Immobilienkauf Rechtsberatung in Mijas

Der Immobilienkauf in Mijas: Rechtssicherheit, Due Diligence und Fallstricke für ausländische Käufer

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie an der Costa del Sol zu erwerben, stößt schnell auf Mijas. Als eine der am schnellsten wachsenden Gemeinden der Region (die Einwohnerzahl laut INE-Melderegister stieg von rund 85.000 Mitte des Jahrzehnts über 91.000 im Jahr 2021 auf stolze 95.104 Einwohner im Januar 2025) ist Mijas ein absoluter Magnet für internationale Käufer. Die Demografie spricht Bände: Der Anteil ausländischer Residenten liegt je nach Definition zwischen 35 % und fast 50 % (einige Quellen beziffern den Anteil ausländischer Staatsangehöriger auf 49,7 %). Damit ist Mijas eine der internationalsten Gemeinden ganz Andalusiens.

Hier treffen 127 Nationalitäten aufeinander. Die britische Gemeinschaft stellt mit rund 10.000 Residenten die größte britische Enklave in Andalusien dar. Dahinter folgt die skandinavische Community mit etwa 2.886 gemeldeten Personen (angeführt von den Schweden mit ca. 900), dicht gefolgt von rund 1.020 deutschen Residenten sowie belgischen, niederländischen, marokkanischen und finnischen Staatsbürgern.

Als Gründer von costadelsolhabitat.com und langjähriger zweisprachiger Makler und Koordinator für Rechts- und Verwaltungsdienstleistungen in der Comarca Costa del Sol Occidental weiß ich: Diese enorme Internationalität birgt rechtliche und administrative Besonderheiten. Ein Immobilienkauf in Mijas ist kein Standardgeschäft. Die geografische Dreiteilung der 148,8 km² großen Gemeinde – das weiße Bergdorf Mijas Pueblo auf 430 Metern Höhe an den Hängen der Sierra de Mijas, das urbane und kommerzielle Zentrum Las Lagunas (das nahtlos in Fuengirola übergeht) und der ca. 12 Kilometer lange Küstenstreifen Mijas Costa mit La Cala de Mijas – erfordert eine hochgradig lokalspezifische Due Diligence (rechtliche und technische Prüfung).

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Die geografische Dreiteilung und ihre rechtlichen Konsequenzen

In Mijas hängt das anwendbare Baurecht und die notwendige rechtliche Prüfung stark davon ab, in welcher Zone sich das Wunschobjekt befindet. Wir unterscheiden primär drei Segmente, die jeweils eigene administrative Hürden aufweisen:

1. Die Küstenlinie und die Urbanisationen (Mijas Costa)

In Calahonda (Sitio de Calahonda), Riviera del Sol, Miraflores, El Faro, Torrenueva, El Chaparral und direkt in La Cala de Mijas dominieren Apartments, Reihenhäuser und Villen.

• Das Küstengesetz (Ley de Costas): Liegt ein Grundstück in erster Meereslinie, muss im Grundbuch und beim Katasteramt geprüft werden, ob es in die sogenannte servidumbre de protección (Schutz- und Dienstbarkeitszone) des Küstengesetzes fällt. In diesem Fall ist für jegliche bauliche Veränderung eine vorherige Genehmigung der Demarcación de Costas (Küstenbehörde) erforderlich. Ein einfaches kommunales Verfahren reicht hier nicht aus.
• Die Eigentümergemeinschaften (Comunidad de Propietaris): In den großen Urbanisationen wie Calahonda oder Riviera del Sol spielen die Gemeinschaftsstatuten eine überragende Rolle. Bevor Sie beispielsweise Verglasungen (sogenannte cortinas de cristal / Glasvorhänge), Terrassenüberdachungen, Pergolen oder Markisen installieren, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern, müssen Sie zwingend die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einholen. Erst danach ist ein Antrag beim Ayuntamiento de Mijas rechtlich tragfähig.

2. Die Golf-Resorts und Hügellagen

In exklusiven Lagen wie La Cala Golf, Mijas Golf oder El Coto stehen oft großzügige Villen im Fokus. Hier geht es bei der Due Diligence vor allem um die Überprüfung von Grundstücksgrenzen, die Legalität von Poolbauten, Außenküchen und die Einhaltung der im Bebauungsplan (PGOU) festgelegten maximalen Bebauungsdichte (edificabilidad) und Grundflächenzahl (ocupación).

3. Das Bergdorf (Mijas Pueblo) und die Hänge der Sierra

Mijas Pueblo liegt auf rund 430 Metern Höhe vor der Kulisse der Sierra de Mijas (einem Kalksteingebirge, das parallel zur Küste verläuft und Gipfel von bis zu 1.150 Metern erreicht).

• Naturschutz und Brandschutz: Die Sierra de Mijas und die angrenzende Sierra de Mijas-Alpujata sind geschütztes öffentliches Waldland (monte público) und Kandidat für einen Naturpark (ca. 29,000 Hektar, unterstützt vom CSIC). Grundstücke, die an diese Zonen grenzen, unterliegen strengsten umweltrechtlichen Auflagen und Brandschutzbestimmungen. Ein illegaler Anbau in diesen Außenbereichen (suelo no urbanizable protegido) verjährt in Andalusien praktisch nicht mehr und kann drastische Rückbauverfügungen nach sich ziehen.

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Baurecht in Mijas: PGOU, Obra Mayor vs. Obra Menor

Das Baurecht in Mijas basiert auf dem PGOU de Mijas (Texto Refundido 2013, mit einer kürzlich in den Jahren 2024–2025 registrierten und veröffentlichten Modifikation). Bei der rechtlichen Prüfung einer Immobilie müssen wir genau differenzieren, ob bestehende Umbauten ordnungsgemäß lizenziert wurden oder ob geplante Arbeiten genehmigungsfähig sind.

Das Rathaus (Ayuntamiento de Mijas) unterscheidet strikt zwischen zwei Kategorien:

• Obra Menor (Kleinere Baumaßnahmen): Hierunter fallen kosmetische Renovierungen, das Anbringen von Markisen (toldos), Pergolen, Holzzäunen oder der Austausch von Bodenbelägen. Viele dieser Arbeiten können heute über eine sogenannte Declaración Responsable (Eigenverantwortliche Erklärung) oder eine vereinfachte Licencia de Obra Menor direkt beim Rathaus eingereicht werden. Der Vorteil: Nach Einreichung der vollständigen Unterlagen und Zahlung der Gebühren kann oft direkt mit den Arbeiten begonnen werden.
• Obra Mayor (Große Baumaßnahmen): Strukturveränderungen, Aufstockungen, der Bau eines Swimmingpools oder ein kompletter Neubau erfordern ein von einem Architekten unterzeichnetes und von der Architektenkammer visiertes Projekt (proyecto visado). Hier ist das vollständige Lizenzverfahren zu durchlaufen, was je nach Auslastung des Bauamtes in Mijas mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.

Achtung bei Bestandsimmobilien: Viele Eigentümer haben im Laufe der Jahre ohne Genehmigung Terrassen geschlossen, Keller ausgebaut oder Außenküchen errichtet. Im Rahmen unserer Due Diligence prüfen wir über das Certificado de Infracciones Urbanísticas (Bescheinigung über baurechtliche Verstöße), ob gegen die Immobilie ein Verfahren des Rathauses läuft.

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Das Mikroklima in Mijas und seine materiellen Auswirkungen

Die Geografie von Mijas beeinflusst nicht nur das Baurecht, sondern auch die Bausubstanz. Mijas genießt rund 320 Sonnentage und ca. 3.000 Sonnenstunden pro Jahr bei einer durchschnittlichen Regenmenge von etwa 493 mm. Während die Sommertemperaturen häufig die 30-Grad-Marke überschreiten, wehen an der Küste thermische Winde (See- und Landbrisen sowie der trockene Ostwind Levante und der Westwind Poniente). Gelegentlich drückt zudem der Terral – ein heißer, trockener Fallwind, der von der Sierra de Mijas hinabfegt – die Temperaturen im Sommer schlagartig nach oben.

Diese klimatischen Bedingungen haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienprüfung:

• Extremer UV-Index: Im Sommer erreicht der UV-Index in Mijas regelmäßig Werte von 9 bis 10+. Dies führt zu einer extremen Materialbelastung. Künstliche Rasenflächen auf Terrassen, Markisenstoffe, Pergolen und Außenmöbel bleichen extrem schnell aus und werden spröde. Bei der Bewertung einer Immobilie muss der Zustand dieser Elemente genau geprüft werden, da minderwertige Materialien oft schon nach wenigen Jahren ersetzt werden müssen.
• Salitre (Salzgehalt der Luft): Durch die unmittelbare Nähe zum Meer ist die Luftfeuchtigkeit an der Küste (La Cala, Calahonda, El Faro) stark salzhaltig. Dieses Salitre kriecht in jede Ritze. Es führt zu beschleunigter Korrosion von Metallgeländern, Klimaanlagen-Außengeräten und beeinträchtigt den Außenputz. Eine gründliche Prüfung der Bausubstanz auf Feuchtigkeitsschäden und Salzfraß ist unerlässlich.

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Der Ablauf des Immobilienkaufs in Mijas: Schritt für Schritt

Um den Erwerb einer Immobilie in Mijas rechtssicher zu gestalten, koordinieren wir für Sie den gesamten Prozess in Zusammenarbeit mit spezialisierten, zweisprachigen Rechtsanwälten (abogados) und Gestoren. Der Ablauf gliedert sich in folgende Phasen:

1. Beantragung der NIE-Nummer und Eröffnung eines spanischen Bankkontos

Ohne die Número de Identidad de Extranjero (NIE) – die spanische Steuernummer für Ausländer – kann kein Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Wir organisieren die Beantragung beim Nationalpolizeikommissariat oder über das spanische Konsulat in Ihrem Heimatland. Parallel dazu wird ein spanisches Bankkonto eingerichtet, von dem später die Steuern und die laufenden Kosten (Gemeinschaftsgebühren, Wasser, Strom, IBI) abgebucht werden.

2. Die rechtliche Due Diligence (Grundbuch- und Katasterprüfung)

Dies ist das Herzstück unserer Arbeit. Wir fordern eine aktuelle Nota Simple beim zuständigen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) an. Hierbei prüfen wir:

• Wer ist der tatsächliche, im Grundbuch eingetragene Eigentümer?
• Ist die Immobilie mit Hypotheken, Pfändungen oder steuerlichen Lasten belastet?
• Stimmen die im Grundbuch eingetragenen Quadratmeter mit der Realität und den Angaben im Katasteramt (Catastro) überein? Diskrepanzen zwischen Register und Kataster sind in Mijas keine Seltenheit und müssen vor dem Kauf bereinigt werden.

3. Der Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, wird diese durch einen Reservierungsvertrag und eine Anzahlung (üblicherweise zwischen 3.000 und 6.000 Euro, die auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden) vom Markt genommen. Dies gibt dem Anwalt Zeit, die Due Diligence abzuschließen.

4. Der private Kaufanwartschaftsvertrag (Contrato de Arras)

Nach erfolgreicher Prüfung aller Dokumente wird der Contrato de Arras aufgesetzt. Hierbei zahlt der Käufer in der Regel 10 % des Kaufpreises an den Verkäufer. Tritt der Käufer danach grundlos vom Vertrag zurück, ist diese Anzahlung verloren. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer den doppelten Betrag zurückzahlen (gemäß Art. 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches).

5. Die notarielle Beurkundung (Escritura de Compraventa)

Der finale Kaufvertrag wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Der Notar prüft die Identität der Parteien, die Zahlungsströme und stellt sicher, dass die Immobilie frei von Lasten übertragen wird. Da viele Käufer nicht persönlich anwesend sein können, wird häufig im Vorfeld eine notarielle Vollmacht (poder notarial) für den betreuenden Anwalt ausgestellt.

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Spezifische Herausforderungen für ausländische Eigentümer in Mijas

Nach dem Kauf fängt die Verwaltung der Immobilie oft erst an, insbesondere wenn Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz nutzen oder touristisch vermieten möchten.

Touristische Vermietung (Licencia de Primera Ocupación)

Mijas ist eine der gefragtesten Urlaubsregionen. Wenn Sie Ihre Immobilie ferienweise vermieten möchten, benötigen Sie eine Registrierungsnummer im Tourismusregister Andalusiens (Registro de Turismo de Andalucía). Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen der Erstbezugsmitteilung (Licencia de Primera Ocupación oder das Äquivalent DAFO bei älteren ländlichen Immobilien). Zudem dürfen die Statuten der Eigentümergemeinschaft (Comunidad) die touristische Vermietung nicht ausdrücklich verbieten – eine Prüfung, die unbedingt vor dem Kauf erfolgen muss.

Cross-Border-Erbrecht (DE-ES / UK-ES)

Da Mijas eine extrem gemischte Eigentümerstruktur aufweist, spielen internationale Erbrechtsfragen eine große Rolle. Seit Inkrafttreten der EU-Erbrechtsverordnung ist es für ausländische Eigentümer dringend ratsam, ein spanisches Testament zu errichten, das sich auf das Vermögen in Spanien beschränkt und in dem das Heimatrecht (z.B. deutsches Recht) als anwendbares Recht für den Erbfall gewählt wird. Dies vereinfacht die spätere Abwicklung für die Erben dramatisch und spart erhebliche Kosten und bürokratischen Aufwand.

Instandhaltung und Schädlingsbekämpfung

Aufgrund des spezifischen Klimas in Mijas stehen Eigentümer vor praktischen Herausforderungen, die man aus Mitteleuropa so nicht kennt:

• Prozessionsspinner (Oruga Procesionaria): In den pinienreichen Lagen von Mijas (wie in Teilen von Calahonda, El Coto oder Mijas Golf) sind die giftigen Prozessionsspinnerraupen im Spätwinter und Frühjahr eine reale Gefahr für Haustiere und Kinder. Eine regelmäßige Behandlung der Pinienbestände ist hier Pflicht.
• Termiten und Holzschutz: Insbesondere bei älteren Stadthäusern in Mijas Pueblo oder Holzkonstruktionen in den Urbanisationen ist eine präventive Prüfung auf Termitenbefall unerlässlich.
• Vogelabwehr und Schädlingskontrolle: Die salzige Luft und das milde Klima begünstigen zudem die Ausbreitung bestimmter Insektenarten und erfordern eine konsequente, professionelle Schädlingsprophylaxe, insbesondere wenn die Immobilie monatelang leer steht.

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Fazit: Vertrauen Sie auf lokale Expertise

Der Immobilienmarkt in Mijas bietet fantastische Lebensqualität und hervorragende Wertstabilität. Doch die administrative Komplexität – von den strengen Vorgaben des Ayuntamiento de Mijas über die Besonderheiten des Küstengesetzes bis hin zu den klimatischen Herausforderungen – verlangt nach einer lückenlosen, professionellen Begleitung.

Mit unserer jahrelangen Erfahrung vor Ort koordinieren wir alle rechtlichen, administrativen und technischen Schritte für Sie, damit Ihr Traum vom Eigenheim an der Costa del Sol nicht an bürokratischen Hürden scheitert. Verlassen Sie sich auf geprüfte Fakten, ein starkes lokales Netzwerk und eine transparente Abwicklung von Anfang an.