Licence de Location Touristique à Nerja

Enregistrer sa Licencia Turística à Nerja : Guide Pratique et Conformité de la location saisonnière en Axarquía

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les propriétaires internationaux dans la gestion juridique, administrative et technique de leurs biens sur la Costa del Sol. S'installer ou investir à Nerja, c'est choisir le joyau de la Costa del Sol Oriental, au cœur de la magnifique comarca de la Axarquía. Avec sa géographie spectaculaire, à l'extrême est de la province de Málaga, Nerja s'adosse à la majestueuse Sierra de Almijara (Parque Natural Sierras de Tejeda, Almijara y Alhama) et s'ouvre sur une côte rocheuse de falaises et de criques sauvages, bordée à l'est par le Paraje Natural Acantilados de Maro-Cerro Gordo.

Le marché immobilier de Nerja est unique. C'est un marché d'expatriés mûr et consolidé. Sur les 22 132 habitants recensés au padrón municipal au 1er janvier 2025 (chiffre ratifié par l'INE, faisant suite à un chiffre provisoire de 22 176 au 1er janvier 2024 et à un chiffre confirmé de 21 144 au 1er janvier 2022), environ 35,6 % sont des résidents étrangers. Cela représente 7 888 personnes de plus de 90 nationalités différentes qui ont choisi de vivre ici. La communauté britannique constitue historiquement la plus grande colonie étrangère, suivie de près par les Suédois, les Allemands, les Néerlandais et les Belges, ainsi que les Marocains.

Cette population se compose d'un mélange de retraités et de propriétaires de résidences secondaires. On y trouve d'un côté des villas et des maisons mitoyennes avec piscine et vue panoramique dans des zones résidentielles comme El Capistrano (comprenant El Capistrano Village, San Juan de Capistrano, Capistrano Playa et El Oasis de Capistrano), Punta Lara, La Noria, Almijara ou La Exótica. De l'autre, des appartements et attiques de plage très recherchés pour le rendement locatif dans les quartiers du Parador, de Burriana, de la Torrecilla, de Chaparil / Casco Antiguo et de Nerja Golf / El Playazo.

Pour rentabiliser ces acquisitions, la location de vacances (Vivienda de Fines Turísticos - VFT) est une option privilégiée. Cependant, l'obtention de la licence touristique auprès de la Junta de Andalucía et le respect des réglementations locales de l'Ayuntamiento de Nerja requièrent une rigueur absolue. Ce guide vous présente les étapes indispensables, les spécificités locales et les pièges à éviter pour louer votre propriété en toute légalité.

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Le cadre réglementaire andalou et les exigences de la Junta de Andalucía

Pour louer légalement votre propriété à la semaine ou à la nuitée à Nerja, vous devez impérativement obtenir un numéro de registre touristique via le dépôt d'une Declaración Responsable de inicio de actividad auprès du registre du tourisme de la Junta de Andalucía.

Depuis l'entrée en vigueur du décret réformateur 31/2024 en Andalousie, les exigences se sont durcies pour garantir la qualité de l'offre et le respect de la vie en communauté. Pour être éligible à la licence touristique, votre logement à Nerja doit respecter des critères stricts :

• Habitabilité et dimensions : Le logement doit disposer d'une surface minimale par habitant et d'une ventilation naturelle suffisante. Les pièces de vie et chambres doivent bénéficier de fenêtres donnant sur l'extérieur ou sur des cours intérieures conformes.
• Équipements obligatoires : Climatisation individuelle (système fixe de climatisation par air chaud/froid) dans toutes les chambres et salons pour les locations de mai à septembre (période où l'indice UV est très élevé, fréquemment de 9 à 10+, et où les températures maximales estivales dépassent régulièrement les 30 degrés). Un système de chauffage est également requis pour les mois d'hiver.
• Mobilier et services : Le logement doit être entièrement meublé, équipé d'une trousse de premiers secours, d'un extincteur, de manuels d'utilisation des appareils électroménagers en plusieurs langues, et d'un service d'assistance téléphonique disponible 24h/24 pour les locataires.

Une fois le dossier complet déposé par voie électronique, le numéro de licence (sous la forme VFT/MA/XXXXX) vous est attribué, vous permettant de publier vos annonces sur les plateformes comme Airbnb, Booking.com ou VRBO. Des inspections de la Junta de Andalucía ont régulièrement lieu à Nerja pour vérifier la conformité physique du bien avec les déclarations enregistrées.

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Les spécificités locales de l'Ayuntamiento de Nerja et de l'urbanisme

Obtenir le numéro de la Junta de Andalucía ne suffit plus. Le décret andalou donne désormais un pouvoir accru aux municipalités pour réguler ou limiter l'usage touristique des logements via leurs plans d'urbanisme.

À Nerja, c'est l'Excmo. Ayuntamiento de Nerja et son département d'Urbanisme qui régissent les règles locales, sous l'égide du PGOU (Plan General de Ordenación Urbana, dont le texte de base de 1999 a été adapté à la LOUA et reste consultable sur le portail de transparence transparencia.nerja.es).

1. La compatibilité urbanistique et la Licencia de Primera Ocupación (LPO)

Avant d'entamer toute démarche, vous devez vous assurer que votre propriété dispose de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) ou, à défaut pour les constructions plus anciennes, d'un certificat d'équivalence d'habitabilité (DAFO). L'Ayuntamiento de Nerja exige que l'usage touristique soit compatible avec le zonage de votre quartier.

2. Travaux de rénovation et autorisations municipales

La forte demande pour le "style de vie extérieur" (outdoor-living) pousse de nombreux propriétaires à réaliser des aménagements : installation de pergolas, de tentes solaires (toldos), pose de gazon artificiel, création de cuisines extérieures ou fermeture de terrasses par des rideaux de verre (cortinas de cristal) pour profiter des espaces extérieurs durant les plus de 320 jours de soleil par an.

Pour ces travaux, les règles d'urbanisme de Nerja sont très précises :

• Obra menor (travaux mineurs) sans projet technique : Pour les petites rénovations intérieures, le remplacement de sanitaires, de revêtements ou l'installation d'éléments légers (pergolas, stores), vous pouvez déposer une "licencia de obra exprés" via une Declaración Responsable (Anexo I du site de l'Ayuntamiento). C'est une procédure rapide et simplifiée.
• Obra mayor (travaux majeurs) : Toute modification structurelle, extension, création de piscine ou fermeture de terrasse de grande envergure requiert un projet technique signé par un architecte agréé et l'obtention d'une licence d'œuvre majeure classique.

3. Les contraintes patrimoniales et géographiques spécifiques

• Le Casco Antiguo et le Balcón de Europa : Si votre appartement se situe dans le centre historique ou à proximité immédiate du célèbre Balcón de Europa, vous êtes soumis à des contraintes esthétiques et patrimoniales très strictes (couleurs de façade, matériaux autorisés, types de menuiseries).
• La Ley de Costas (Loi des Côtes) : Nerja possède un littoral rocheux très découpé. Les propriétés situées en première ligne de plage à Burriana, Torrecilla, El Playazo ou Maro sont soumises à la législation nationale sur les côtes. Celle-ci définit une servitude de passage de 6 mètres et une servitude de protection de 100 mètres depuis la limite du domaine public maritime-terrestre. Dans ces zones, les travaux d'extension ou de modification extérieure sont extrêmement restreints et soumis à l'autorisation préalable de la Délégation provinciale des Côtes.
• Les zones protégées : À l'est, le Paraje Natural Acantilados de Maro-Cerro Gordo impose un classement en sol non constructible protégé, où toute nouvelle édification ou modification est quasi impossible. Au nord, la Sierra de Almijara limite strictement l'expansion urbaine.

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Le rôle crucial des communautés de propriétaires (Comunidades de Propietarios)

C'est un point de friction majeur que nous gérons quotidiennement pour nos clients. En Espagne, la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) permet aux communautés de propriétaires de limiter ou d'interdire l'activité de location touristique au sein de la copropriété, à condition d'obtenir une majorité qualifiée des 3/5 des propriétaires et des quotes-parts.

Avant d'acheter ou de lancer votre activité de location saisonnière dans des urbanisations réputées comme El Capistrano, Almijara ou dans les résidences d'appartements de Burriana et du Parador, vous devez impérativement :

1. Consulter les statuts de la communauté (Estatutos de la Comunidad) pour vérifier qu'aucune clause n'interdit expressément les Viviendas de Fines Turísticos.
2. Prendre en compte que même si les travaux extérieurs (comme la pose de rideaux de verre sur un attique ou l'installation d'une pergola) sont autorisés par l'Ayuntamiento de Nerja via une déclaration responsable, ils requièrent systématiquement l'accord écrit de la communauté de propriétaires, car ils affectent l'esthétique générale de la façade et les éléments communs.

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Entretien et gestion technique : Faire face au climat et à l'environnement de Nerja

Louer un bien à une clientèle internationale exigeante (notamment britannique, suédoise ou allemande) implique un entretien rigoureux, dicté par les particularités climatiques de Nerja.

• L'impact du salitre (sel marin) : Avec une exposition côtière directe, l'air marin chargé de sel corrode rapidement les structures métalliques, les climatiseurs et les menuiseries extérieures. Un entretien annuel des compresseurs de climatisation et l'utilisation de matériaux résistants à la corrosion (aluminium anodisé, acier inoxydable marin) sont indispensables pour éviter les pannes en pleine saison estivale.
• Le climat et l'eau : Nerja bénéficie d'un microclimat exceptionnel avec environ 2 920 heures de soleil par an et des précipitations limitées (environ 470 mm de pluie par an). Les vents dominants sont le Levante (vent d'est, humide) et le Poniente (vent d'ouest). Cependant, la région subit parfois des épisodes de terral, un vent chaud et extrêmement sec venant de l'intérieur des terres qui fait grimper le thermomètre en quelques minutes. Les systèmes d'arrosage automatique pour vos terrasses et le contrôle de l'étanchéité des toitures avant les rares mais torrentielles pluies d'automne sont des points de contrôle clés.
• Le contrôle des nuisibles (Pest control) :
  • La chenille processionnaire du pin : Très présente dans les zones arborées de pins (comme El Capistrano ou les collines vers Frigiliana), elle représente un danger mortel pour les animaux de compagnie de vos locataires et de graves allergies pour les enfants. Les traitements préventifs doivent être effectués à l'automne.
  • Les termites et insectes xylophages : Particulièrement critiques dans les maisons de village du Casco Antiguo avec des structures de poutres en bois anciennes.
  • La protection contre les oiseaux (Bird-proofing) : Les goélands et pigeons peuvent rapidement coloniser les terrasses des attiques non occupés, nécessitant la pose de dispositifs de dissuasion discrets.

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Aspects juridiques et fiscaux pour les propriétaires non-résidents

Gérer une location touristique à Nerja implique de nombreuses obligations administratives et fiscales transfrontalières, en particulier pour les successions ou les déclarations de revenus entre l'Espagne et votre pays d'origine (Royaume-Uni, France, Belgique, Suède, etc.).

Les étapes administratives clés

1. Obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero) : Indispensable pour toute transaction financière, achat immobilier ou enregistrement d'activité en Espagne. Il s'obtient auprès du commissariat de police nationale ou via le consulat d'Espagne de votre pays d'origine.
2. Le passage chez le notaire et le rôle du Gestor : Pour sécuriser votre achat et l'enregistrement de votre activité, l'accompagnement par un avocat local (abogado) et un gestor (intermédiaire administratif agréé en Espagne) est vivement recommandé. Ils s'assureront de la conformité du titre de propriété, du paiement de l'IBI (impôt foncier local) et des taxes d'ordures ménagères auprès du Patronato de Recaudación Provincial de Málaga.

La fiscalité des revenus locatifs

Les revenus générés par vos locations de vacances à Nerja doivent être déclarés au fisc espagnol (Agencia Tributaria) via le formulaire Modelo 210 :

• Résidents de l'Union Européenne (plus Islande et Norvège) : Le taux d'imposition est de 19 %. Vous avez l'avantage de pouvoir déduire la majorité des dépenses directement liées à l'exploitation du bien (frais d'agence de property management, intérêts d'emprunt au prorata, factures d'eau, d'électricité, frais de nettoyage et travaux de maintenance).
• Non-résidents hors UE (incluant les Britanniques depuis le Brexit) : Le taux d'imposition est de 24 %, et aucune déduction de charges n'est autorisée. L'intégralité des revenus bruts est taxée.

La déclaration doit être déposée trimestriellement pour les trimestres où des revenus ont été perçus.

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Délais et coûts indicatifs pour se mettre en conformité

Pour vous donner une vision claire de la préparation de votre projet à Nerja, voici les délais moyens constatés auprès des administrations locales et les fourchettes de coûts administratifs et techniques standards :

• Obtention de la Licencia de Primera Ocupación (si absente) ou copie conforme : Comptez généralement entre 1 et 3 mois d'instruction auprès du département d'Urbanisme de Nerja.
• Dépôt et obtention du numéro de registre touristique (Junta de Andalucía) : Le numéro provisoire est souvent généré immédiatement ou sous quelques jours après le dépôt électronique de la Declaración Responsable. L'enregistrement définitif prend de 2 à 4 semaines.
• Coût des taxes municipales pour travaux mineurs (Obra menor) : La taxe d'urbanisme (ICIO) à Nerja s'élève généralement à environ 3 % à 4 % du budget estimé des travaux présenté dans le devis d'exécution.
• Honoraires de gestion administrative (Gestoría/Avocat) : Pour la préparation complète du dossier de licence touristique, la vérification de la LPO et le dépôt de la déclaration, les tarifs des professionnels locaux se situent généralement entre 300 € et 600 € selon la complexité du dossier et le nombre de propriétés.

En planifiant soigneusement ces étapes et en vous entourant de professionnels locaux expérimentés qui comprennent parfaitement les rouages de l'Ayuntamiento de Nerja, des communautés de propriétaires et des exigences de la Junta de Andalucía, vous transformerez votre investissement en Axarquía en une source de revenus sereine, pérenne et parfaitement conforme aux lois espagnoles.