Licence de Location Touristique à Málaga

L'obtention de la Licencia Turística à Málaga : Guide Pratique et Réglementaire pour les Propriétaires Francophones

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les investisseurs internationaux et les propriétaires de résidences secondaires dans la gestion administrative, juridique et technique de leurs biens sur la Costa del Sol. Málaga, capitale de la province éponyme, traverse une période de transformation sans précédent. Avec une population qui est passée de 593 333 habitants au 1er janvier 2024 à 597 173 habitants au 1er janvier 2025 (selon les données officielles de l'INE et du padrón municipal), la ville s'impose comme une métropole globale dynamique, attractive et cosmopolite.

Ici, le profil des résidents étrangers se distingue nettement du reste de la Costa del Sol (comme Marbella ou Mijas, traditionnellement dominées par la communauté britannique). À Málaga, nous comptons environ 12 % de résidents étrangers (71 177 personnes enregistrées au padrón au 1er janvier 2025, répartis entre 57 917 citoyens non communautaires et 13 260 communautaires). Ce tissu multiculturel regroupe plus de 162 nationalités, avec en tête le Maroc (10 568 résidents), l'Ukraine (6 471), la Colombie (5 580), le Paraguay (5 489), l'Italie (5 022), le Venezuela (3 889), l'Argentine (3 696), la Chine (3 541), la Roumanie (1 789) et la Russie (1 780).

Cette diversité façonne le marché immobilier local. Alors que les profils d'Europe du Nord, d'Italie et les nomades digitaux à haut pouvoir d'achat recherchent des appartements urbains haut de gamme ou des villas sur les collines de l'Est de la ville, la demande pour la location touristique (Vivienda de Uso Turístico ou VUT) reste extrêmement forte. Cependant, louer son bien à des fins touristiques à Málaga exige de naviguer dans un cadre réglementaire strict, dicté à la fois par la Junta de Andalucía et par l'administration locale.

---

Le Cadre Géographique et Climatique de Málaga : Impact sur la Gestion de Propriété

Málaga s'étend le long d'une magnifique baie méditerranéenne, encadrée par le Parc Naturel des Montes de Málaga au nord et le delta du fleuve Guadalhorce à l'ouest. Son littoral abrite des plages emblématiques telles que La Malagueta, Pedregalejo, El Palo et Guadalmar, tandis que les collines de l'est accueillent des zones résidentielles exclusives comme El Limonar, Cerrado de Calderón, El Morlaco, Cerro del Toril (Málaga Este) et, plus à l'ouest, le quartier dynamique de Teatinos-Universidad et le district de Churriana.

Notre climat exceptionnel, caractérisé par environ 300 jours de soleil par an et 2 905 heures d'ensoleillement annuel, s'accompagne de contraintes physiques majeures pour les bâtiments :

• Le Terral : Ce vent de composante nord-ouest (NW), sec et brûlant, descend de l'intérieur des terres vers la côte en été. Il fait grimper les températures nocturnes jusqu'à des extrêmes de 40°C à 44°C. Un système de climatisation performant et révisé est une obligation légale pour obtenir la licence touristique.
• L'indice UV et l'ensoleillement : Avec un indice UV très élevé en été (atteignant 9 à 10+ de mai à septembre), les matériaux extérieurs, les textiles et les installations subissent une dégradation accélérée.
• Le Salitre et l'humidité marine : L'exposition côtière directe entraîne une corrosion saline (salitre) très élevée. Les menuiseries, les serrures électroniques d'accès pour les locataires et les installations extérieures doivent être traitées spécifiquement.

---

La Réglementation de l'Urbanisme à Málaga : Travaux et Aménagements Extérieurs

Pour préparer un logement à la location touristique, de nombreux propriétaires réalisent des travaux d'amélioration (installation de climatisation, pose de pergolas, fermetures de terrasses). À Málaga, ces interventions sont strictement encadrées par l'Excmo. Ayuntamiento de Málaga via sa Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras (accessible en ligne sur urbanismo.malaga.eu).

Le Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU) en vigueur à Málaga a simplifié les démarches en remplaçant la distinction classique entre obra menor (petits travaux) et obra mayor (gros œuvre) par l'Ordenanza de tramitation de licencias, qui classe les interventions en trois catégories : Obras Tipo 1, 2 et 3.

• Les travaux de faible envergure (rénovations intérieures simples, peintures, modernisation des salles de bain) relèvent généralement de la déclaration responsable (declaración responsable) ou de la communication préalable (comunicación previa), permettant de commencer les travaux rapidement après dépôt du dossier.
• Les travaux touchant à la structure, à la sécurité ou modifiant l'aspect extérieur du bâtiment requièrent une licence d'urbanisme (licencia) formelle avec projet technique rédigé par un architecte agréé.

Règles spécifiques pour les terrasses et extérieurs :

1. Stores et parasols : Les stores (toldos) et parasols, qu'ils soient fixes ou rétractables, installés sur une propriété privée, ne requièrent pas de licence d'urbanisme.
2. Pergolas, fermetures et rideaux de verre : L'installation de pergolas, de fermetures de terrasses permanentes ou de rideaux de verre (glass curtains) exige impérativement un titre habilitant (licence ou déclaration responsable selon le cas) et un projet technique. De plus, au sein d'une copropriété (Comunidad de Propietarios), ces travaux requièrent l'autorisation expresse de l'assemblée des copropriétaires, car ils modifient l'esthétique de la façade, qui est un élément commun de l'immeuble.
3. Loi des Côtes (Ley de Costas) : Pour les propriétés situées sur le front de mer (notamment à Pedregalejo, El Palo ou Guadalmar), la zone est soumise à la Ley de Costas. Celle-ci impose une servitude de protection de 100 mètres et une servitude de passage de 6 mètres sur les sols non consolidés, gérées par la Demarcación de Costas. Tout aménagement dans cette frange est soumis à des autorisations étatiques et régionales strictes.
4. Zones protégées : Les propriétés situées dans le centre historique (classé zone BIC - Bien de Interés Cultural) ou en lisière du Parc Naturel des Montes de Málaga sont soumises à des contraintes esthétiques et environnementales supplémentaires très strictes concernant les matériaux et les couleurs autorisés.

---

Le Processus d'Enregistrement de la Licencia Turística (VUT)

Pour exploiter légalement un hébergement touristique à Málaga, vous devez obtenir un numéro de registre auprès du Registre de Tourisme de la Junta de Andalucía. Le processus se déroule en plusieurs étapes clés :

1. La conformité urbanistique (La compatibilité)

Depuis les récentes réformes municipales, la Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga exige que le logement réponde à des critères d'usage urbanistique compatibles. Dans de nombreuses zones de la ville, l'usage touristique n'est autorisé que si le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément et si le logement dispose d'une entrée indépendante ou répond aux critères de zonage du PGOU. Il est indispensable de solliciter un rapport de compatibilité urbanistique avant tout engagement.

2. Les exigences techniques du logement (Décret 31/2024 de la Junta de Andalucía)

Pour être enregistré, le logement doit respecter des normes de qualité strictes :

• Climatisation : Disposer d'un système de climatisation fixe (froid/chaud) dans toutes les chambres et le salon (les appareils portables ne sont pas admis).
• Ventilation et dimensions : Ventilation directe vers l'extérieur et respect des surfaces minimales par habitant.
• Équipement : Mobilier complet, linge de maison de rechange, trousse de premiers secours, et un système d'extinction d'incendie (extincteur et plan d'évacuation).
• Information : Mise à disposition d'un livret d'accueil en plusieurs langues (dont le français et l'espagnol) contenant les règles de la copropriété, les numéros d'urgence et le mode d'emploi des appareils électriques.

3. Présentation de la Déclaration Responsable (Declaración Responsable)

La demande se dépose par voie électronique auprès de la Junta de Andalucía. Dès la présentation du formulaire de Declaración Responsable de inicio de actividad, un numéro d'enregistrement provisoire vous est attribué (sous le format VFT/MA/XXXXX), vous permettant de commencer la commercialisation sur les plateformes (Airbnb, Booking, etc.). L'administration effectuera ensuite des inspections de contrôle pour vérifier la véracité des informations fournies.

---

Maintenance, Salubrité et Préservation du Patrimoine à Málaga

La mise en location d'un bien exige de maintenir des standards d'hygiène et de conservation irréprochables, particulièrement sous notre climat subtropical.

1. Traitements contre les nuisibles (Pest Control)

• La chenille processionnaire du pin (procesionaria del pino) : Si votre propriété se situe dans les zones arborées de Cerrado de Calderón, El Limonar ou à proximité des Montes de Málaga, la présence de pins expose vos extérieurs à ce nuisible hautement allergène pour les humains et mortel pour les animaux de compagnie. Un traitement préventif annuel (endothérapie ou pulvérisation) est indispensable entre l'automne et le début du printemps.
• Les termites et insectes xylophages : Très fréquents dans les structures anciennes du centre historique de Málaga. Des inspections régulières et des barrières chimiques sont recommandées.
• La protection contre les oiseaux (pigeons et mouettes) : Sur le front de mer et dans le centre, l'installation de systèmes d'éloignement discrets (pics, fils tendus) protège les balcons et les installations de climatisation des déjections acides.

2. Protection contre le salitre et l'humidité

L'air marin de Málaga, chargé de sel, attaque les métaux et les peintures. Pour les propriétés de Málaga Este et du front de mer, l'utilisation de peintures extérieures hydrofuges de haute qualité, de visserie en acier inoxydable (grade marin A4) et le traitement régulier des menuiseries en aluminium ou en PVC sont indispensables pour éviter des frais de rénovation majeurs à moyen terme.

---

Aspects Juridiques et Successions Transfrontalières pour les Propriétaires Étrangers

L'acquisition et la détention d'un patrimoine immobilier à Málaga par des non-résidents impliquent des démarches juridiques incontournables.

1. Les démarches de base : NIE et Comptes Bancaires

Tout acheteur ou copropriétaire étranger doit obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Cette démarche s'effectue auprès du commissariat de police espagnol ou via le consulat d'Espagne dans votre pays d'origine. L'ouverture d'un compte bancaire espagnol est également requise pour la domiciliation des taxes locales (IBI, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et des factures de services publics.

2. Le rôle du Notaire et du Gestor

En Espagne, le notaire certifie l'acte d'achat (Escritura), mais ne réalise pas l'analyse urbanistique approfondie du bien. C'est là qu'intervient le rôle du conseiller juridique ou du gestor, qui sécurise la transaction en vérifiant l'absence de charges, la légalité de la construction (via la Licencia de Primera Ocupación) et l'absence de procédures d'infraction urbanistique en cours auprès de la Gerencia de Urbanismo.

3. Les successions transfrontalières (Exemple France/Belgique - Espagne)

La planification successorale est un point critique pour les propriétaires étrangers. Depuis le Règlement Européen sur les Successions (Règlement UE n° 650/2012), la loi applicable à la succession est par défaut celle de la dernière résidence habituelle du défunt, à moins que ce dernier n'ait expressément opté, par testament, pour la loi de sa nationalité.

Pour un propriétaire français ou belge possédant un appartement à El Limonar ou une villa à Cerrado de Calderón, il est fortement recommandé de rédiger un testament espagnol limité aux biens situés en Espagne. Cela simplifie considérablement les démarches administratives pour les héritiers, leur évitant de devoir traduire et légaliser de fastidieux documents étrangers auprès des administrations locales, tout en optimisant la liquidation de l'impôt sur les successions en Andalousie (qui bénéficie actuellement de bonifications très avantageuses sous certaines conditions).

---

Délais Publics et Budgets Indicatifs à Málaga

Afin de vous donner une vision claire et réaliste de votre projet à Málaga, voici les délais administratifs moyens observés auprès des administrations locales, ainsi que les fourchettes de coûts standards pour les prestations professionnelles :

Délais administratifs moyens :

• Rapport de compatibilité urbanistique (Ayuntamiento de Málaga) : 1 à 3 mois.
• Obtention du numéro de licence touristique (Junta de Andalucía) : Immédiat lors du dépôt de la Declaración Responsable (sous réserve de conformité du dossier), suivi d'une inspection de contrôle pouvant intervenir dans les 6 à 12 mois.
• Obtention d'un NIE de non-résident : 2 à 4 semaines (selon les rendez-vous disponibles au commissariat ou au consulat).

Budgets indicatifs des services professionnels :

• Dépôt de la Déclaration Responsable VUT et dossier technique : Comptez généralement entre 350 € et 800 € HT selon la complexité du dossier et la nécessité d'établir des plans par un technicien.
• Installation d'un système de climatisation fixe (conforme aux normes VUT) : De 1 200 € à 3 500 € par unité multi-split installée, selon la configuration du logement et la marque du matériel.
• Traitement annuel de contrôle des nuisibles (chenilles, termites, désinsectisation) : De 150 € à 500 € par an selon la taille de la propriété et du jardin.
• Rédaction d'un testament espagnol pour non-résident : Environ 150 € à 300 € de frais de notaire et d'honoraires de conseil.

Gérer une propriété de location de vacances à Málaga est une opportunité d'investissement exceptionnelle, mais la clé du succès réside dans le respect rigoureux des spécificités locales, qu'elles soient climatiques, techniques ou juridiques. En sécurisant vos démarches dès le départ, vous assurez la pérennité de votre patrimoine sous le soleil de la Costa del Sol.