Toeristische Verhuurvergunning in Mijas

De realiteit van toeristische verhuur in Mijas: Licenties, wetgeving en lokaal beheer

Als oprichter van costadelsolhabitat.com begeleid ik al jaren buitenlandse vastgoedeigenaren bij de juridische, administratieve en praktische aspecten van hun eigendom in de Costa del Sol Occidental. Mijas is met een oppervlakte van circa 148,8 km² een van de meest fascinerende, maar ook een van de meest complexe gemeenten van de provincie Málaga. Het is een gespleten territorium dat zich uitstrekt van het witte bergdorp Mijas Pueblo op 430 meter hoogte tegen de kalksteenrotsen van de Sierra de Mijas (met toppen tot 1.150 meter), tot aan de 12 kilometer lange kustlijn van Mijas Costa, met de bruisende kern La Cala de Mijas en de dichtbebouwde commerciële zone Las Lagunas die naadloos overloopt in Fuengirola.

Met een bevolking die volgens het gemeentelijk padrón (INE, januari 2025) is uitgegroeid tot maar liefst 95,104 inwoners — een spectaculaire stijging vergeleken met de 91.000 in 2021 en de circa 85.000 halverwege het vorige decennium — is Mijas een van de snelst groeiende gemeenten aan de kust. Wat deze markt echt uniek maakt, is het internationale karakter. Afhankelijk van de gehanteerde definitie is tussen de 35% en 50% van de inwoners van buitenlandse herkomst. De officiële cijfers tonen aan dat buitenlanders ongeveer 37% tot zelfs 49,7% van de geregistreerde bevolking uitmaken, verspreid over 127 verschillende nationaliteiten. De Britse gemeenschap is met circa 10.000 residenten de grootste van heel Andalusië. Daarnaast is er een sterke Scandinavische aanwezigheid (ongeveer 2.886 inwoners, met de Zweden aan kop met circa 900 residenten), gevolgd door Duitsers (circa 1.020), Belgen, Nederlanders, Marokkanen en Finnen.

Voor u als eigenaar betekent deze demografie dat de huurmarkt enorm lucratief is, maar de regelgeving van de Junta de Andalucía en de specifieke eisen van de Ayuntamiento de Mijas zijn streng. Het verkrijgen en behouden van een toeristische verhuurlicentie (licencia de primera ocupación gekoppeld aan de declaración responsable de dedicación al uso turístico) vereist een vlekkeloze navigatie door lokale wetten, gemeentelijke verordeningen en de statuten van uw comunidad de propietarios.

---

Het juridische landschap: Toeristische licenties en de PGOU van Mijas

Om uw appartement in Riviera del Sol of uw villa in La Cala Golf legaal te mogen verhuren aan toeristen, moet de woning geregistreerd zijn in het Registro de Turismo de Andalucía. Sinds de herziene decreten van de Junta de Andalucía is deze registratie niet langer een eenvoudige administratieve formaliteit. Er is een directe koppeling met de stedenbouwkundige planning van de gemeente Mijas.

Stedenbouwkundige conformiteit (PGOU)

De stedenbouw in Mijas wordt geregeld door de PGOU de Mijas (Texto Refundido 2013, inclusief de recente wijzigingen die in de periode 2024-2025 zijn gepubliceerd en geregistreerd). Het bezitten van een Licencia de Primera Ocupación (LPO) is de absolute basiseis. Zonder LPO zal de Junta de Andalucía uw aanvraag voor een toeristisch registratienummer (VFT/CTC) weigeren of achteraf annuleren.

Bij oudere woningen in urbanisaties zoals Calahonda (Sitio de Calahonda), El Faro of Sierrezuela ontbreekt deze LPO soms, of is deze in de loop der jaren kwijtgeraakt. In dergelijke gevallen moeten we via een architect en een lokale gestor een vervangend document aanvragen, de zogenaamde Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación (AFO) of een specifieke gemeentelijke verklaring van stedenbouwkundige conformiteit. Dit proces kan, afhankelijk van de werkdruk bij de Ayuntamiento de Mijas, enkele maanden in beslag nemen.

De rol van de Comunidad de Propietarios (Vereniging van Eigenaren)

Sinds de wijzigingen in de Spaanse wet op horizontaal eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) hebben gemeenschappen van eigenaren het recht om toeristische verhuur binnen hun complex te verbieden of aan banden te leggen, mits hier een drievierde meerderheid (75%) voor stemt. Voordat u investeert in meubilair of marketing, controleren wij altijd de statuten van uw specifieke urbanisatie in bijvoorbeeld Miraflores, Torrenueva of El Coto. Als de gemeenschap de activiteit reeds statutair heeft verboden en dit is ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), is het verkrijgen van een licentie uitgesloten.

---

Kustzones en berghellingen: Specifieke restricties in Mijas

Mijas kent een unieke geografie die direct invloed heeft op wat u wel en niet met uw vastgoed mag doen. De regels die gelden voor een appartement aan het strand in La Cala de Mijas zijn totaal anders dan die voor een finca nabij Mijas Pueblo.

De Ley de Costas (Kustwet)

Als uw woning direct aan de kust ligt — bijvoorbeeld in El Chaparral of de lager gelegen delen van Calahonda — valt het perceel mogelijk binnen de servidumbre de protección (beschermingszone) van de Spaanse Kustwet (Ley de Costas). Elke verbouwing, terrasuitbreiding of structurele aanpassing binnen deze zone vereist voorafgaande, expliciete toestemming van de Demarcación de Costas. Een reguliere gemeentelijke bouwvergunning is in deze zone niet geldig zonder dit nationale akkoord.

Milieubeperkingen in de Sierra de Mijas

Aan de andere kant van de gemeente, op de hellingen van de Sierra de Mijas en de Sierra de Mijas-Alpujata, bevindt u zich in een ecologisch kwetsbaar gebied. Dit kalksteengebergte (circa 29,000 hectare, ondersteund door de CSIC als kandidaat voor een nationaal park) is geclassificeerd als beschermd openbaar bos (monte público). Woningen in de heuvels rondom Mijas Pueblo en de hoger gelegen delen van Valtocado of Rancho de la Luz hebben te maken met zeer strenge regels op het gebied van:

• Brandpreventie: Verplichte bufferzones rondom de bebouwing en strikte regels voor het snoeien en verwijderen van droge vegetatie.
• Afvalwater: Woningen die niet zijn aangesloten op het gemeentelijke rioolnetwerk moeten beschikken over een goedgekeurde, biologische septic tank (fosa séptica homologada) om vervuiling van de ondergrondse aquifers te voorkomen. Zonder dit certificaat wordt er geen toeristische licentie verstrekt.

---

Verbouwingen en onderhoud: Van Obra Menor tot de Comunidad

Veel eigenaren willen hun vakantiewoning moderniseren om de huurwaarde te verhogen. Denk aan het installeren van glasgordijnen (cortinas de cristal), het plaatsen van pergola's, zonneschermen (toldos) of het aanleggen van kunstgras. In Mijas is de procedure hiervoor strikt verdeeld.

Obra Menor vs. Obra Mayor

• Obra Menor (Lichte werkzaamheden): Het vernieuwen van een badkamer, het leggen van een nieuwe terrasvloer of het plaatsen van een pergola valt onder de declaración responsable de obra menor. Dit is een snelle procedure waarbij u, samen met een technische schets en de betaling van de gemeentelijke belastingen (meestal rond de 3% tot 4% van de geschatte bouwkosten), direct mag beginnen met de werken.
• Obra Mayor (Grote werkzaamheden): Structurele wijzigingen, het bouwen van een zwembad of het uitbreiden van het bebouwde oppervlak vereisen een volledig architectenproject met een visum van de orde van architecten (visado) en een formele vergunning van de Ayuntamiento. Dit proces kan tussen de 6 en 12 maanden duren.

Esthetische eenheid en de Comunidad

Zelfs als de gemeente Mijas uw obra menor goedkeurt via een declaración responsable, bent u er nog niet. Binnen een urbanisatie moet de comunidad de propietarios vooraf toestemming geven voor elke wijziging die het uiterlijk van het gebouw beïnvloedt. Dit geldt met name voor:

1. Glasgordijnen en terrasoverkappingen: Veel gemeenschappen hebben specifieke modellen en kleuren goedgekeurd om de esthetische eenheid te bewaren.
2. Zonneschermen en pergola's: Het type stof en de kleur moeten exact overeenstemmen met de communautaire richtlijnen. Het negeren van deze regels kan leiden tot gerechtelijke procedures vanuit de gemeenschap, waarbij u wordt gedwongen de installatie op eigen kosten te verwijderen.

---

Het mediterrane klimaat en de impact op uw vastgoed

Mijas geniet van een uitzonderlijk klimaat met meer dan 320 zonnige dagen per jaar, gemiddeld 3.000 zonuren en een milde gemiddelde neerslag van circa 493 mm. De zomers zijn heet met temperaturen die regelmatig de 30 °C overschrijden, terwijl de winters mild zijn dankzij de beschutting van de bergen. Dit klimaat brengt echter specifieke uitdagingen met zich mee voor het onderhoud van uw verhuurobject.

UV-degradatie en extreme zonkracht

Tijdens de zomermaanden bereikt de UV-index in Mijas regelmatig extreme waarden van 9 tot 10+. Deze intense zonnestraling veroorzaakt snelle materiaaldegradatie. Goedkope kunststoffen, stoffen van zonneschermen en inferieur kunstgras op terrassen verbleken en verpulveren binnen enkele seizoenen. Investeer voor uw huurwoning altijd in materialen met een hoge UV-stabilisatie en kies voor zonneschermstoffen met een specifieke Teflon- of acrylcoating.

Windpatronen: Levante, Poniente en de Terral

Het weer in Mijas wordt sterk beïnvloed door de interactie tussen land en zee. We kennen de verfrissende zeebries overdag, maar ook de droge, harde oostenwind (Levante) en de koelere westenwind (Poniente).

Een berucht lokaal fenomeen is de Terral. Dit is een droge, extreem hete wind die in de zomer over de Sierra de Mijas naar beneden jaagt. Binnen een uur kan de temperatuur hierdoor stijgen tot ver boven de 35 °C. Voor uw vakantiewoning betekent dit dat zonneschermen en pergola's uitgerust moeten zijn met automatische windsensoren (anemometers) die de schermen automatisch inklappen bij harde windvlagen, om kostbare schade tijdens uw afwezigheid te voorkomen.

Salitre (Zoutschade)

Langs de 12 kilometer lange kuststrook van Mijas Costa is de salitre (zoute zeelucht) alomtegenwoordig. Dit zout zet zich af op alle oppervlakken en vreet zich door metalen balustrades, airconditioningunits en buitenverlichting heen. Voor woningen in La Cala, Riviera del Sol of Calahonda adviseren wij uitsluitend het gebruik van roestvrij staal van marinekwaliteit (316 RVS), geanodiseerd aluminium of speciaal behandelde kunststoffen. Regelmatig afspoelen met zoet water is essentieel om de levensduur van uw installaties te verlengen.

---

Praktisch beheer en seizoensgebonden uitdagingen

Het succesvol exploiteren van een toeristisch verhuurobject in Mijas vereist een proactieve aanpak op het gebied van onderhoud en ongediertebestrijding. Omdat veel eigenaren niet permanent in Spanje verblijven, is een betrouwbare lokale partner onmisbaar.

Ongediertebestrijding en seizoensgebonden gevaren

1. De Processierups (Procesionaria del Pino): In de bosrijke zones van Mijas (zoals Calahonda, El Coto en de hellingen van de Sierra) staan duizenden pijnbomen. Tussen januari en april dalen de processierupsen in colonnes af uit hun nesten. De brandharen van deze rupsen zijn extreem giftig voor honden en kunnen ernstige allergische reacties veroorzaken bij kinderen. Als uw huurwoning een tuin heeft met pijnbomen, is een jaarlijkse preventieve behandeling (endotherapie of bespuiting in de herfst) een absolute plicht om de veiligheid van uw gasten te garanderen.
2. Termieten en Houtworm: Vooral in de oudere, traditionele woningen in Mijas Pueblo is preventieve controle op houtetende insecten noodzakelijk.
3. Vogelwering: Kustappartementen hebben vaak te maken met meeuwen en duiven die nestelen op daken en airco-platforms. Professionele vogelpinnen of netten voorkomen geluidsoverlast en hygiëneproblemen door uitwerpselen.

Airconditioning en Legionella-preventie

Gezien de hoge zomertemperaturen is een perfect functionerend airconditioningsysteem de belangrijkste factor voor positieve gastenbeoordelingen. Zorg voor een halfjaarlijkse controle van de koelvloeistof, het reinigen van de filters om schimmels en geuren te voorkomen, en controleer de condenswaterafvoer. In Spanje is het bovendien wettelijk verplicht om stilstaand water in boilers of centrale airco-systemen te controleren ter voorkoming van de veteranenziekte (Legionella).

---

Juridische en fiscale stappen voor buitenlandse eigenaren

Het aankopen en verhuren van vastgoed in Mijas als niet-resident brengt specifieke administratieve verplichtingen met zich mee. Het proces verloopt via vaste stappen die we nauwgezet moeten volgen.

Het NIE en de Spaanse bankrekening

Zonder een Número de Identidad de Extranjero (NIE) kunt u geen transactie voltooien of belasting betalen in Spanje. Dit nummer moet persoonlijk worden aangevraagd bij de Nationale Politie of via het Spaanse consulaat in uw thuisland. Vervolgens is een Spaanse bankrekening vereist voor de automatische incasso van lokale belastingen en nutsbedrijven.

Fiscale verplichtingen bij toeristische verhuur

Als u uw woning in Mijas verhuurt, bent u verplicht om hierover belasting af te dragen in Spanje:

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): Niet-residenten die EU-burger zijn (inclusief Nederlandse en Belgische eigenaren) betalen een tarief van 19% over de netto-huurinkomsten. Zij mogen operationele kosten (zoals elektriciteit, water, gemeenschapsbijdragen, promotiekosten en afschrijving) pro rata aftrekken.
• Niet-EU burgers: Sinds de Brexit betalen Britse eigenaren (de grootste groep in Mijas) een tarief van 24% over de bruto-inkomsten, zonder recht op enige kostenaftrek. Dit heeft de dynamiek van de markt veranderd, waarbij velen overstappen op langetermijnverhuur of hun eigendom structureren via een Spaanse vennootschap (SL).

Successierecht en grensoverschrijdende planning

Mijas trekt veel gepensioneerden en semi-permanente bewoners aan. Het is van cruciaal belang om bij de aankoop al na te denken over de nalatenschap. Wij adviseren buitenlandse eigenaren altijd om een specifiek Spaans testament op te stellen dat uitsluitend betrekking heeft op de Spaanse bezittingen. Dit versnelt de afwikkeling bij de lokale notaris aanzienlijk en voorkomt dat uw erfgenamen vastlopen in kostbare, grensoverschrijdende bureaucratie tussen bijvoorbeeld Nederland/België/het Verenigd Koninkrijk en Spanje.

---

Samenvatting van de administratieve route in Mijas

Om uw verhuuractiviteit in Mijas succesvol en legaal te starten, volgt u dit stappenplan:

1. LPO-controle: Controleer of de woning beschikt over de Licencia de Primera Ocupación.
2. Statutencontrole: Verifieer de reglementen van uw Comunidad de Propietarios.
3. Gemeentelijke melding: Dien de declaración responsable in bij de Ayuntamiento de Mijas (indien er kleine aanpassingen nodig zijn).
4. Toeristische registratie: Vraag het VFT-nummer aan bij de Junta de Andalucía.
5. Fiscale registratie: Meld uzelf aan bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) voor de driemaandelijkse aangifte van de huurinkomsten (Model 210).
6. Gastenregistratie: Sluit uw woning aan op het platform van de Spaanse politie (Webpol of de nieuwe centrale registratiesystemen) voor de verplichte identificatie en registratie van elke gast binnen 24 uur na aankomst.

Door deze stappen nauwkeurig te doorlopen en rekening te houden met de unieke geografische en klimatologische omstandigheden van Mijas, beschermt u uw investering en bouwt u aan een succesvolle, stressvrije verhuuronderneming aan de Costa del Sol.