Testament & Erbrecht Spanien in Fuengirola

Spanisches Erbrecht und Nachlassabwicklung in Fuengirola: Ein Leitfaden für Ihren Immobilienbesitz an der Costa del Sol

Als Gründer von costadelsolhabitat.com begleite ich seit vielen Jahren internationale Immobilieneigentümer bei den rechtlichen, administrativen und praktischen Herausforderungen, die der Besitz einer Immobilie in unserer wunderschönen, aber hochgradig verdichteten Küstenstadt Fuengirola mit sich bringt. Mit einer Fläche von gerade einmal 10,36 Quadratkilometern ist Fuengirola eine der am dichtesten besiedelten Gemeinden Spaniens und fast vollständig urbanisiert. Laut den offiziellen Daten des INE (Padrón zum 1. Januar 2024: 85.859 Einwohner; INE 2025: 85.211 Einwohner) sind wir die fünftgrößte Gemeinde der Provinz Málaga.

Was Fuengirola jedoch im Vergleich zu anderen Teilen der Costa del Sol Occidental so besonders macht, ist sein einzigartiger internationaler Charakter. Je nach Datenquelle liegt der Anteil der ausländischen Einwohner bei beeindruckenden 37 % bis 43 % (der INE-Padrón von 2022 erfasste 43 % im Ausland geborene Einwohner, was 35.793 Personen entspricht). Über 140 Nationalitäten leben hier friedlich zusammen. Neben der traditionell starken britischen Gemeinschaft (ca. 5.508 Einwohner bzw. 6,7 %) beherbergt Fuengirola die größte finnische Expat-Gemeinde außerhalb Skandinaviens (ca. 4.657 Einwohner bzw. 5,6 %, komplett mit eigenen Schulen und Kirchen), gefolgt von marokkanischen (ca. 2.763 bzw. 3,4 %), schwedischen, italienischen und ukrainischen (ca. 903) Mitbürgern.

Dieser enorme Schmelztiegel bedeutet, dass wir es im Alltag und insbesondere im Erbfall fast ausschließlich mit komplexen, grenzüberschreitenden Sachverhalten (cross-border estates) zu tun haben. Ob Sie ein Apartment in Los Boliches, eine Penthouse-Wohnung in Carvajal, ein Stadthaus in Pueblo López oder eine der Premium-Villen in den Hügeln von Torreblanca del Sol oder der exklusiven Reserva del Higuerón besitzen – die rechtzeitige Regelung Ihres Nachlasses ist der einzige Weg, um Ihren Erben langwierige, teure und nervenaufreibende bürokratische Prozesse in Spanien zu ersparen.

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Warum ein spanisches Testament (Testamento) für Eigentümer in Fuengirola unverzichtbar ist

Viele deutsche, britische und skandinavische Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass ihr im Heimatland verfasstes Testament automatisch und ohne Hürden für ihre Immobilie in Fuengirola gültig ist. Das ist zwar theoretisch nach der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) möglich, in der spanischen Praxis führt dies jedoch zu massiven Verzögerungen und erheblichen Kosten.

Wenn Sie kein spanisches Testament besitzen, müssen Ihre Erben im Erbfall ein ausländisches Testament oder einen Erbschein (wie den deutschen Erbschein oder das britische „Grant of Probate“) durchlaufen. Dieses Dokument muss:

1. Von einem vereidigten Übersetzer (Traductor Jurado) offiziell ins Spanische übersetzt werden.
2. Mit der Haager Apostille versehen werden, um die internationale Gültigkeit nachzuweisen.
3. Durch einen spanischen Notar formal anerkannt werden.

Dieser Prozess dauert oft viele Monate. In Spanien läuft jedoch ab dem Todestag eine strikte Frist von sechs Monaten für die Einreichung und Bezahlung der spanischen Erbschaftssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Wird diese Frist überschritten, drohen Säumniszuschläge und Strafgebühren.

Die Lösung: Das spanische Testament für Nicht-Residente

Ein spanisches Testament, das sich ausschließlich auf Ihr in Spanien befindliches Vermögen (wie Ihre Immobilie in Los Pacos oder Ihr Bankkonto in einer Filiale im Centro von Fuengirola) bezieht, vereinfacht den Prozess dramatisch. Es wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und direkt im zentralen Testamentsregister in Madrid (Registro General de Actos de Última Voluntad) registriert.

Für europäische Expats ist dabei ein Detail von überragender Bedeutung: Nach der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Wenn Sie also als deutscher Staatsbürger dauerhaft in Ihrem Apartment in El Higuerón leben, würde ohne Vorkehrungen spanisches Erbrecht zur Anwendung kommen. Dies können Sie verhindern, indem Sie in Ihrem spanischen Testament explizit die Rechtswahl (professio juris) zugunsten Ihres Heimatrechts (z. B. deutsches Recht) treffen. Dadurch bleibt die vertraute gesetzliche Erbfolge Ihres Heimatlandes gewahrt, während die Abwicklung der spanischen Immobilie lokal und reibungslos nach spanischem Verfahrensrecht erfolgt.

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Der Ablauf der Nachlassabwicklung (Herencia) in Fuengirola: Schritt für Schritt

Sollte der Erbfall eintreten, müssen die Erben einen klar definierten administrativen Weg beschreiten. Aus meiner jahrelangen Erfahrung bei der Koordination dieser Prozesse empfehle ich dringend, von Beginn an einen spezialisierten lokalen Gestor oder Anwalt einzubinden. Der Ablauf gestaltet sich in der Regel wie folgt:

1. Beschaffung der Sterbeurkunde und der Registerauszüge

Zunächst muss die internationale Sterbeurkunde vorliegen. Nach Ablauf von 15 Werktagen nach dem Todesfall kann beim Justizministerium in Madrid das Certificado de Últimas Voluntades (Zertifikat des Testamentsregisters) angefordert werden. Dieses Dokument gibt verbindlich Auskunft darüber, ob der Verstorbene ein spanisches Testament hinterlassen hat und bei welchem Notar in Spanien dieses hinterlegt ist. Gleichzeitig wird das Certificado de Contratos de Seguros angefordert, um zu prüfen, ob Lebensversicherungen in Spanien bestehen.

2. Beantragung der NIE-Nummer für die Erben

Kein Erbe kann in Spanien Eigentum erwerben, ohne eine spanische Steuernummer (NIE - Número de Identidad de Extranjero) zu besitzen. Die Erben müssen diese persönlich beim Nationalpolizeikommissariat (Comisaría de Policía Nacional de Fuengirola) oder über eine notarielle Vollmacht (Poder Notarial) durch einen Vertreter beantragen. Ohne NIE-Nummer blockiert das Finanzamt jede Eigentumsübertragung.

3. Die Erbschaftsannahme vor dem Notar (Escritura de Aceptación de Herencia)

Sobald alle Dokumente (einschließlich einer aktuellen Nota Simple aus dem Eigentumsregister von Fuengirola zur Überprüfung von Lasten und Hypotheken) vorliegen, bereitet der beauftragte Rechtsbeistand die Erbschaftsannahmeerklärung vor. Diese muss von allen Erben persönlich oder per Vollmacht vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Hierbei wird der genaue Wert des Immobilienanteils sowie des eventuellen Hausrats und der Bankkonten deklariert.

4. Steuererklärung und lokale Abgaben

Dies ist der kritischste Schritt, der innerhalb der 6-Monats-Frist abgeschlossen sein muss:

• Impuesto sobre Sucesiones (Erbschaftssteuer): Obwohl die autonome Gemeinschaft Andalusien (Junta de Andalucía) derzeit sehr großzügige Freibeträge für nahe Verwandte (Ehegatten und Kinder) von bis zu 1.000.000 Euro pro Erbe gewährt, muss die Steuererklärung (Modelo 660 und 650) zwingend eingereicht werden – selbst wenn die Steuerschuld am Ende Null Euro beträgt.
• Plusvalía Municipal (Wertzuwachssteuer): Diese Steuer wird an das Konsortium Patronato de Recaudación Provincial de Málaga im Auftrag des Rathauses (Ayuntamiento de Fuengirola) gezahlt. Sie bemisst sich nach dem steuerlichen Wertzuwachs des Bodens seit dem letzten Erwerb der Immobilie.

5. Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad)

Nachdem die Steuern bezahlt und die Erbebungsdokumente vom Finanzamt freigegeben wurden, wird die Escritura de Herencia beim Eigentumsregister von Fuengirola eingereicht. Erst mit dieser Eintragung werden die Erben zu den offiziellen, im Grundbuch eingetragenen Eigentümern der Immobilie.

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Lokale Besonderheiten in Fuengirola: Was Erben und Eigentümer wissen müssen

Fuengirola unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von weitläufigen Gemeinden wie Mijas oder Marbella. Unsere Stadt ist extrem kompakt, maritim geprägt und weist eine sehr hohe Dichte an Apartmentanlagen auf. Dies bringt spezifische bauliche, rechtliche und administrative Besonderheiten mit sich, die sowohl bei der Verwaltung zu Lebzeiten als auch im Erbfall eine Rolle spielen.

1. Das Küstengesetz (Ley de Costas) und die Zone der "Servidumbre de Protección"

Fuengirola erstreckt sich über einen etwa 8 Kilometer langen, schmalen Küstenstreifen am Mittelmeer, der im Südwesten durch den Río Fuengirola (nahe der historischen maurischen Festung Castillo Sohail aus dem 10. Jahrhundert) begrenzt wird. Entlang des Paseo Marítimo, in den Strandvierteln von Los Boliches und Carvajal, unterliegen viele Immobilien in erster Meereslinie dem spanischen Küstengesetz (Ley de Costas).

In der Schutz- und Dienstbarkeitszone (servidumbre de protección), die in konsolidierten städtischen Gebieten in der Regel auf 20 Meter (in anderen Bereichen bis zu 100 Meter) ab der Grenze des öffentlich-rechtlichen Küstenraums (dominio público marítimo-terrestre) reduziert ist, sind bauliche Veränderungen stark reglementiert. Erben, die eine solche Immobilie übernehmen und modernisieren möchten, müssen wissen: Einfache Renovierungen im Innenbereich erfordern zwar nur die Anmeldung beim Rathaus, strukturelle Eingriffe oder Erweiterungen in dieser Zone benötigen jedoch zwingend eine vorherige ausdrückliche Genehmigung der autonomen Küstenbehörde der Junta de Andalucía – das örtliche Bauamt (Urbanismo) des Rathauses darf diese Genehmigungen nicht im Alleingang erteilen.

2. Baurechtliche Hürden im Rathaus (Ayuntamiento de Fuengirola)

Wer eine geerbte Immobilie renovieren möchte, um ihren Marktwert zu steigern oder sie für die Ferienvermietung vorzubereiten, muss sich an die Abteilung für Stadtplanung (Urbanismo, Tel. 952 58 93 05) im Rathaus halten, die unter dem lokalen Flächennutzungsplan (PGOU) arbeitet. Das Verfahren für kleinere Arbeiten (obra menor) ist streng gestaffelt:

• Declaración Responsable obras tipo A: Für kosmetische Reparaturen mit geringer Komplexität (Malerarbeiten, Fliesenlegen, Austausch von Sanitärobjekten oder Fenstern ohne statische Auswirkungen).
• Declaración Responsable obras tipo B: Erforderlich, wenn grafische Dokumentationen oder Zustimmungen von Dritten (z. B. der Eigentümergemeinschaft) notwendig sind.
• Licencia de obra menor Tipo 3: Erfordert ein von einem qualifizierten Techniker erstelltes und von der Architektenkammer visiertes Projekt.
• Obra Mayor: Jede Veränderung des Volumens oder der Statik erfordert ein großes Bauprojekt mit vollständiger Lizenzierung.

3. Eigentümergemeinschaften (Comunidades de Propietarios) und die "Cortinas de Cristal"

Da der Wohnungsmarkt in Fuengirola vertikal und dicht besiedelt ist (Apartments dominieren gegenüber den wenigen Villenlagen in Hügeln wie Torreblanca oder El Higuerón), ist fast jede Immobilie Teil einer Comunidad de Propietarios.

Das feuchte, salzhaltige Küstenklima (hohe salitre-Belastung durch die Gischt) geprägt von den Ostwinden (Levante) und Westwinden (Poniente), gepaart mit der intensiven Sommersonne (Höchsttemperaturen um 30 °C, über 2.880 Sonnenstunden pro Jahr und einem extrem hohen UV-Index von 9–10+ im Sommer), macht den Schutz von Außenbereichen überlebenswichtig. Nahezu jeder Eigentümer wünscht sich Glasvorhänge (cortinas de cristal), Markisen (toldos), Pergolen oder Terrassenverglasungen, um den Wohnraum ganzjährig nutzbar zu machen.

Achtung bei Erbschaft und Umgestaltung: Solche Installationen verändern das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie erfordern in Fuengirola fast ausnahmslos die vorherige, formelle Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gemäß dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal). Wer hier ohne Beschluss der Gemeinschaft baut, riskiert teure Rückbauklagen.

4. Instandhaltung und Schädlingsbekämpfung (Pest Control)

Geerbte Immobilien, die oft monatelang leer stehen, während die Erben die bürokratischen Prozesse abwickeln, sind in unserem Klima besonderen Risiken ausgesetzt. Die hohe Luftfeuchtigkeit und die Nähe zu den saisonalen Sturzbächen (arroyos), die von der nahen Sierra de Mijas herabfließen, begünstigen Feuchtigkeitsschäden und Schädlingsbefall.

• Termiten und Holzwürmer: Besonders in älteren Erdgeschosswohnungen im Centro oder in Pueblo López ein wiederkehrendes Problem.
• Prozessionsspinner (Oruga Procesionaria): Wer eine Villa mit Garten in Torreblanca oder den waldnahen Nordhängen Richtung Sierra de Mijas besitzt, muss im Spätwinter und Frühjahr (Januar bis April) die Kiefern auf die giftigen Nester dieser Raupen kontrollieren lassen, da sie eine tödliche Gefahr für Haustiere darstellen.
• Vogelabwehr (Tauben und Möwen): Die hohe Dichte an Apartmenthäusern erfordert oft professionelle Tauben- und Möwenabwehrsysteme auf den Dachterrassen, um Schäden an den Klimaanlagen und der Bausubstanz zu verhindern.

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Praktische Tipps für internationale Eigentümer und Erben

Um den Übergang einer Immobilie in Fuengirola so reibungslos wie möglich zu gestalten, sollten Sie bereits heute folgende Vorkehrungen treffen:

1. Setzen Sie ein spanisches Testament auf: Dies ist die günstigste und effektivste Versicherung für Ihren Nachlass. Die Kosten für die Erstellung beim Notar in Fuengirola liegen in der Regel in einem sehr überschaubaren Rahmen (meist zwischen 150 und 300 Euro inklusive Beratung).
2. Halten Sie Ihre Dokumente aktuell: Stellen Sie sicher, dass Ihre Escritura (Kaufurkunde), die letzte Quittung der Grundsteuer (IBI) sowie die Kontaktdaten Ihrer Eigentümergemeinschaft und Ihres Verwalters (Administrador de Fincas) an einem sicheren, für Ihre Erben zugänglichen Ort aufbewahrt werden.
3. Nutzen Sie professionelle Hausverwaltung während des Erbprozesses: Da die Abwicklung einer grenzüberschreitenden Erbschaft selbst mit spanischem Testament meist 3 bis 6 Monate dauert, sollte die Immobilie in dieser Zeit betreut werden. Ein lokaler Property-Management-Service stellt sicher, dass die Klimaanlage gewartet wird, keine Feuchtigkeitsschäden durch salitre entstehen und Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen rechtzeitig durchgeführt werden.

Als Ihr zweisprachiger Partner an der Costa del Sol koordiniere ich seit Jahren alle notwendigen rechtlichen, administrativen und praktischen Schritte mit erfahrenen lokalen Anwälten, Notaren und Dienstleistern in Fuengirola. Ein gut vorbereitetes Testament schützt nicht nur Ihr Vermögen, sondern schenkt Ihren Liebsten in einer ohnehin schweren Zeit die nötige Sicherheit und Ruhe.