Touristische Vermietungslizenz in Torremolinos

Die Lizenz für Ferienvermietung in Torremolinos: Rechtssicherheit, Dekret 31/2024 und lokale Praxis an der Costa del Sol

Wer in Torremolinos – dem pulsierenden, kosmopolitischen Herzen der Comarca Costa del Sol Occidental – eine Immobilie als Ferienunterkunft (Vivienda de Fines Turísticos, VFT) vermieten möchte, bewegt sich in einem hochdynamischen rechtlichen Umfeld. Als Gründer von costadelsolhabitat.com und langjähriger zweisprachiger Makler und Koordinator für administrative und juristische Dienstleistungen habe ich den Wandel dieser Stadt hautnah miterlebt. Torremolinos ist gewachsen: Laut dem Padrón Municipal von 2025 leben hier inzwischen 74.289 Einwohner (nachdem 2023 mit 70.434 INE-registrierten Bürgern erstmals die 70.000er-Marke überschritten wurde und das INE für 2024 offiziell 70.933 Einwohner ausweist).

Was Torremolinos so besonders macht, ist seine Internationalität. Rund 24,2 % der Bevölkerung (18.003 Personen im Padrón von 2025) sind ausländische Residenten, die sich auf über 121 Nationalitäten verteilen. Neben einer historisch starken britischen Gemeinschaft prägen Marokkaner, Italiener, Ukrainer, Argentinier, Kolumbianer und Chinesen das Stadtbild. Dieses kosmopolitische, volumenorientierte Umfeld unterscheidet sich grundlegend vom Premium-Villenmarkt in Marbella. Hier dominieren dicht bebaute Apartmentanlagen in Strandnähe oder im Stadtzentrum.

Die Erlangung und langfristige Sicherung einer Licencia Turística (touristischen Vermietungslizenz) erfordert heute weit mehr als das bloße Ausfüllen eines Online-Formulars. Durch das andalusische Dekret 31/2024 und die strengen Vorgaben des Ayuntamiento de Torremolinos müssen Eigentümer komplexe zivilrechtliche, städtebauliche und technische Hürden meistern.

---

Geografische und städtebauliche Rahmenbedingungen in Torremolinos

Torremolinos erstreckt sich über eine Fläche von rund 19,9 km² auf einer durchschnittlichen Höhe von 49 Metern über dem Meeresspiegel, eingebettet zwischen den Ausläufern der Sierra de Mijas und einer fast 7 Kilometer langen Küstenlinie. Eine geografische Besonderheit ist die markante Klippe (der Bajondillo-Steilhang), die das historische Stadtzentrum von den tiefer gelegenen Strandvierteln trennt. Die Stadt grenzt im Osten an das Stadtgebiet von Málaga (Guadalmar/Los Álamos) und im Westen an Benalmádena.

Städtebaulich ist Torremolinos in sehr unterschiedliche Zonen unterteilt, die bei der Beantragung einer Vermietungslizenz jeweils eigene Herausforderungen mit sich bringen:

• La Carihuela und El Bajondillo: Die traditionellen, ehemals maritim geprägten Viertel direkt an der Küste. Hier herrscht die höchste Dichte an touristischen Apartments.
• Playamar und Los Álamos: Modernere, weitläufigere Apartmentanlagen im Osten, die besonders bei Familien und Investoren beliebt sind.
• El Pinillo und Montemar: Die oberen Hanglagen, in denen sich auch der spärlichere Villenbestand von Torremolinos sowie größere Wohnanlagen konzentrieren.
• La Colina und El Calvario: Urbanisationen mit einer Mischung aus Wohnblöcken, Studios und traditionellen spanischen Stadthäusern.

Baurecht und das PGOU von Torremolinos

Die städtebauliche Planung wird durch die Revisión-Adaptación del PGOU (Generalplan der Stadtplanung) geregelt, die 2019 endgültig und teilweise genehmigt und im andalusischen Gesetzblatt BOJA im Jahr 2020 veröffentlicht wurde. Obwohl das andalusische Obergericht (TSJA) vorsorglich Teile dieses Plans aus Umweltgründen ausgesetzt hatte, wurden rund 90 % dieser Suspendierungen inzwischen wieder aufgehoben, was dem Markt wieder Planungssicherheit gibt.

Unter der andalusischen Gesetzgebung Ley LISTA (Ley 7/2021) wird zwischen zwei Verfahrensarten bei baulichen Anpassungen unterschieden:

1. Declaración Responsable de Obra Menor (für kleinere, nicht-strukturelle Arbeiten): Wenn Sie ein Apartment für die touristische Vermietung modernisieren möchten (z. B. Erneuerung von Fliesen, Malerarbeiten, Installation von Markisen oder Pergolen), reicht dieses vereinfachte Verfahren aus. Es erfordert die Einreichung eines Kostenvoranschlags und die Zahlung einer pauschalen Gebühr (die bei ca. 75 EUR beginnt).
2. Licencia de Obra Mayor (für strukturelle Eingriffe): Bei Erweiterungen, Grundrissänderungen oder Arbeiten, die die Statik betreffen, ist ein vollständiges Bauprojekt erforderlich, das von einem qualifizierten Techniker (Architekten) unterzeichnet sein muss.

Achtung bei Küstenlage: Grundstücke in der ersten Strandlinie unterliegen den strengen Schutz- und Abstandsvorschriften des nationalen Küstengesetzes (Ley de Costas). Das Ayuntamiento de Torremolinos stand in der Vergangenheit wiederholt in der Kritik wegen mutmaßlicher Nichteinhaltung dieser Abstände bei Strandbauten. Neubauten oder erhebliche Umbauten direkt an der Strandpromenade werden daher extrem akribisch geprüft. Wer in erster Linie in La Carihuela oder Bajondillo investiert, muss die exakte Abgrenzung der Servidumbre de Protección (Schutzzone) im Grundbuch und im Kataster verifizieren lassen.

---

Das andalusische Dekret 31/2024 und die "Licencia Turística"

Am 29. Januar 2024 hat die Regionalregierung von Andalusien das Dekret 31/2024 verabschiedet, welches das bestehende Dekret 28/2016 zur Ferienvermietung grundlegend reformiert. Diese Gesetzesänderung gibt den Gemeinden – und somit auch dem Ayuntamiento de Torremolinos – explizit das Recht, die Anzahl der touristischen Unterkünfte pro Gebäude, Zone oder Sektor einzuschränken oder ganz zu verbieten.

Die drei Säulen der Registrierung in Torremolinos

Um eine VFT-Lizenz im Register für Tourismus in Andalusien (RTA) erfolgreich anzumelden, müssen drei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Die städtebauliche Konformität (Compatibilidad Urbanística)

Bevor Sie die Declaración Responsable beim Tourismusministerium einreichen, müssen Sie beim Ayuntamiento de Torremolinos einen Bericht über die städtebauliche Kompatibilität (Informe de Compatibilität Urbanística) anfordern. Das Stadtplanungsamt prüft hierbei, ob die touristische Nutzung in der jeweiligen Zone und in diesem spezifischen Gebäude nach dem PGOU zulässig ist. Ohne diesen positiven Bescheid ist eine rechtskonforme Anmeldung unmöglich geworden.

2. Das Veto-Recht der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios)

Dies ist die größte Hürde im dicht bebauten Apartmentmarkt von Torremolinos (wie in Playamar oder Bajondillo). Nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) können Eigentümergemeinschaften mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit (60 % der Eigentümer und der Eigentumsanteile) die touristische Vermietung in ihrer Anlage generell verbieten oder einschränken.

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, um sie touristisch zu vermieten, müssen die Statuten der Comunidad zwingend vor dem Kauf geprüft werden. Ist das Verbot bereits im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen, gibt es keinen rechtlichen Spielraum mehr. Auch bauliche Veränderungen an der Fassade – wie das in Torremolinos aufgrund des Windes sehr beliebte Anbringen von Glasvorhängen (cortinas de cristal) oder Markisen zur Erweiterung des Wohnraums auf der Terrasse – bedürfen zwingend der vorherigen Genehmigung der Eigentümergemeinschaft, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.

3. Technische Mindestanforderungen der Unterkunft

Das Dekret 31/2024 hat die Qualitätsstandards verschärft:

• Wohnfläche und Belegung: Es müssen mindestens 14 m² pro Person zur Verfügung stehen. Die maximale Kapazität richtet sich streng nach der bewohnbaren Fläche.
• Klimatisierung: Die Unterkunft muss über eine fest installierte Klimaanlage (Kühlen und Heizen) in allen Schlaf- und Wohnzimmern verfügen (mobile Geräte sind nicht mehr zulässig).
• Ausstattung: Vollständige Möblierung, Bettwäsche, Handtücher, Erste-Hilfe-Set sowie ein rund um die Uhr erreichbarer Ansprechpartner für Gäste und Behörden.

---

Lokale Besonderheiten und Instandhaltung: Schutz vor Klima und Natur

Der Betrieb einer Ferienunterkunft in Torremolinos erfordert eine kontinuierliche, an das lokale Mikroklima angepasste Instandhaltung. Das mediterrane Klima verwöhnt die Region zwar mit über 320 Sonnentagen pro Jahr, rund 2.901 Sonnenstunden und milden Wintern (ca. 500 mm Jahresniederschlag), bringt aber auch extreme physikalische Belastungen für Immobilien mit sich.

Salitre (Salzkorrosion) und UV-Belastung

Durch die unmittelbare Küstenlage ist die Luft in Strandnähe extrem salzhaltig (salitre). In Kombination mit der intensiven sommerlichen UV-Strahlung (der UV-Index erreicht von Juni bis August regelmäßig Werte von 9 bis 10+) führt dies zu einer rasanten Abnutzung von Außenmaterialien.

• Metalle: Geländer, Schlösser und Klimaanlagen-Außengeräte müssen aus seewasserbeständigem Edelstahl (V4A) oder speziell pulverbeschichtetem Aluminium bestehen.
• Textilien und Kunststoffe: Markisenstoffe und Kunstrasen auf Balkonen bleichen ohne speziellen UV-Schutz innerhalb kürzester Zeit aus und werden brüchig.

Winde: Levante und Terral

In Torremolinos dominieren thermische Winde aus Süd/Südost (der feuchte Levante). Im Sommer jedoch drückt der gefürchtete Terral – ein heißer, trockener Fallwind aus dem Landesinneren und der Sierra de Mijas – die Temperaturen schlagartig auf über 40 °C.

• Sicherheitsrisiko Markisen: Plötzliche Böen können ausgefahrene Markisen auf Terrassen in den oberen Etagen von Apartmentblöcken in Sekundenschnelle zerstören. Für Ferienunterkünfte ist die Installation von automatischen Windwächtern (Sensoren, die die Markise bei starkem Wind selbstständig einfahren) dringend zu empfehlen.

Schädlingsbekämpfung und biologische Risiken

• Prozessionsspinner (Oruga Procesionaria): In den pinienreichen Zonen der oberen Hänge (wie in Montemar oder nahe den Ausläufern der Sierra de Mijas) stellen die giftigen Haare dieser Raupen von Januar bis April eine erhebliche Gefahr für Haustiere und Kinder dar. Eigentümer von Apartments mit Gemeinschaftsgärten oder Villen müssen sicherstellen, dass die Pinienbestände rechtzeitig im Herbst präventiv behandelt werden.
• Termiten und Holzwurm: Besonders in den älteren Kernen von La Carihuela und El Calvario weisen historische Gebäude oft Holzkonstruktionen auf, die anfällig für Termitenbefall sind.
• Vogelabwehr: Tauben und Möwen nutzen Balkone und Klimaanlagenschächte in den dicht bebauten Apartmentanlagen gerne als Nistplätze. Professionelle Spikes und Netze verhindern Verschmutzungen, die zu Beschwerden von Mietern führen.

---

Rechtliche und administrative Abwicklung für internationale Eigentümer

Die Abwicklung von Immobilienkäufen und die anschließende Lizenzierung durch ausländische Eigentümer erfordert ein strukturiertes Vorgehen. Der administrative Ablauf in Spanien unterscheidet sich grundlegend von Systemen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Der Weg zur Lizenz: Schritt für Schritt

1. Beantragung der NIE (Número de Identidad de Extranjero): Ohne diese spanische Steuernummer für Ausländer kann keine Immobilie erworben, kein Bankkonto eröffnet und keine Lizenz beantragt werden. Dies erfolgt über das spanische Konsulat im Heimatland oder direkt bei der Nationalpolizei (Policía Nacional) in Torremolinos.
2. Kaufabwicklung und Notartermin: Der Kaufvertrag (Escritura de Compraventa) wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Zuvor muss eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchgeführt werden (Prüfung auf Lastenfreiheit im Eigentumsregister mittels Nota Simple, Abgleich der Katasterdaten, Nachweis der Zahlung der Grundsteuer IBI und der Gemeinschaftsgebühren).
3. Beantragung des städtebaulichen Kompatibilitätsberichts: Einreichung des Antrags beim Ayuntamiento de Torremolinos. Die Bearbeitungszeit in der lokalen Verwaltung liegt erfahrungsgemäß zwischen 1 und 3 Monaten.
4. Einreichung der Declaración Responsable: Nach Erhalt des positiven Berichts und der Sicherstellung, dass die Eigentümergemeinschaft die Vermietung nicht verbietet, wird die Erklärung elektronisch beim Register für Tourismus in Andalusien (RTA) eingereicht. Die Zuteilung der Registrierungsnummer (z. B. VFT/MA/XXXXX) erfolgt in der Regel kurz nach der Einreichung, sodass die Vermarktung auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com starten kann. Eine anschließende physische Inspektion durch die Tourismusbehörde ist jedoch jederzeit möglich.

Grenzüberschreitendes Erbrecht und steuerliche Pflichten

Für internationale Eigentümer ist die steuerliche und erbrechtliche Strukturierung von entscheidender Bedeutung.

• Nichtresidentensteuer (IRNR): Eigentümer, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen ihre Mieteinnahmen vierteljährlich über das Formular 210 (Modelo 210) deklarieren. Für EU-Bürger gilt ein ermäßigter Steuersatz von 19 % (zudem können Betriebskosten, Abschreibungen und Verwaltungskosten steuerlich abgesetzt werden). Für Nicht-EU-Bürger (z. B. aus dem Vereinigten Königreich) liegt der Steuersatz bei 24 % ohne Abzugsmöglichkeit von Betriebskosten.
• Nachlassplanung: Aufgrund der Komplexität des spanischen Erbrechts und der potenziellen Anwendung der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) ist es für ausländische Eigentümer dringend ratsam, ein separates spanisches Testament zu errichten, das sich ausschließlich auf die in Spanien befindlichen Vermögenswerte bezieht. Dies beschleunigt die spätere Abwicklung für die Erben drastisch und vermeidet langwierige Legalisierungsprozesse ausländischer Erbdokumente.

---

Fazit und Ausblick

Torremolinos bietet durch seine hohe touristische Nachfrage und seine lebendige, ganzjährige Infrastruktur hervorragende Renditechancen für Ferienimmobilien. Allerdings haben die Zeiten der unregulierten Vermietung ein Ende gefunden.

Wer heute erfolgreich und rechtssicher agieren möchte, muss die lokalen Gegebenheiten – vom andalusischen Dekret 31/2024 über die baurechtlichen Vorgaben des PGOU bis hin zu den spezifischen klimatischen Herausforderungen der Küstenlage – präzise analysieren. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen, zweisprachigen Netzwerk vor Ort, das die Schnittstelle zwischen dem Ayuntamiento de Torremolinos, den Eigentümergemeinschaften und den technischen Dienstleistern besetzt, ist der Schlüssel zum langfristigen Erfolg Ihrer Investition an der Costa del Sol.