Turistuthyrningslicens i Fuengirola

Licencia Turística i Fuengirola: En komplett guide till laglig uthyrning från en lokal expert

Som grundare av costadelsolhabitat.com och tvåspråkig mäklare har jag under många år hjälpt utländska fastighetsägare att navigera genom den spanska byråkratins snåriga djungel. Fuengirola är på många sätt en unik stad på Costa del Sol. Med en yta på endast 10,36 kvadratkilometer är det en av Spaniens mest tätbefolkade kommuner (85 211 invånare enligt INE 2025; 85 859 enligt INE padrón 1 januari 2024). Staden är nästan helt urbaniserad och sträcker sig som en smal, sju kilometer lång kustremsa längs Medelhavet, med den historiska fästningen Castillo Sohail (byggd år 956 under Abderramán III) vid floden Río Fuengirolas utlopp i sydväst, och de skyddade skogsområdena i Sierra de Mijas i norr.

Det som verkligen utmärker Fuengirola är den internationella atmosfären. Mellan 37 % och 43 % av invånarna är födda utomlands. Fuengirola är den kommun på hela Costa del Sol som har högst andel utländska invånare, med över 140 representerade nationaliteter. Här finns en enorm brittisk koloni (ca 5 508 personer), men också Spaniens i särklass största finska community (ca 4 657 personer med egna skolor, kyrkor och tidningar) samt ett betydande antal svenskar, italienare, marockaner och ukrainare.

Eftersom Fuengirola till stor del består av högresta lägenhetskomplex i områden som Los Boliches, Torreblanca del Sol, Carvajal, Los Pacos, Pueblo López, Santa Amalia, El Boquetillo och de lyxigare delarna av El Higuerón (Reserva del Higuerón), är fastighetsmarknaden starkt inriktad på lägenheter, takvåningar och radhus snarare än fristående villor. Många köper här med målet att finansiera sitt boende genom korttidsuthyrning till turister. Men att hyra ut lagligt kräver att du registrerar en så kallad licencia turística (licens för turistuthyrning) hos Junta de Andalucía och följer de lokala reglerna i Fuengirola kommun (Ayuntamiento de Fuengirola).

Här delar jag med mig av min praktiska erfarenhet om hur du säkrar din licens, undviker dyra fallgropar och uppfyller alla administrativa och tekniska krav.

---

Steg 1: Förutsättningar och det kommunala godkännandet (Urbanismo)

Innan du kan skicka in din ansökan (som formellt kallas Declaración Responsable para el inicio de la actividad de viviendas de uso turístico) till Junta de Andalucía, måste din fastighet uppfylla de fysiska och juridiska kraven. Det absolut viktigaste dokumentet är ditt Licencia de Primera Ocupación (LPO) – det vill säga slutbeskedet som visar att bostaden är godkänd för boende.

I äldre områden i centrala Fuengirola, som Centro, Miramar, El Boquetillo eller äldre delar av Los Boliches, kan det hända att fastigheten saknar LPO eftersom den byggdes innan detta krav blev strikt tillämpat. Om din bostad saknar LPO måste en behörig arkitekt eller tekniker anlitas för att göra en besiktning och ansöka om ett motsvarande intyg (Certificado de Antigüedad eller Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación - AFO) hos stadsbyggnadskontoret i Fuengirola (Urbanismo, tel. 952 58 93 05).

Kommunala begränsningar och PGOU

Fuengirola styrs av sin lokala stadsplan (PGOU). Det är avgörande att kontrollera att det inte finns lokala, tillfälliga eller permanenta begränsningar för turistlicenser i just din stadsdel. Kommunen har rätt att neka registrering om fastigheten ligger i ett område som inte tillåter kommersiell eller turistisk verksamhet i detaljplanen.

---

Steg 2: Grannsamfällighetens makt (Comunidad de Propietarios)

I en så tätbebyggd stad som Fuengirola, där majoriteten av bostäderna är lägenheter, är grannsamfälligheten (la comunidad) en maktfaktor du inte får ignorera. Enligt spansk lag (efter reformer i den nationella horisontallagen, Ley de Propiedad Horizontal) har en bostadsrättsförening rätt att begränsa eller helt förbjuda turistuthyrning i fastigheten.

För att ett sådant förbud ska vara giltigt krävs att tre femtedelar (60 %) av ägarna (som också representerar 60 % av ägarandelarna) röstar för ett förbud på ett officiellt föreningsmöte, och att detta beslut registreras i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).

• Mitt råd: Innan du köper en lägenhet i exempelvis Torreblanca, Carvajal eller Los Boliches i syfte att hyra ut, måste din advokat eller gestor kontrollera föreningens stadgar (estatutos) i fastighetsregistret för att säkerställa att inget förbud har röstats igenom och registrerats.

---

Steg 3: Renoveringar, anpassningar och Ley de Costas

Många som köper en semesterbostad i Fuengirola vill renovera för att maximera hyresintäkterna. Det kan handla om att installera AC (vilket är ett absolut krav för att få turistlicens i Andalusien), sätta upp inglasade terrasser (cortinas de cristal), installera markiser (toldos) eller lägga konstgräs på terrassen. Här måste du navigera både kommunala tillstånd och nationella lagar.

Kommunala bygglov (Licencias de Obra)

Fuengirola kommun delar in mindre renoveringsarbeten (obra menor) i olika kategorier:

1. Declaración Responsable obras tipo A: Gäller enkla arbeten med låg komplexitet, som målning, kakling, byte av sanitetsporslin eller fönsterbyten utan strukturell påverkan. Detta kräver endast en förenklad anmälan.
2. Declaración Responsable obras tipo B: Krävs om arbetet kräver enklare ritningar eller externa godkännanden (till exempel godkännande från grannsamfälligheten för att ändra fasadens utseende).
3. Licencia de obra menor Tipo 3: Kräver teknisk dokumentation ritad av en behörig arkitekt och stämplad av arkitektförbundet (colegiado).
4. Obra Mayor: Om du gör strukturella förändringar eller utökar boendeytan (till exempel bygger in en terrass permanent) krävs ett fullständigt bygglov (licencia de obra mayor) med ett formellt arkitektprojekt.

Särskilda regler vid kusten: Ley de Costas

Om din lägenhet ligger på första linjen längs den nästan 8 kilometer långa strandpromenaden (Paseo Marítimo Rey de España) i områden som Carvajal, Los Boliches eller nära Castillo Sohail, faller fastigheten sannolikt inom strandskyddszonen (servidumbre de protección, som vanligtvis är 100 meter men reducerad till 20 meter i äldre, konsoliderade stadsområden) enligt den nationella kustlagen (Ley de Costas).

• Varje form av exteriört byggarbete inom denna zon kräver ett skriftligt förhandsgodkännande från Junta de Andalucía (den regionala kustmyndigheten), inte bara från Fuengirolas kommun. Att ignorera detta kan leda till dryga böter och krav på återställande.

Samfällighetens godkännande för exteriöra ändringar

Eftersom Fuengirola har ett extremt soligt klimat med cirka 2 880 soltimmar per år, mycket högt UV-index under sommaren (UV 9–10+ i juni–augusti) och starka vindar (både den östliga fuktiga Levante och den västliga torra Poniente, samt den extremt heta, torra Terral-vinden som blåser ner från Sierra de Mijas), är solskydd och tåliga material ett måste.

• Installation av markiser (toldos), pergolas eller inglasningar (cortinas de cristal) kräver alltid ett godkännande från din comunidad de propietarios. Föreningen har ofta strikta regler för vilken färg markiserna måste ha för att bevara fastighetens estetiska enhetlighet. Dessutom kräver det salta havsklimatet (salitre) att du väljer UV-resistenta och korrosionsbeständiga utomhusmaterial.

---

Steg 4: Ansökningsprocessen hos Junta de Andalucía

När du har säkerställt att fastigheten har LPO, att föreningen tillåter uthyrning och att eventuella renoveringar är godkända, är det dags att skicka in ansökan till turistregistret i Andalusien (Registro de Turismo de Andalucía - RTA).

Detta görs digitalt via Junta de Andalucías onlineportal. Du (eller din representant/gestor) behöver ett spanskt digitalt certifikat (certificado digital) för att signera ansökan.

Information som krävs i ansökan:

• Fastighetsägarens personuppgifter (inklusive spanskt skattenummer, NIE-nummer).
• Fastighetens exakta adress och fastighetsbeteckning (referencia catastral).
• Bostadens maximala kapacitet (baserat på vad som anges i LPO, dock max 15 personer i en enskild bostad, och max 4 personer per rum).
• Intyg på att bostaden uppfyller de tekniska kraven (luftkonditionering i alla sovrum och vardagsrum om uthyrning sker mellan maj och september, samt uppvärmning om uthyrning sker mellan oktober och april).

När du skickar in denna Declaración Responsable får du omedelbart ett tillfälligt registreringsnummer (t.ex. VFT/MA/XXXXX). Du kan i teorin börja marknadsföra och hyra ut bostaden direkt när ansökan är inskickad, men det formella beslutet och det slutgiltiga registreringsnumret utfärdas efter att Junta de Andalucía har handlagt ärendet.

---

Steg 5: Löpande skyldigheter och skatter för uthyrare

Att ha en turistlicens innebär ett stort ansvar. Du betraktas som en professionell aktör i lagens mening.

1. Gästregistrering hos Polisen (Guardia Civil / Policía Nacional)

Enligt spansk lag om allmän säkerhet måste alla gäster över 14 år identifieras vid ankomst. Du är skyldig att fylla i ett gästblad (parte de entrada de viajeros) med gästens passuppgifter och signatur, och skicka detta digitalt till polisen inom 24 timmar efter gästens ankomst. I Fuengirola görs detta via Policía Nacionals eller Guardia Civils digitala plattformar (numera samlat under det nationella systemet SES.HOSPEDAJES).

2. Skatteplikt (IRPF / IRNR)

Inkomster från turistuthyrning måste deklareras i Spanien, oavsett om du är skattemässigt bosatt här eller inte.

• Icke-residenta (EU/EES-medborgare): Betalar för närvarande 19 % i skatt på nettoinkomsten (du får dra av driftskostnader såsom el, vatten, community-avgifter, marknadsföring och avskrivningar proportionellt för de dagar bostaden varit uthyrd). Deklarationen görs kvartalsvis via blankett Modelo 210.
• Icke-residenta (Utanför EU, t.ex. Storbritannien): Betalar 24 % i skatt på bruttoinkomsten, utan rätt till några kostnadsavdrag.
• Residenta i Spanien: Deklarerar inkomsten i sin årliga inkomstdeklaration (Renta / Modelo 100).

---

Praktiska utmaningar i Fuengirola: Skadedjur och underhåll

Fuengirolas unika geografi och klimat ställer höga krav på fastighetsskötseln. Det är något jag alltid poängterar för mina kunder som köper här för att hyra ut.

• Skadedjursbekämpning: Det varma, fuktiga kustklimatet gör att kackerlackor (cucarachas) och myror är ett ständigt hot, särskilt i markplanslägenheter och äldre fastigheter i Los Boliches eller Centro. Regelbunden professionell sanering och förebyggande åtgärder är nödvändiga för att undvika negativa recensioner från gäster.
• Fågel- och duvsäkring: De höga lägenhetskomplexen nära stranden drabbas ofta av duvor som häckar på balkonger och luftkonditioneringsaggregat. Installation av diskreta nät eller spikar är ofta nödvändigt.
• Processionsspinnare (Oruga de procesionaria): Om din fastighet ligger i de nordligare, grönare delarna som gränsar mot Sierra de Mijas (t.ex. övre Torreblanca, Los Pacos eller El Higuerón) där det finns mycket tallskog, måste du vara extremt försiktig under senvintern och tidig vår (januari–mars). Dessa larver är mycket giftiga för hundar och kan orsaka svåra allergiska reaktioner hos barn. Om du har tallar på din tomt måste de behandlas i tid.
• Termiter och fukt: Trädetaljer i äldre radhus i Pueblo López eller Santa Amalia måste inspekteras regelbundet för termiter. Dessutom kräver den höga luftfuktigheten och salthalten (salitre) från havet att fasader och utomhusmöbler underhålls årligen.

---

Sammanfattning och tidslinjer

Att registrera en turistlicens i Fuengirola är en process som kräver noggrannhet. Här är en realistisk uppskattning av tidslinjer och administrativa steg:

1. Kontroll av LPO och föreningsstadgar: 1–2 veckor (görs bäst under köpprocessen av din advokat).
2. Eventuell ansökan om kopia av LPO hos Ayuntamiento: Kan ta allt från 2 veckor till 3 månader beroende på kommunens arbetsbelastning.
3. Anpassning av bostaden (AC, brandsläckare, förstahjälpen-kit, skyltar): 1–2 veckor.
4. Inskickande av Declaración Responsable till Junta de Andalucía: Sker direkt online. Du får ditt tillfälliga registreringsnummer omedelbart.
5. Slutgiltig registrering och polisinloggning: 1–3 månader innan Junta de Andalucía har lagt in fastigheten i det slutgiltiga registret och du kan hämta ut dina inloggningsuppgifter till polissystemet.

Att hyra ut din bostad i Fuengirola kan vara en mycket lönsam affär tack vare stadens enorma popularitet bland skandinaver, britter och sydeuropéer. Men att gena i kurvorna kan bli extremt dyrt. Junta de Andalucía genomför regelbundna kontroller, och böterna för att hyra ut utan licens eller att inte registrera gäster hos polisen sträcker sig från tusentals upp till tiotusentals euro.

Genom att göra rätt från början – ta hjälp av en lokal gestor eller advokat, respektera grannsamfälligheten och följa Fuengirola kommuns byggnadsregler – säkrar du en trygg och laglig passiv inkomst under den andalusiska solen.