano-espagnoles ou britanniques) à Málaga obéissent à des règles juridiques strictes et à des contraintes locales spécifiques qu'il convient de maîtriser pour éviter que le rêve andalou ne se transforme en casse-tête administratif pour vos héritiers.

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Pourquoi un testament espagnol est-il indispensable pour votre propriété à Málaga ?

Beaucoup de propriétaires étrangers pensent, à tort, que leur testament rédigé dans leur pays d'origine suffit pour régler leur succession en Espagne. Bien que cela soit juridiquement possible grâce aux traités internationaux, la pratique administrative locale s'avère extrêmement complexe sans testament espagnol distinct.

Si vous possédez un appartement moderne à Teatinos ou une villa avec vue sur la baie dans les hauteurs du Cerrado de Calderón, rédiger un testament limité aux biens situés en Espagne présente des avantages majeurs :

• Réduction des délais et des coûts : Sans testament espagnol, vos héritiers devront traduire de manière assermentée le testament étranger, obtenir l'Apostille de la Haye, et faire rédiger un certificat de loi (certificado de ley) par un notaire de votre pays d'origine pour expliquer les règles de dévolution successorale. Ces démarches peuvent prendre de nombreux mois, alors que le délai légal pour liquider l'impôt sur les successions en Andalousie sans pénalité est de seulement six mois à compter du décès.
• Simplicité d'exécution : Le testament espagnol est rédigé devant un notaire local (par exemple dans le centre de Málaga ou à proximité de la Malagueta) et est immédiatement enregistré au Registre Central des Testaments (Registro General de Actos de Última Voluntad) à Madrid. Au moment du décès, l'obtention du certificat de dernières volontés se fait en quelques jours.
• Choix de la loi applicable (Règlement Européen 650/2012) : C'est le point le plus important pour les résidents étrangers. Par défaut, la loi qui s'applique à votre succession est celle de votre dernière résidence habituelle (l'Espagne si vous vivez à Málaga). Or, le droit successoral espagnol (et le Code civil) impose des "réserves héréditaires" très strictes au profit des enfants (les deux tiers du patrimoine). Si vous êtes de nationalité britannique ou allemande et que vous souhaitez que votre conjoint hérite de la totalité de vos biens, vous devez expressément choisir la loi de votre nationalité dans votre testament espagnol (professio juris).

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Les spécificités des successions germano-espagnoles (DE-ES) et britanniques (UK)

Les dossiers de succession que nous coordonnons révèlent des problématiques très différentes selon la nationalité des propriétaires.

Le cas des successions britanniques (UK) à Málaga

Le Royaume-Uni n'étant pas signataire du Règlement Européen sur les successions, et ayant quitté l'Union européenne, les successions des citoyens britanniques possédant des biens à Pedregalejo ou El Palo requièrent une attention particulière. Le droit anglais consacre la liberté testamentaire totale. Pour éviter que la loi espagnole ne s'applique à votre villa de Málaga Este en raison de votre résidence en Andalousie, votre testament espagnol doit impérativement stipuler que vous optez pour la loi anglaise pour régir l'ensemble de votre succession. De plus, la désignation d'un exécuteur testamentaire (executor ou albacea) doit être adaptée au système espagnol, où le rôle du notaire et du registrador de la propiedad (conservateur des hypothèques) est prépondérant.

Le cas des successions germano-espagnoles (DE-ES)

Pour les ressortissants allemands, la double imposition et la structure de la propriété sont des sujets sensibles. L'Allemagne applique un impôt sur les successions mondial pour ses résidents fiscaux. Bien que l'Andalousie offre actuellement d'excellentes bonifications fiscales sur les successions entre parents directs (conjoints et enfants bénéficient d'une réduction de 99 % sur la quote-part de l'impôt sous certaines conditions), les héritiers résidant en Allemagne devront déclarer l'acquisition du bien de Málaga auprès du fisc allemand (Finanzamt). La coordination entre le notaire espagnol et le conseiller fiscal allemand est essentielle pour optimiser l'usage des crédits d'impôt pour double imposition.

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Le parcours administratif d'une succession à Málaga : Étape par étape

Lorsqu'un décès survient, les héritiers doivent suivre un parcours balisé pour prendre possession des biens immobiliers et des comptes bancaires à Málaga. Voici les étapes clés que nous coordonnons régulièrement :

1. Obtention du certificat de décès : S'il survient en Espagne, il est délivré par le Registro Civil de Málaga. S'il survient à l'étranger, il doit être traduit et apostillé.
2. Demande du Certificat de Dernières Volontés (Últimas Voluntades) : Ce document officiel confirme si le défunt avait rédigé un testament en Espagne et auprès de quel notaire. Il s'obtient auprès du Ministère de la Justice espagnol après un délai de 15 jours ouvrables suivant le décès.
3. Obtention du NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) pour les héritiers : C'est une étape incontournable. Aucun héritier non espagnol ne peut signer une écriture d'acceptation de succession ou payer des impôts en Espagne sans un NIE. Les démarches s'effectuent auprès du commissariat de police de Málaga ou via les consulats espagnols à l'étranger. Les délais d'obtention de rendez-vous (cita previa) peuvent varier de 2 à 6 semaines.
4. Signature de l'acte d'acceptation et de partage de succession (Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia) : Cet acte est signé devant un notaire à Málaga. Il détaille l'inventaire des biens (la valeur de la propriété immobilière, les soldes bancaires, les véhicules, etc.).
5. Liquidation des impôts locaux :
   • Impôt sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) : Doit être liquidé auprès de la Junta de Andalucía dans les 6 mois.
   • Plus-value municipale (Plusvalía Municipal ou IIVTNU) : Taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, payée à l'organisme de gestion fiscale de la mairie (Gestrisam ou Excmo. Ayuntamiento de Málaga).
6. Inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) : Une fois les impôts payés, l'acte notarié est présenté au Registre de la Propriété correspondant à la zone du bien (Málaga Nº 1, 2, 3, etc.) pour inscrire officiellement les héritiers comme nouveaux propriétaires.

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Vigilance locale : Urbanisme, Loi des Côtes et entretien des propriétés à Málaga

Hériter d'un bien à Málaga ne se limite pas à des signatures chez le notaire. Les héritiers doivent rapidement prendre conscience des réalités techniques, géographiques et réglementaires de la ville pour préserver la valeur de leur patrimoine et éviter des sanctions administratives.

1. Urbanisme et copropriété : Les règles de la Gerencia Municipal de Urbanismo

Si vous héritez d'un appartement avec terrasse à El Limonar ou d'un penthouse à Teatinos, et que vous souhaitez y réaliser des travaux de modernisation (pose de pergolas, fermeture de terrasse avec des glass curtains ou installation de climatisation), sachez que la réglementation de Málaga est stricte. Le Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU) de Málaga a remplacé la distinction classique entre obra menor (petits travaux) et obra mayor (gros travaux) par l'Ordenanza de tramitation de licencias, classant les interventions en Obras Tipo 1, 2 et 3.

• Les stores (toldos) et parasols rétractables sur propriété privée ne requièrent pas de licence.
• En revanche, les structures fixes, pergolas lourdes ou fermetures de terrasses en verre exigent un projet technique et une déclaration ou licence auprès de la Gerencia Municipal de Urbanismo (urbanismo.malaga.eu). De plus, l'accord de la communauté de copropriétaires (comunidad de propietarios) est indispensable car ces structures modifient l'esthétique de la façade, qui est un élément commun.

2. La Loi des Côtes (Ley de Costas)

Málaga possède un littoral étendu, de Guadalmar à l'ouest jusqu'aux plages historiques de Pedregalejo et El Palo à l'est. Si le bien hérité est situé en première ligne de mer, il peut être soumis aux servitudes de la Loi des Côtes (servitude de protection de 100 mètres ou de transit de 6 mètres en sol non consolidé), gérée par la Demarcación de Costas. Cela limite fortement les possibilités de reconstruction, d'agrandissement ou de modification structurelle des bâtisses côtières.

3. Les agressions climatiques et biologiques sur la côte de Málaga

Le climat de Málaga, bien que paradisiaque, est rude pour le bâti. Le taux élevé de salinité de l'air (salitre) combiné à l'exposition intense aux UV (indice UV de 9 à 10+ de mai à septembre) exige une protection rigoureuse des matériaux extérieurs, des peintures et des tissus. De plus, les héritiers doivent être vigilants face aux risques biologiques locaux :

• Les chenilles processionnaires du pin (procesionaria del pino) : Très présentes dans les zones arborées comme le Cerrado de Calderón ou les abords des Montes de Málaga, leur saison (de janvier à avril) représente un danger mortel pour les animaux de compagnie et provoque de graves allergies chez l'homme. Un traitement annuel des pins est requis.
• Les termites et nuisibles : L'humidité côtière favorise le développement de colonies de termites dans les structures en bois des maisons anciennes de Pedregalejo. Un contrôle régulier de lutte antiparasitaire est indispensable.
• La protection contre les oiseaux : Les zones proches du port et des plages subissent la présence constante de goélands et de pigeons, nécessitant des systèmes de protection (bird-proofing) sur les toits et terrasses pour éviter la dégradation des façades.

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Pourquoi s'entourer de professionnels locaux ?

La gestion d'une succession internationale et la reprise en main d'un patrimoine immobilier à Málaga ne s'improvisent pas. Les administrations espagnoles, bien que de plus en plus numérisées, exigent une connaissance fine des rouages locaux.

Faire appel à un intermédiaire bilingue de confiance, connecté à un réseau d'avocats spécialisés (abogados), de conseillers fiscaux (asesores fiscales), de notaires et de techniciens du bâtiment à Málaga, est la meilleure garantie pour :

• Sécuriser la rédaction de votre testament espagnol en parfaite adéquation avec vos objectifs familiaux et la fiscalité andalouse.
• Éviter les amendes pour dépôt tardif de l'impôt sur les successions.
• Assurer la transition de la gestion de votre propriété (transfert des contrats d'eau, d'électricité, vérification de la licence de location touristique si le bien est loué, mise en conformité avec les règles de copropriété).

Málaga est une ville dynamique, moderne et accueillante. En anticipant dès aujourd'hui la structuration juridique de votre patrimoine, vous offrez à vos proches la sérénité d'hériter de votre coin de paradis sur la Costa del Sol sans les tracas de la bureaucratie.