Testamenten och Arv i Spanien i Málaga

Arv och testamenten på Costa del Sol: Så säkrar du din fastighet i Málaga som utländsk ägare

Att köpa en fastighet i Málaga är för de flesta förverkligandet av en dröm om 300 soldagar om året, milda havsbrisar av Levante och Poniente, och ett pulserande kulturliv. Som grundare av costadelsolhabitat.com har jag under många år hjälpt utländska ägare att navigera genom den spanska byråkratins snåriga stigar. Málaga har förvandlats till en global metropol. Enligt officiella siffror från INE (1 januari 2025) har staden vuxit till 597 173 invånare (upp från 593 333 den 1 januari 2024), där nästan 12 % är utländska medborgare. Det handlar om 71 177 registrerade utländska invånare, fördelade på 57 917 utomeuropeiska medborgare och 13 260 EU-medborgare.

Málagas demografi är unik jämfört med typiska brittiskdominerade enklaver som Marbella eller Mijas. Här samsas 162 olika nationaliteter. De största grupperna är från Marocko (10 568), Ukraina (6 471), Colombia (5 580), Paraguay (5 489) och Italien (5 022), tätt följda av Venezuela (3 889), Argentina (3 696), Kina (3 541) samt Rumänien (1 789) och Ryssland (1 780).

Medan hyresmarknaden och de centrala delarna domineras av en bred internationell mix, koncentreras köpare med hög köpkraft – inklusive nordeuropeiska investerare, tyska pensionärer, brittiska familjer och digitala nomader – till de exklusiva områdena i Málaga Este. Här finner vi sluttningarna i El Limonar, Cerrado de Calderón, Pedregalejo, El Palo, det natursköna El Morlaco och Cerro del Toril, samt det expansiva Teatinos-Universidad och det kustnära Churriana.

Att äga en lyxig villa i Cerrado de Calderón eller en takvåning i El Limonar innebär dock inte bara att njuta av terrassen under den intensiva sommarsolen (där UV-indexet når extrema 9–10+ under maj till september och den torra, heta Terral-vinden från inlandet kan pressa upp nattemperaturerna till 40–44 °C). Det innebär också ett juridiskt ansvar. Den absolut viktigaste frågan som många utländska ägare skjuter framför sig är: Vad händer med min fastighet i Málaga när jag går bort?

---

Varför ett svenskt eller brittiskt testamente inte räcker i Spanien

Många utländska fastighetsägare lever i tron att deras befintliga testamente i hemlandet automatiskt och smidigt reglerar arvet av den spanska fastigheten. Detta är en sanning med stor modifikation.

När en person avlider och efterlämnar tillgångar i Málaga (såsom en fastighet, ett bankkonto eller en bil), måste den spanska arvsprocessen (aceptación de herencia) genomföras inför en spansk notarie. Om det bara finns ett utländskt testamente krävs en rad komplicerade, tidskrävande och kostsamma administrativa steg:

1. Apostille och auktoriserad översättning: Det utländska testamentet måste förses med en Haag-apostille och översättas till spanska av en av det spanska utrikesministeriet godkänd översättare (traductor jurado).
2. Arvsintyg (Certificate of Succession): Det krävs ofta ett officiellt intyg som förklarar vem som är arvinge enligt hemlandets lagstiftning, vilket också måste legaliseras och översättas.
3. Lagvalsförklaring: Enligt EU:s arvsförordning (nr 650/2012, även känd som Bryssel IV) är huvudregeln att lagen i det land där den avlidne hade sin hemvist vid sin död ska tillämpas på hela arvet. För en utflyttad svensk eller tysk som bor permanent i Málaga innebär detta att spansk arvsrätt (som har strikta regler om laglott för barn, legítimas) kan komma att tillämpas, såvida man inte uttryckligen har valt sitt medborgarskaps lands lag i sitt testamente.

Särskilda utmaningar för brittiska (UK) och tyska (DE-ES) dödsbon

• Storbritannien (UK): Eftersom Storbritannien inte har undertecknat EU:s arvsförordning uppstår ofta jurisdiktionskonflikter. Brittisk lag tillämpar principen om scission (uppdelning), där lös egendom ärvs enligt hemvistlandet, medan fast egendom (som en villa i Pedregalejo) styrs av lagen där fastigheten är belägen (lex rei sitae) – det vill säga spansk lag. Utan ett specifikt spanskt testamente som väljer engelsk/skotsk lag kan de spanska reglerna om tvångsarv för barn komplicera situationen avsevärt för den efterlevande maken.
• Tyskland (DE-ES): Tyska medborgare är vana vid det tyska arvsintyget (Erbschein). Att få detta erkänt och verkställt i Spanien kräver omfattande byråkrati. Dessutom har Tyskland och Spanien helt olika syn på arvsbeskattning och värdering av fastigheter, vilket gör att samordningen mellan tyska skattemyndigheter (Finanzamt) och den andalusiska skattemyndigheten (Agencia Tributaria de Andalucía) kräver expertis för att undvika dubbelbeskattning.

Lösningen är enkel men kritisk: Att upprätta ett separat spanskt testamente som begränsas till dina spanska tillgångar. Detta testamente registreras i det centrala testamentesregistret i Madrid (Registro General de Actos de Última Voluntad). När du går bort kan dina arvingar enkelt ta ut ett intyg därifrån som visar vilket som är ditt sista giltiga spanska testamente, vilket sparar månader av väntetid och tusentals euro i juridiska avgifter.

---

Steg-för-steg: Arvsprocessen (Herencia) i Málaga

När en utländsk fastighetsägare avlider startar en juridisk klocka. I Spanien måste arvsskatten (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) deklareras och betalas inom sex månader från dödsfallet. Det går att ansöka om en förlängning med ytterligare sex månader, men detta måste göras inom de första fem månaderna och kan medföra räntekostnader.

Här är de praktiska stegen som vi på costadelsolhabitat.com samordnar tillsammans med våra betrodda lokala advokater och gestorer i Málaga:

Steg 1: Införskaffa dödsattest och registerutdrag

Det utländska dödsbeviset måste legaliseras (Apostille) och översättas om dödsfallet skedde utanför Spanien. Med detta dokument ansöker man om ett intyg från testamentesregistret i Madrid (Certificado de Últimas Voluntades) för att bekräfta om den avlidne skrivit ett spanskt testamente. Man ansöker även om ett intyg på eventuella livförsäkringar (Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento).

Steg 2: Identifiering av arvingar och ansökan om NIE

Alla arvingar måste ha ett spanskt skattenummer, NIE (Número de Identidad de Extranjero), för att kunna ärva en fastighet eller bankmedel i Spanien. Detta är ett absolut krav för att kunna skriva under arvsskiftet hos notarien. Processen att få ett NIE via polisen i Málaga eller utlänningskontoret (Oficina de Extranjeros) kan ta allt från några veckor till ett par månader, varför det är kritiskt att påbörja detta omedelbart.

Steg 3: Värdering av dödsboets tillgångar (Inventario)

En förteckning över alla tillgångar i Spanien upprättas. För en fastighet i exempelvis El Limonar eller El Palo används fastighetens taxeringsvärde (valor catastral) multiplicerat med en lokal koefficient, eller det nya referensvärdet (Valor de Referencia de Catastro) som bas för skatteberäkningen. Även banktillgodohavanden, fordon och lösöre inkluderas. Bankkonton spärras av de spanska bankerna så snart de får kännedom om dödsfallet, och saldobesked per dödsdagen måste begäras ut.

Steg 4: Undertecknande av arvskifteshandlingen (Escritura de Aceptación de Herencia)

Arvingarna (eller deras ombud via en spansk notariell fullmakt, Poder Notarial) träffas hos en notarie i Málaga för att signera arvskifteshandlingen. Notarien kontrollerar att allt är juridiskt korrekt och att testamentets vilja respekteras.

Steg 5: Skattedeklaration och registrering

När arvskiftet är signerat måste arvsskatten beräknas och deklareras till den andalusiska regionala skattemyndigheten. Även om skatten i Andalusien numera har mycket generösa rabatter för nära släktingar (make och barn har i praktiken 99 % rabatt på skatten upp till vissa belopp), måste deklarationen ändå lämnas in.

Efter att skatten är reglerad skickas handlingarna till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) i Málaga för att registrera fastigheten i de nya ägarnas namn. Först när detta är klart kan fastigheten säljas eller belånas av de nya ägarna.

---

Lokala särdrag i Málaga: Fastighetsförvaltning, kustlagar och skadedjur

Att ärva en fastighet i Málaga innebär också att man ärver ansvaret för dess fysiska och administrativa skick. Här är tre kritiska lokala faktorer som varje ny ägare måste känna till:

1. Licenser, renoveringar och kommunala regler (Ayuntamiento de Málaga)

Málagas kommun (Excmo. Ayuntamiento de Málaga) reglerar alla byggnationer och renoveringar strängt genom Gerencia Municipal de Urbanismo (urbanismo.malaga.eu).

Den gällande stadsplanen (PGOU) i Málaga har ersatt den gamla uppdelningen mellan "obra menor" (mindre arbete) och "obra mayor" (större arbete) med en modernare förordning som delar in arbeten i Typ 1, 2 och 3.

• För enklare renoveringar inomhus räcker det ofta med en anmälan (declaración responsable eller comunicación previa).
• Viktigt för terrasser och trädgårdar: Om du vill sätta upp fasta eller infällbara markiser och parasoller på privat mark krävs inte bygglov. Men om du planerar att bygga en pergola, glasa in terrassen (glass curtains), bygga uterum eller andra fasta exteriöra strukturer, krävs det alltid ett tekniskt projekt och bygglov.
• Dessutom, om fastigheten ligger i en bostadsrättsförening (Comunidad de Propietarios), vilket är vanligt i områden som Cerrado de Calderón eller Teatinos, krävs nästan alltid ett godkännande från föreningens styrelse eftersom ingreppet påverkar fasaden (som är en gemensam del, elemento común).

2. Kustlagen (Ley de Costas)

Málagas vidsträckta kustlinje (från La Malagueta och Pedregalejo till El Palo och Guadalmar) lyder under den nationella kustlagen (Ley de Costas), som förvaltas av Demarcación de Costas. Fastigheter som ligger nära havet kan vara föremål för skyddszoner (servidumbre de protección på upp till 100 meter) eller transitregler (servidumbre de tránsito på 6 meter i oreglerad mark). Om du ärver en äldre fastighet i första linjen i Pedregalejo eller El Palo är det absolut nödvändigt att kontrollera att fastigheten inte ligger inom det allmänna kustskyddsområdet (dominio público marítimo-terrestre), vilket kan begränsa rätten att renovera eller till och med äga fastigheten i framtiden.

3. Klimat, saltre och skadedjursbekämpning

Málagas geografi – inklämt mellan Medelhavet och de skyddande bergen Montes de Málaga i norr – skapar ett mikroklimat med hög luftfuktighet och extremt hög salthalt (salitre) i luften. Detta kräver konstant underhåll av fastigheter, särskilt i kustnära områden.

• Saltre och solskydd: Den intensiva UV-strålningen (index 9–10+ under sommaren) i kombination med havssaltet gör att utomhusmaterial, trädetaljer och textilier snabbt bryts ner om de inte skyddas med särskilda lacker och UV-beständiga material.
• Skadedjur: Som ny ägare av en villa i exempelvis Churriana eller sluttningarna i Málaga Este måste du vara uppmärksam på lokala skadedjur. Under våren är säsongen för tallprocessionsspinnaren (procesionaria del pino) en stor fara för husdjur och barn då deras giftiga hår kan orsaka allvarliga allergiska reaktioner. Dessutom kräver det varma klimatet förebyggande åtgärder mot termiter i träkonstruktioner, duvsäkring av tak och terrasser, samt regelbunden bekämpning av kackerlackor.

---

Praktiska tidsramar och kostnader vid arvskifte

Att hantera ett dödsbo i ett främmande land kan kännas överväldigande. För att ge en realistisk bild av vad man kan förvänta sig i Málaga, har vi sammanställt följande vägledande tidsramar och kostnadsstrukturer:

Tidslinje för arvsprocessen i Málaga

• Vecka 1–4: Erhållande av dödsattest (med Apostille), ansökan om testamentesintyg (Últimas Voluntades) och påbörjande av NIE-ansökningar för arvingarna.
• Vecka 5–8: Värdering av tillgångar, inhämtande av banksaldon och förberedelse av utkastet till arvskifteshandlingen (escritura).
• Vecka 9–12: Signering hos notarien i Málaga (eller via fullmakt) samt beräkning och inbetalning av arvsskatt och den kommunala vinstskatten (plusvalía municipal).
• Månad 4–6: Inskrivning av de nya ägarna i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).

Kostnader att ta höjd för

Även om arvsskatten för nära släktingar i Andalusien har minimerats tack vare det 99-procentiga skatteavdraget, tillkommer alltid administrativa och juridiska kostnader:

1. Notarieavgifter: Regleras enligt en officiell spansk taxa och beror på dödsboets värde och antal arvingar.
2. Fastighetsregistret: Avgifter för att registrera de nya ägarna, även detta baserat på en officiell taxa.
3. Plusvalía Municipal: En kommunal skatt på värdeökningen av marken som fastigheten står på, som betalas till Patronato de Recaudación Provincial de Málaga. Denna skatt måste betalas även om ingen arvsskatt utgår.
4. Juridiskt arvode: Att anlita en lokal advokat eller gestor för att hantera hela processen, från NIE-nummer till slutlig registrering, är den bästa investeringen för att undvika dyra misstag och förseningar som kan leda till böter från skatteverket.

---

Trygghet genom lokal expertis

Att äga en fastighet i Málaga är en fantastisk investering i livskvalitet. Men för att säkerställa att denna investering tryggt kan föras vidare till nästa generation krävs proaktiv planering. Genom att upprätta ett spanskt testamente som är skräddarsytt efter dina personliga förhållanden och Málagas specifika juridiska förutsättningar, besparar du dina nära och kära en enorm administrativ börda i en redan svår stund.

På costadelsolhabitat.com har vi mångårig erfarenhet av att samordna kontakterna mellan utländska ägare, erfarna tvåspråkiga advokater, notarier och de lokala myndigheterna i Málaga. Vi hjälper dig att säkra ditt arv så att du kan fortsätta njuta av allt som denna fantastiska stad har att erbjuda, med fullständig sinnesro.