Testaments et Successions en Espagne à Marbella

Succession internationale à Marbella : Protéger votre patrimoine sur la Costa del Sol Occidental

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les propriétaires internationaux dans la gestion de leurs actifs immobiliers à Marbella et dans ses environs. Notre magnifique région de la Costa del Sol Occidental, abritée par le majestueux pic de La Concha et le massif de la Sierra Blanca (contreforts du parc national de la Sierra de las Nieves), s'étend sur 27 kilomètres de côte méditerranéenne, du Río Verde au Río Guadalmina. C'est un territoire unique, caractérisé par un marché immobilier de prestige, dominé par des villas de luxe et des résidences haut de gamme.

Selon les données officielles du padrón municipal au 31 décembre 2024, la population de Marbella s'élève à 166 999 habitants (le chiffre officiel de l'INE au 1er janvier 2024 étant d'environ 159 000). Ce qui rend notre commune exceptionnelle, c'est sa dimension cosmopolite : environ 33 % de la population est née à l'étranger, ce qui représente 52 173 résidents issus de 153 nationalités différentes. Parmi ce pôle multiculturel, les communautés les plus représentées sont le Royaume-Uni, le Maroc, l'Ukraine, la Colombie, la Russie, les pays scandinaves (Suède, Norvège, Danemark), l'Allemagne, ainsi que la Belgique et les Pays-Bas.

Pour ces propriétaires non-résidents et expatriés qui ont investi dans des zones prestigieuses telles que la Sierra Blanca, Nagüeles, le Valle del Golf à Nueva Andalucía (notamment autour de Los Naranjos et Aloha), Elviria, Las Chapas ou San Pedro de Alcántara, la question de la transmission de patrimoine est cruciale. Rédiger un testament espagnol et anticiper une succession transfrontalière (les fameuses herencias) ne sont pas de simples formalités administratives : ce sont des démarches indispensables pour protéger vos proches et sécuriser vos villas ou appartements face aux spécificités juridiques et fiscales espagnoles.

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Pourquoi un testament espagnol est indispensable pour les non-résidents

Beaucoup de propriétaires commettent l'erreur de penser que leur testament rédigé dans leur pays d'origine (en France, en Belgique, en Allemagne ou au Royaume-Uni) suffit pour régler leur succession en Espagne. Bien que cela soit juridiquement possible en théorie, la pratique administrative espagnole s'avère être un véritable parcours du combattant sans un testament rédigé localement.

Le Règlement Européen sur les Successions (Règlement UE 650/2012)

Depuis août 2015, le Règlement européen stipule que la loi applicable à l'ensemble d'une succession est celle de la dernière résidence habituelle du défunt, à moins que ce dernier n'ait expressément choisi la loi de sa nationalité dans son testament (professio juris).

Pour un citoyen allemand, britannique ou belge possédant une villa à Nueva Andalucía ou un appartement en première ligne de plage à Puerto Banús, ne pas exprimer ce choix peut s'avérer problématique. Par exemple, la loi espagnole impose la "réserve héréditaire" (la legítima), qui réserve obligatoirement deux tiers des biens aux enfants. Si vous souhaitez que votre conjoint survivant hérite de la totalité de vos biens espagnols, vous devez impérativement consigner le choix de votre loi nationale dans un testament espagnol.

Les complications liées aux testaments étrangers

Si vous ne disposez que d'un testament étranger, vos héritiers devront :

1. Obtenir une copie certifiée conforme du testament étranger.
2. Faire apostiller le document (Convention de La Haye) ou le faire légaliser.
3. Obtenir une traduction assermentée en espagnol par un traducteur agréé par le ministère espagnol des Affaires étrangères.
4. Obtenir un certificat de loi (certificado de ley) délivré par un notaire du pays d'origine, expliquant qui sont les héritiers selon la législation locale.

Ces démarches prennent des mois, engendrent des coûts importants et bloquent la gestion de la propriété pendant une période critique. En Espagne, les héritiers ne disposent que de six mois à compter du jour du décès pour liquider l'impôt sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), sous peine de sanctions financières et de pénalités de retard.

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Les spécificités des successions germano-espagnoles (DE-ES) et britanniques à Marbella

Le cas des successions germano-espagnoles (DE-ES)

Pour nos clients allemands possédant des propriétés de prestige à Sierra Blanca ou Nagüeles, la double imposition et la qualification des structures juridiques sont des sujets complexes. L'Allemagne applique son propre impôt sur les successions (Erbschaftsteuer) basé sur la résidence fiscale du défunt ou de l'héritier. L'Espagne taxe les biens immobiliers situés sur son territoire, indépendamment de la résidence de l'héritier.

De plus, le concept allemand du Berliner Testament (où les conjoints se désignent mutuellement comme héritiers uniques, et les enfants n'héritent qu'au décès du second parent) n'existe pas en droit espagnol. Sans une adaptation minutieuse et la rédaction d'un testament espagnol miroir, la mise en œuvre d'un testament de Berlin en Espagne peut générer des frictions fiscales majeures, notamment en déclenchant des droits de succession doubles pour les enfants lors des mutations successives.

Le cas des successions britanniques (UK) après le Brexit

Le Royaume-Uni ne fait pas partie de l'Union européenne et n'a pas signé le Règlement européen sur les successions. Cependant, le règlement s'applique aux aspects de droit international privé en Espagne. Pour un citoyen britannique possédant une villa sur le Golden Mile, le droit anglais distingue les biens meubles (soumis à la loi du domicile du défunt) et les biens immeubles (soumis à la loi de situation du bien, donc la loi espagnole).

Pour éviter que la loi espagnole ne régisse la transmission de votre villa de Marbella, il est impératif de rédiger un testament espagnol limitant ses effets aux seuls biens situés en Espagne, et d'y stipuler expressément l'application de la loi anglaise à votre succession globale. Cela permet de préserver la liberté testamentaire propre au droit britannique.

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Les étapes clés du processus d'héritage en Espagne

Lorsqu'un décès survient, le processus de transmission d'une propriété à Marbella suit un protocole strict qui requiert l'intervention de professionnels locaux (notaires, gestores et avocats spécialisés) :

1. Obtention du certificat de décès (Certificado de Defunción) : Si le décès survient en Espagne, il est délivré par le registre civil local. S'il survient à l'étranger, il doit être traduit et apostillé.
2. Demande du certificat des dernières volontés (Certificado de Actos de Última Voluntad) : Ce document officiel, demandé auprès du ministère de la Justice espagnol après un délai de 15 jours ouvrables suivant le décès, indique si le défunt a rédigé un testament en Espagne et devant quel notaire.
3. Obtention du certificat de contrats d'assurance (Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento) : Pour vérifier l'existence d'assurances-vie souscrites en Espagne.
4. Obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) pour les héritiers : Aucun transfert de propriété ne peut être enregistré en Espagne si les héritiers ne disposent pas d'un numéro d'identification fiscal espagnol. C'est une étape administrative souvent longue pour les non-résidents.
5. Signature de l'acte d'acceptation et de partage de la succession (Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia) : Cet acte doit être signé devant un notaire espagnol. Les héritiers peuvent s'y faire représenter par un avocat ou un mandataire via une procuration notariée (poder notarial).
6. Paiement des taxes et impôts : Liquidation de l'impôt sur les successions et de la plusvalía municipal (impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, payé à l'Ayuntamiento de Marbella).
7. Inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) : Une fois les impôts acquittés, le nouvel acte de propriété est inscrit au registre pour officialiser le transfert de propriété.

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Urbanisme, copropriété et gestion technique : Les réalités du terrain à Marbella

Hériter d'une propriété à Marbella implique également d'assumer la responsabilité de sa gestion technique, réglementaire et administrative. Notre microclimat exceptionnel — caractérisé par environ 2900 heures d'ensoleillement par an, des températures estivales frôlant les 30 °C, environ 600 mm de précipitations annuelles et des vents dominants de Poniente (Ouest) et de Levante (Est) — impose des contraintes physiques et techniques majeures aux bâtiments.

L'impact du climat et de l'environnement côtier

La proximité immédiate de la mer expose les villas et appartements à un taux de salinité de l'air très élevé (salitre), provoquant une corrosion accélérée des métaux, des menuiseries et des équipements extérieurs. De plus, l'indice UV atteint des sommets en été (index de 9 à 11 à la mi-journée de juin à août). Cette exposition intense provoque une dégradation rapide des tissus extérieurs, des stores, des terrasses en bois et du gazon artificiel.

Sur le plan biologique, les propriétaires doivent faire face à des risques locaux spécifiques :

• La chenille processionnaire du pin : Très présente dans les zones arborées comme Elviria ou Las Chapas, sa saison (de janvier à avril) nécessite des traitements préventifs rigoureux pour protéger les animaux de compagnie et les enfants.
• Les termites et parasites du bois : Un contrôle régulier des structures en bois et des pergolas est indispensable.
• Le contrôle des oiseaux et des nuisibles : La protection des toitures et des terrasses contre la nidification.

Le casse-tête de l'urbanisme à Marbella (PGOU)

C'est un point absolument critique pour tout héritier ou acheteur à Marbella. Le Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU) de 2010 a été annulé par la Cour suprême espagnole par un premier arrêt du 27 octobre 2015. Cette annulation a rétabli le vieux PGOU de 1986 comme plan d'urbanisme en vigueur. Bien qu'un nouveau Plan de l'Ordre Municipal (PGOM) ait reçu un rapport favorable de la Junta de Andalucía en février 2026 et attende son approbation plénière finale, la situation de nombreuses parcelles reste juridiquement incertaine. On estime qu'environ 18 000 propriétés sur la commune sont affectées par des discordances urbanistiques.

Si vous héritez d'une villa et souhaitez y réaliser des travaux de rénovation, vous devez être extrêmement vigilant :

• Les autorisations de travaux : Les ordonnances de l'Ayuntamiento de Marbella excluent explicitement les fermetures de terrasses (acristalamiento / rideaux de verre) et toute extension de volume du dispositif de la déclaration responsable (declaración responsable / procédure accélérée). Ces travaux requièrent l'obtention d'une licence municipale complète de travaux majeurs (obra mayor), et non d'une simple obra menor.
• Les pergolas : Les petites pergolas de moins de 5 m² environ sont généralement dispensées de licence, mais l'Ayuntamiento de Marbella a émis un critère d'interprétation très strict concernant les distances de recul et de séparation par rapport aux limites de propriété.
• La Loi des Côtes (Ley de Costas) : Les propriétés situées en bord de mer sont soumises à une servitude de protection de la côte (zone de recul de 20 à 100 mètres du domaine public maritime-terrestre), limitant drastiquement les travaux autorisés.
• Les règles de copropriété (Ley de Propiedad Horizontal) : Dans les complexes d'appartements ou de maisons mitoyennes (à Nueva Andalucía ou San Pedro), toute modification affectant les éléments communs (fermeture de terrasses, modification des garde-corps, installation de stores visibles sur la façade, modification de la structure) requiert l'approbation préalable de la communauté des propriétaires, généralement votée à une majorité qualifiée des 3/5.

Avant d'entreprendre la moindre rénovation sur un bien hérité, il est impératif de vérifier la conformité de la propriété par rapport au PGOU de 1986 et d'analyser les contraintes de protection spécifiques à des zones comme Sierra Blanca ou Las Chapas.

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Coûts, délais et accompagnement professionnel

La gestion d'une succession internationale et la mise en conformité d'un patrimoine immobilier à Marbella exigent de la rigueur et l'intervention d'experts locaux.

Délais légaux et administratifs

• Déclaration d'impôt sur les successions : 6 mois à compter du décès (possibilité de demander une prorogation de 6 mois supplémentaires dans les 5 premiers mois, sous réserve d'intérêts de retard).
• Enregistrement de la propriété : Une fois les taxes payées, le Registre de la Propriété prend généralement entre 15 et 30 jours ouvrables pour inscrire les nouveaux propriétaires.
• Obtention des licences de travaux : Les délais d'obtention d'une licence d'urbanisme (obra mayor) auprès de l'Ayuntamiento de Marbella peuvent varier de plusieurs mois à plus d'un an en fonction de la complexité du dossier et de la zone concernée.

Budget à prévoir

Bien que les tarifs varient selon la complexité du dossier et la valeur des actifs, voici les postes de dépenses standards à anticiper :

• Frais de notaire et de registre : Fixés par un barème officiel de l'État espagnol, ils dépendent de la valeur déclarée des biens immobiliers.
• Honoraires d'avocat / Gestor : Généralement calculés sur un pourcentage de la valeur de la succession (souvent entre 1 % et 1,5 % de l'actif successoral) ou sur une base forfaitaire pour les dossiers complexes.
• Impôt sur les successions : Grâce aux réformes fiscales de la Communauté autonome d'Andalousie, les successions entre parents directs (conjoints, enfants) bénéficient d'une bonification de 99 % sur l'impôt, réduisant cette taxe à un montant minime, à condition de respecter scrupuleusement les délais de déclaration.

En confiant la coordination de ces démarches à un intermédiaire bilingue expérimenté sur la Costa del Sol, vous vous assurez que vos intérêts, votre patrimoine familial et vos projets de rénovation à Marbella sont gérés dans le strict respect des lois locales, tout en préservant la valeur de votre investissement face aux rigueurs du climat méditerranéen.