Licence de Location Touristique à Fuengirola

Enregistrer sa Licencia Turística à Fuengirola : Guide Pratique et Conformité à la Junta de Andalucía

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les propriétaires internationaux dans la sécurisation juridique et administrative de leurs investissements sur la Costa del Sol. Fuengirola occupe une place à part dans notre activité. Avec seulement 10,36 km² de superficie, ce territoire est l'un des plus densément peuplés d'Espagne, presque entièrement urbanisé.

Selon les données officielles de l'INE, Fuengirola compte 85 211 habitants (chiffres INE 2025, avec 85 859 résidents enregistrés au padrón au 1er janvier 2024), ce qui en fait la cinquième commune la plus peuplée de la province de Málaga. C'est surtout la municipalité de la Costa del Sol qui affiche la plus forte proportion de résidents étrangers : entre 37 % et 43 % selon les bases de données. Le recensement de l'INE de 2022 y déombrait 43 % de résidents nés à l'étranger (35 793 personnes), tandis que les registres de janvier 2021 comptaient 37,44 % de citoyens de nationalité étrangère (30 621 sur 82 800 habitants), représentant plus de 140 nationalités. Parmi elles, on trouve une forte communauté britannique (environ 5 508 résidents, soit 6,7 %), suivie d'une communauté finlandaise unique en Espagne (environ 4 657 personnes, soit 5,6 %, faisant de Fuengirola la véritable capitale finlandaise du pays avec ses propres écoles et églises), des ressortissants marocains (environ 2 763 personnes, soit 3,4 %), ainsi que des Suédois, des Italiens et des Ukrainiens (environ 903 résidents).

Dans ce contexte urbain ultra-dense et cosmopolite de la Comarca de la Costa del Sol Occidental, le marché locatif saisonnier est extrêmement dynamique. Cependant, la mise en location d'un appartement ou d'une villa à des fins touristiques exige une conformité rigoureuse avec les réglementations de la Junta de Andalucía et les règles d'urbanisme de l'Ayuntamiento de Fuengirola. Voici mon analyse de terrain pour naviguer dans ces démarches sans commettre d'impair.

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Le Cadre Légal : La Licencia de Primera Ocupación (LPO) et la Déclaration Responsable

Pour obtenir votre numéro d'enregistrement touristique (VFT) auprès du registre de la Junta de Andalucía, la pièce maîtresse du dossier est la Licencia de Primera Ocupación (LPO) ou son équivalent historique. Ce document atteste que le logement est conforme aux normes d'habitabilité et de sécurité en vigueur lors de sa construction.

Le problème des propriétés anciennes

À Fuengirola, notamment dans les quartiers historiques et centraux comme le Centro, Miramar, Los Boliches ou le quartier traditionnel de pêcheurs de Santa Amalia, de nombreux appartements construits avant les années 1980 ne possèdent pas de LPO physique dans les archives des propriétaires.

• La solution administrative : Il est nécessaire de solliciter auprès de l'Ayuntamiento de Fuengirola une attestation d'équivalence ou d'ancienneté (Certificado de Innecesariedad de LPO ou Certificado de Antigüedad y Habitabilidad). Cette démarche requiert l'intervention d'un technicien qualifié (architecte ou aparejador) qui inspectera le logement, rédigera un rapport technique attestant de la sécurité structurelle et de l'habitabilité, et le soumettra au collège professionnel (Colegio Oficial) pour visa avant dépôt en mairie.
• Délais et coûts indicatifs : L'obtention de ce certificat technique et sa validation par l'Ayuntamiento prennent généralement entre 1 et 3 mois. Les honoraires du technicien oscillent habituellement entre 300 et 600 euros, hors taxes municipales de traitement de dossier.

Une fois la LPO ou son équivalent en main, nous déposons la Declaración Responsable de inicio de actividad par voie télématique auprès du registre du tourisme de la Junta de Andalucía. Ce document vous attribue immédiatement un numéro d'enregistrement provisoire (indispensable pour publier vos annonces sur Airbnb, Booking ou VRBO), qui sera validé après inspection physique ou documentaire par les inspecteurs du tourisme.

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Urbanisme à Fuengirola : Rénovations, Copropriétés et Loi des Côtes

Fuengirola est un marché de volume et de moyenne-haute gamme, caractérisé par une prédominance d'appartements verticaux plutôt que de grandes villas (bien que des zones de villas exclusives existent à El Higuerón / Reserva del Higuerón, sur les hauteurs de Torreblanca del Sol ou à Carvajal). Les terrasses et les attiques (áticos) y sont particulièrement recherchés.

Les règles de la copropriété (Comunidad de Propietarios)

En vertu de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) espagnole et des récents décrets-lois d'Andalousie, les copropriétés peuvent limiter ou interdire l'activité de location touristique au sein de l'immeuble si une majorité qualifiée des 3/5 des propriétaires vote en ce sens. Avant tout achat ou mise en location dans des secteurs denses comme Los Pacos, Pueblo López ou El Boquetillo, il est impératif de vérifier les statuts de la copropriété auprès du syndic (Administrador de Fincas).

De plus, l'installation d'éléments extérieurs très prisés par la clientèle d'Europe du Nord pour profiter des 2 880 heures de soleil par an (comme les rideaux de verre ou cortinas de cristal, les stores bannes ou toldos, et les pergolas) requiert systématiquement l'accord préalable de la copropriété, car ils modifient l'esthétique de la façade commune.

Les autorisations de travaux de l'Ayuntamiento (Urbanismo)

Pour toute rénovation avant mise en location, le département d'Urbanisme de l'Ayuntamiento de Fuengirola (téléphone : 952 58 93 05) applique son Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU). Les travaux mineurs sont classés en plusieurs catégories :

1. Declaración Responsable de Obras Tipo A : Pour les travaux de faible complexité sans impact structurel (peinture, remplacement de carrelage, rénovation de sanitaires ou changement de fenêtres). La notification est immédiate après paiement des taxes.
2. Declaración Responsable de Obras Tipo B : Recommandée lorsque les travaux nécessitent une documentation graphique simple ou l'autorisation préalable de tiers (comme un accord de copropriété pour modifier une ouverture).
3. Licencia de Obra Menor Tipo 3 : Exige un projet technique rédigé par un professionnel agréé et visé par son collège professionnel.
4. Obra Mayor : Tout changement de volume, modification structurelle ou aménagement lourd nécessite un projet d'architecte complet et l'obtention d'une licence de travaux majeurs.

La zone de servitude de la Loi des Côtes (Ley de Costas)

Fuengirola s'étire sur une bande côtière étroite de près de 8 kilomètres, bordée au sud-ouest par le Río Fuengirola (où se dresse le Castillo Sohail, forteresse du Xe siècle construite en 956 sous Abderramán III) et s'élevant vers les pentes nord qui jouxtent la zone forestière protégée de la Sierra de Mijas.

Pour les propriétés situées en première ligne de plage (Paseo Marítimo, Carvajal, Los Boliches), une attention particulière doit être portée à la Ley de Costas. La zone de servitude de protection s'étend généralement sur 100 mètres à partir de la limite du domaine public maritime-terrestre (réduite à 20 mètres dans les zones urbaines consolidées avant 1988). Tout travail de rénovation extérieure ou modification structurelle dans cette zone requiert, en plus de l'autorisation municipale, une autorisation expresse préalable de la Junta de Andalucía (l'autorité autonomique de gestion des côtes). Entreprendre des travaux sans cette validation expose le propriétaire à de lourdes amendes et à l'obligation de remise en état initial.

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Climat, Maintenance et Spécificités Locales pour la Gestion Locative

Le climat de Fuengirola est typiquement méditerranéen, caractérisé par des étés chauds (les températures maximales dépassent régulièrement les 30 °C, parfois accentuées par le Terral, ce vent de terre sec et brûlant descendant de la Sierra de Mijas) et des hivers doux. Cependant, la vie en bord de mer impose des contraintes techniques strictes pour maintenir un logement en état de conformité locative.

La lutte contre le salin (Salitre) et l'humidité

Avec une exposition directe aux vents d'Est (Levante) et d'Ouest (Poniente), l'air marin de Fuengirola est chargé de sel (salitre). Ce phénomène provoque une corrosion accélérée des métaux, des menuiseries extérieures et des systèmes de climatisation. Pour vos garde-corps, pergolas et fixations, l'utilisation d'aluminium anodisé ou d'acier inoxydable de qualité marine (A4/316) est indispensable. L'indice UV très élevé en été (atteignant régulièrement 9 à 10+ de juin à août) exige également des toiles de stores et des gazons synthétiques traités anti-UV de haute qualité pour éviter une décoloration et une dégradation en moins de deux saisons.

Le contrôle des nuisibles (Pest Control)

La densité urbaine et le climat chaud de Fuengirola favorisent la prolifération de certains nuisibles qui peuvent ruiner l'expérience de vos locataires et générer des commentaires négatifs :

• Les termites et insectes xylophages : Fréquents dans les structures en bois des maisons de Pueblo López ou des anciennes résidences de Torreblanca.
• Les chenilles processionnaires (Procesionaria du pin) : Un risque majeur de janvier à avril pour les villas et résidences arborées proches de la Sierra de Mijas ou des parcs urbains. Leurs poils urticants sont extrêmement dangereux pour les enfants et les animaux de compagnie. Un traitement préventif des pins à l'automne est obligatoire.
• La protection contre les oiseaux (pigeons et goélands) : Les balcons et terrasses des grands immeubles du Paseo Marítimo nécessitent souvent la pose de dispositifs d'éloignement discrets pour éviter les nuisances sanitaires.

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Aspects Juridiques et Fiscaux pour les Propriétaires Non-Résidents

L'acquisition et la gestion d'un bien locatif à Fuengirola impliquent plusieurs étapes juridiques incontournables. En tant que cabinet de coordination, nous travaillons main dans la main avec des avocats et des gestores locaux pour sécuriser chaque étape.

Les étapes administratives clés

1. Obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero) : Indispensable pour toute transaction financière, ouverture de compte bancaire ou enregistrement fiscal en Espagne.
2. La signature de l'acte chez le notaire (Escritura) : Fuengirola dispose de plusieurs études notariales centralisées. L'accompagnement par un conseiller bilingue est essentiel pour s'assurer que l'acte de vente mentionne l'absence de charges et la conformité urbanistique du bien.
3. La fiscalité des locations touristiques :
   • Les propriétaires résidents fiscaux dans un pays membre de l'Union européenne (ainsi qu'en Islande et en Norvège) sont imposés au taux de 19 % sur le rendement net (les dépenses liées à l'activité locative comme l'électricité, l'eau, les frais d'agence, la maintenance et les intérêts d'emprunt sont déductibles au prorata des jours loués).
   • Pour les résidents hors UE (notamment nos clients britanniques depuis le Brexit), le taux d'imposition est de 24 % applicable sur les revenus bruts, sans possibilité de déduire les charges d'exploitation. Les déclarations d'impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210) doivent être déposées trimestriellement.

Successions transfrontalières (Cross-border Estates)

Compte tenu de l'âge moyen de certains acheteurs et de la forte présence de retraités britanniques, scandinaves et belges à Fuengirola, la planification successorale est un sujet crucial. Rédiger un testament espagnol spécifique pour vos actifs situés en Andalousie (distinct de votre testament dans votre pays d'origine) simplifie considérablement la transmission du patrimoine immobilier. Cela évite de longs et coûteux processus de traduction assermentée, de légalisation (Apostille de la Haye) et d'interprétation des lois successorales étrangères par les administrations locales.

En sécurisant dès le départ la conformité de votre Licencia Turística, en respectant les règles d'urbanisme de l'Ayuntamiento de Fuengirola et en anticipant les contraintes climatiques et structurelles de cette magnifique ville côtière, vous garantissez la pérennité et la rentabilité de votre investissement sur la Costa del Sol. Notre rôle est de vous guider pas à pas à travers ce dédale administratif pour que votre expérience de propriétaire reste sereine et valorisante.